Договор аренды нежилого помещения подводные камни

Содержание

Мошенники, «честный» отъем денег и другие подводные камни аренды квартир

Договор аренды нежилого помещения подводные камни

Сфера аренды квартир была облюбована махинаторами с того самого момента, как этот институт увидел свет на рынке недвижимости. Причины такой заинтересованности аферистов данной отраслью очевидна — здесь просто оставаться безнаказанным.

Ведь большая часть сделок, связанных с арендой жилых помещений, осуществляется без какой-либо регистрации в соответствующих органах (ну кому охота отдавать государству часть кровно заработанных?), а договоры  зачастую являются юридически безграмотными и неспособными защитить права квартиросъемщиков.

Последние, в свою очередь, в связи с сравнительно небольшими суммами сделки крайне редко прибегают к помощи юристов или риэлторов, надеясь на собственную смекалку, расторопность и «богатый жизненный опыт».

Само по себе мошенничество зиждется, как и тысячу лет назад, на простейшей психологии и слабостях человеческих. Хочется снять квартиру по заниженной цене — и вот уже деньги несчастного обмениваются на очередную сказку про срочность сдачи или больных родственников.

Так как же не стать тем пресловутым «лохом» и не попасться на крючок к мошенникам? Как почуять скрытый подвох там, где его на первый взгляд нет и быть не может? Какие схемы чаще всего используют нечистые на руку дельцы, и как отличить добросовестного арендодателя от «кидалы»? Обо всем этом и пойдет речь далее:

Заключение договора и проверка права собственности

Информационные агентства

Мошенники

Несколько собственников или жильцов

Выводы

Заключение договора и проверка права собственности

Начнем мы, пожалуй, с того, что любая сделка по аренде жилья должна заключаться посредством составления соответствующего договора. Договор составляется в простой письменной форме — подписывается сторонами, желательно в присутствии свидетелей и/или специалистов, нотариального заверения не требует.

Не требует он и государственной регистрации, если в нем указан срок менее года (затем договор просто продлевается). Подписание этого документа определяет права и обязанности сторон сделки и, чтобы ни случилось, у нанимателя появляется возможность защиты своих прав.

Договор найма должен содержать все существенные условия сделки — срок действия, размер арендной платы, возможную амортизацию имеющегося в квартире имущества и его перечень, порядок уплаты коммунальных расходов и телефона, и пр.

Более подробно о составлении договора можно прочитать на нашем портале в статье Снять квартиру — как найти, заключение договора, отношения с владельцем.

В зависимости от того, находится квартира в собственности или нет, различают договора найма и поднайма. Поэтому обязательно при подписании договора или даже ранее убедитесь, что предлагаемая вам квартира является собственностью противоположной стороны. Для этого попросите показать свидетельство о гос.

регистрации права собственности или хотя бы договор с отметкой регистрирующего органа, по которому собственник получил свои права. Чаще всего это не делается из-за неловкости или ограничиваются проверкой паспортов,  оставляя все на доверии.

Если сумма сделки высока (большая предоплата и залог), рекомендуем обратиться в Управление федеральной регистрационной службы и  заказать выписку из ЕГРП, в которой будет указан последний собственник квартиры.

Имейте ввиду, без ведома собственника или его доверенности квартиру сдать нельзя и по такой сделке вас могут не то что выселить завтра, но и не заселить сегодня. Часто случается, что сдается муниципальная квартира, которую прописанный в ней гражданин искренне считает своей. Это не так и подобные операции должны проходить уже по согласованию властей.

Итак, помните, что только договор найма, в котором прописаны все существенные условия заключаемой сделки, а также подтверждены соответствующие права наймодателя, является гарантом защиты ваших прав в случае возникновения конфликтных ситуаций. Все это не составит труда и не займет много времени, зато вы избавитесь от риска в один прекрасный момент оказаться под открытым небом, судорожно соображая, где бы срочно снять квартиру — Москва не терпит неорганизованности.

Информационные агентства

А сейчас рассмотрим основные подводные камни и виды мошенничества в сфере аренды, распределив их по категориям в зависимости от способа поиска желанной жилплощади.

  Итак, что мы обычно делаем, когда пред нами возникает необходимость съема жилья? Правильно, мы хотим сэкономить и стараемся снять квартиру без посредников. После обзвона знакомых заглядываем в прессу, а там нас уже ждут информационные агентства.

Пожалуй, это наиболее распространенный, классический вариант обмана наивных арендаторов. При этом вполне правдоподобный и с виду прозрачный.

Суть заключается в том, что с клиентом заключается договор, предметом которого является предоставление информационных услуг — контактных данных собственников, сдающих в аренду комнату или квартиру.

Согласно договору оплачивается не конечный результат — съем жилплощади, а ограниченная по времени подписка на набор сведений, зачастую не имеющих какого-либо отношения к реальному положению вещей.

На практике по указанным в списке номерам может и вовсе не оказаться сдаваемых площадей, или они уже давно сняты, или же совершенно не соответствуют заявленным вами требованиям (как ценовым, так качественным и территориальным). Своих клиентов информационные агентства «покупают» баснословно низкой стоимостью собственных услуг, варьирующейся в пределах 2000-5000 рублей. При этом сразу же после заключения договора и уплаты денег клиент обычно подписывает акт приема-сдачи выполненных работ, чем добровольно подтверждает полноту и качество предоставления предусмотренных в договоре услуг. Доказать после этого факт нарушения собственных прав попросту невозможно.

Для пущей правдоподобности вам могут даже предложить посмотреть ту или иную квартиру вместе с «агентом» прямо сегодня, однако и в таком случае не торопитесь что-либо подписывать или оплачивать — в 99% случаев встречу перенесут с сегодня на завтра, с завтра на следующую неделю, и так до бесконечности.

Как не дать себя «надуть» подобным аферистам? Лучше всего просто не связываться с ними, обращаясь вместо этого в проверенные агентства недвижимости, которые, хоть и возьмут с вас комиссию, однако будут сопровождать ваши поиски до их логического конца — подписания договора найма подходящего по всем параметрам жилья.

Вывод — старайтесь никогда не платить посреднику, как бы он ни назывался, до того, как с владельцем жилья будет достигнуто соглашение в виде заключения договора найма.

Справедливости ради добавим, что на рынке недвижимости есть несколько специализированных компаний, которые оказывают качественные информационные услуги как риэлторам, так и частным лицам. Они работают давно и хорошо известны в профессиональных кругах.

Например, к таким организациям относится группа компаний Риэлто.ру, одна из структур которой производит базы данных по недвижимости — не только по аренде квартир, но и по продаже жилья, по операциям с коммерческой и загородной недвижимостью. В интернете Риэлто.

ру представлена порталом по недвижимости Realto.ru. Чтобы понять, кто именно ведет с вами переговоры, достаточно внимательно ознакомиться с договором или навести соответствующие справки. Кроме того, попробуйте заказать у информационной компании пробник за один день и проверьте качество информации.

Если вам откажут даже за деньги — значит и нет смысла продолжать с ними сотрудничество.

Мошенники

Следующим популярным способом обмана является субаренда жилья. Схема предельно проста:  мошенник снимает привлекательную по всем показателям квартиру на короткий срок (месяц, неделя, порой даже посуточно), после чего оперативно ее пересдает по заниженной стоимости гражданам. Еще бы, снять квартиру в Москве всего за 500 у.е.

, да еще и в пяти минутах от метро — желающие находятся мгновенно! И их не смущает то, что арендодатель обычно просит внести предоплату за полгода вперед якобы потому, «что уезжает в Гонолулу». И даже тот факт, что заселиться будет можно лишь через неделю, не настораживает обрадованных арендаторов.

Таким нехитрым способом одна и та же квартира может сдаваться по многу раз одновременно нескольким арендаторам. Поэтому всегда, заключая договор, требуйте у человека, называющего себя владельцем квартиры, предъявить паспорт и правоустанавливающие документы на жилье.

Порядочного арендодателя эта просьба нисколько не смутит, а вот мошенников заставит отказаться от попытки вас обмануть.

Обращайте внимание не только на документы, но и на личность наймодателя. По каким еще номерам можно до него дозвониться, кроме уже известного вам сотового? Постарайтесь его запомнить. Оглянитесь на обстановку квартиры, насколько она соответствует хозяину, есть ли характерные личные вещи, например, фото владельца за стеклом книжной полки. И так далее, будьте наблюдательны.

К этой же категории мошенничества можно отнести схему, когда жилье несколько раз сдается якобы близкими родственниками или друзьями от имени владельца по подделанным доверенностям.

Клиент, прельщенный подвернувшейся возможностью дешево снять квартиру без посредников, вряд ли станет дотошно проверять подлинность документов, тем более, если ему даже предложат переговорить с якобы «хозяином» квартиры по телефону.

Кроме того, сбивает с толку опасение за время проверки упустить квартиру, сдающуюся на столь выгодных условиях. Помните, лицо, уполномоченное владельцем на представительство собственных интересов, должно обладать для этого действующей нотариально заверенной доверенностью.

Обязательно разыщите этого нотариуса и проверьте, действительно ли он заверял данный документ. Кроме этого, такой человек должен предъявить копию паспорта владельца и копию соответствующих документов, подтверждающих право собственности. Качественно подделывать весь пакет требуемых документов весьма сложно, к тому же хлопотно.

Какие моменты должны настораживать даже в тех случаях, если ваш потенциальный арендодатель предъявил упомянутые выше документы? Характерными признаками мошенничества подобного рода следует считать:

  • явно заниженную стоимость предлагаемой квартиры;
  • спешку в процессе осмотра жилья и заключения сделки;
  • незамедлительное согласие арендодателя на любые условия клиента, даже явно невыгодные;
  • требование внесения необоснованного аванса за длительный срок вперед;
  • возможность заселения в квартиру по истечению нескольких дней.
  • Если на основании вышеизложенных моментов у вас в процессе оформления сделки возникли сомнения в правомочности арендодателя, не поленитесь навести о нем справки у своих потенциальных соседей. Они-то точно знают все о хозяине квартиры, и могут предоставить вам требуемую информацию.

    Несколько собственников или жильцов

    Выше мы уже не раз упоминали о том, что для сдачи жилья арендодатель должен обладать правом собственности на нее.

    Однако как же быть, если квартира принадлежит сразу нескольким лицам на праве долевой или совместной собственности? А ведь такие мошеннические схемы также весьма распространены и арендаторов нередко просят «с вещами на выход» другие собственники, не предоставлявшие свое согласие на заключение сделки.

    Чтобы не оказаться в такой неприятной ситуации, необходимо в процессе подписания договора найма заручиться письменным согласием с его условиями всех лиц, являющихся совладельцами жилья  или зарегистрированными по данному адресу жильцами.

    В случае с неприватизированным жильем, владельцем которого является город, требуется не только письменное согласие всех зарегистрированных в квартире лиц, но и разрешение районного жилищного агентства.

    Аналогично и в случае съема комнаты в коммунальной квартире, даже если она приватизирована — если соседи против вашего присутствия, лучше поискать другие варианты.

    Выводы

    В рамках данного материала мы рассмотрели лишь наиболее распространенные схемы квартирных афер. В любом случае все зависит лишь от вас и от вашей бдительности. Ну и напоследок резюмируем основные моменты статьи, которые, надеемся, помогут вам не стать жертвой мошенников:

  • Будьте на чеку, если вам предлагают неимоверно дешево снять квартиру, Москва — город с чрезвычайно дорогой недвижимостью, и низкие цены на жилье ей нетипичны. Любой собственник прекрасно знает об этом, и вряд ли станет заниматься благотворительностью.
  • Никогда не снимайте жилье без заключения соответствующего договора, кто бы ни выступал в роли арендодателя. В противном случае, вы лишаетесь возможности защитить свои права, да и вообще доказать их наличие.
  • Внимательно относитесь к проверке документов, подтверждающих право собственности арендодателя на предоставляемое жилье.
  • Заручитесь согласием всех сособственников и жильцов квартиры.
  • Ни в коем случае не платите никому деньги до того, как квартира будет вами осмотрена, а договор найма заключен. 
  • Перед тем как звонить или встречаться с потенциальным арендодателем, не поленитесь ознакомиться с так называемыми «черными списками» квартир и мошенников вашего города, в которые заносится информация уже по состоявшимся аферам.
  • Спасибо за внимание, уютных и теплых вам квартир!

    Подводные камни договора аренды: условия, на которые арендатору нужно обратить особое внимание

    Договор аренды нежилого помещения подводные камни

    Договор аренды недвижимости по своей распространенности, пожалуй, сравним только с договором купли-продажи. Действительно, иметь собственное помещение могут позволить себе далеко не все крупные компании, не говоря уже о малом бизнесе. В большинстве случаев текст договора аренды составляет арендодатель, причем так, как выгоднее ему.

    А ведь условия сделки напрямую влияют и на размер налоговых обязательств арендатора. Если раньше арендатору было сложно возражать по поводу того или иного пункта договора, сегодня, когда предложение на рынке аренды превышает спрос, многие арендодатели стали уступчивее.

    Поэтому поговорим о том, какие условия арендатору стоит потребовать добавить в договор аренды, а какие, напротив, исключить.

    Для начала поговорим о подготовительных действиях, которые следует провести еще до изучения текста договора аренды. Прежде всего, нужно обязательно убедиться в том, что лицо, у которого вы планируете арендовать помещение, является его собственником или уполномочено собственником (ст. 608 Гражданского кодекса РФ).

    Поэтому попросите у вашего потенциального арендодателя правоустанавливающие документы на помещение. Если он не является владельцем приглянувшегося вам объекта, поинтересуйтесь, есть ли у него соответствующая доверенность от собственника.

    В ней должно быть прямо указано, что представитель наделен правом сдавать помещение в аренду.

    Заметим, что случаи заключения договоров аренды, особенно краткосрочных, с лицами, не являющимися собственниками объектов, не так уж и редки.

    Свидетельство тому — многочисленные разъяснения ведомств о том, что арендная плата по таким договорам может учитывать в расходах (например, письма Минфина России от 27.03.06 № 03-03-04/1/288, УФНС России по г. Москве от 18.04.06 № 20-12/31083).

    Аналогичного мнения придерживаются и суды (постановления ФАС Северо-Западного округа от 24.11.08 по делу № А56-52896/2007, ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.07 № Ф04-2117/2007(33186-А27-31)).

    Если у вас есть возможность выбирать арендодателя, то предпочтение лучше отдавать компаниям. Особенно, если может потребоваться ремонт помещения.

    Дело в том, что Налоговый кодекс разрешает учитывать в расходах затраты на ремонт арендуемого амортизируемого имущества (п. 2 ст. 260 НК РФ).

    Из этой формулировки контролирующие органы делают вывод: если помещение арендуется у физического лица (в том числе индивидуального предпринимателя), то расходы на ремонт учесть нельзя.

    Ведь у физлиц амортизируемого имущества не может быть по определению (письмо Минфина России от 12.08.08 № 03-03-06/1/462). Правда, недавно Минфин России изменил свою точку зрения по этому вопросу (письмо от 15.07.09 № 03-03-06/1/470). Но, если есть возможность, все же лучше не рисковать и найти организацию-арендодателя.

    Есть способы обойти требование о регистрации договора

    Договор аренды здания или сооружения, который заключен на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Естественно, выполнение этого условия потребует времени и финансовых затрат.

    Но если длительный договор аренды не зарегистрирован, контролеры сочтут, что он не заключен. А это чревато тем, что налоговики снимут расходы в виде арендной платы. Так контролерам предлагают поступать специалисты Минфина России (например, письма от 12.07.

    06 № 03-03-04/2/172, от 17.02.06 № 03-03-04/3/3).

    Впрочем, требование о госрегистрации можно обойти. Для этого достаточно установить, что срок договора аренды составляет менее одного года (например, 11 месяцев), и одновременно прописать условие об автоматической пролонгации договора на тот же срок.

    Несмотря на то, что в итоге общий срок аренды превысит один год, регистрировать договор не понадобится. Соответствующее разъяснение давал Президиум ВАС РФ (п.

     10 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приложение к информационному письму от 16.02.01 № 59, далее — Обзор).

    Есть и еще один законный способ не выполнять требование о госрегистрации — вообще не указать в договоре аренды срок его действия (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Такой договор, согласно разъяснениям, данным в пункте 11 Обзора, также не нужно регистрировать.

    Правда, этот способ имеет минус — расторгнуть бессрочный договор аренды можно в любое время по инициативе одной из сторон. Достаточно лишь предупредить об этом другого участника за три месяца. Более длительный срок предупреждения стороны могут установить в договоре (п.

     2 ст. 610 ГК РФ).

    Сумму компенсации коммунальных затрат стоит указать отдельно

    Часто камнем преткновения между арендаторами и налоговиками являются издержки на оплату коммунальных услуг. Сложность здесь заключается в следующем.

    С одной стороны, нести расходы по содержанию арендованного имущества должен арендатор (п. 2 ст. 616 ГК РФ). А с другой стороны, договоры с поставщиками коммунальных услуг заключает арендодатель.

    Значит, счета за потребленные услуги будут выставляться на его имя, и он же должен перечислять деньги коммунальщикам.

    Поэтому в договоре аренды устанавливается механизм возмещения затрат арендодателя.

    Лучше всего настоять, чтобы эта сумма указывалась отдельно от арендной платы, и прямо назвалась компенсацией расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг.

    Данный порядок является наиболее «прозрачным» для проверяющих, а значит, и наиболее безопасным. К тому же он полностью соответствует нормам Гражданского кодекса РФ и уже давно одобрен Минфином России (письмо от 19.01.06 № 03-03-04/1/43).

    Еще одной проблемой для бухгалтера может стать условие договора аренды о порядке проведения ремонта. Если предполагается, что договор аренды будет действовать не один год, часто в нем предусматривается, что арендатор проводит не только текущий, но и капитальный ремонт.

    Гражданскому кодексу это условие не противоречит (ст. 616 ГК РФ), поэтому юридическая служба вполне может его и пропустить. А вот бухгалтеру оно может подкинуть дополнительных проблем, к которым нужно быть готовым. Особенно, если работы проводились собственными силами, без привлечения подрядчиков.

    У многих бухгалтеров появляется вопрос — нужно ли начислять НДС по таким работам? Ответ будет отрицательным — НДС не начисляется, так как расходы на ремонт учитываются при налогообложении прибыли (подп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ).

    Ну а если ремонт проводил подрядчик, то предъявленный им НДС можно принять к вычету в обычном порядке (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

    Зачет арендной платы в счет выкупной стоимости добавит проблем

    И наконец, остановимся на условии договора, которое может привести к необходимости пересчитать налоги за весь срок аренды.

    И хотя в отношении объектов недвижимости это условие на практике встречается не часто, рассказать о нем стоит из-за глобальности налоговых последствий. Речь идет о выкупе арендуемого имущества (ст. 624 ГК РФ).

    Точнее, о разновидности выкупа, при которой арендная плата полностью или частично засчитывается в выкупную стоимость арендуемого имущества.

    Рассмотрим, как подобный зачет отразится на налоговых обязательствах арендатора. Переход арендуемого объекта в собственность арендатора является, по сути, реализацией (п. 1 ст. 39 НК РФ). А так как речь идет об амортизируемом имуществе, то расходы на такую покупку должны списываться через амортизацию.

    Но ведь эти суммы уже учтены в расходах как арендная плата. В итоге арендатору-покупателю придется полностью пересчитать налоговые обязательства за весь период аренды. Сумму учтенной арендной платы нужно будет исключить из прочих расходов, доплатить налог на прибыль и пени.

    В дальнейшем эта сумма сформирует первоначальную стоимость купленного имущества и будет заново списываться в расходы уже через амортизацию.

    Также возникнут сложности с НДС, принятым к вычету по арендным платежам. Ведь по основным средствам его можно заявить к вычету не ранее, чем сам объект поставлен на учет. А в нашем случае это произошло значительно раньше. Так что НДС нужно будет пересчитать за весь срок договора аренды, доплатить НДС и пени.

    Можно ли избежать таких последствий? Да, можно. В договоре аренды нужно четко зафиксировать, что право собственности на арендуемый объект переходит к арендатору при условии уплаты выкупной стоимости имущества.

    И установить эту стоимость без какого-либо зачета арендных платежей. Тогда бухгалтеру не придется подавать «уточненки» и пересчитывать налоги.

    Ведь у купленного ОС будет первоначальная стоимость, указанная в договоре.

    Договор аренды нежилых помещений: особенности составления и подводные камни сделки

    Договор аренды нежилого помещения подводные камни

    Документ, фиксирующий все договоренности между сторонами аренды нежилого помещения — обязательный атрибут, способный защитить участников от ненужных конфликтов и излишних проблем. Что нужно учесть при составлении договора аренды и как избежать проблем, рассмотрим далее.

    Договор аренды — документ, который фиксирует права и обязанности сторон (арендодателя и арендатора). Согласно пунктам, которые прописываются в договоре, хозяин передает помещение во временное пользование физическому или юридическому лицу за арендную плату, которую определяет сам арендодатель и согласовывает ее с арендатором.

    Для чего нужно укреплять аренду договором? Между заинтересованными сторонами нет места понятиям «доверие» и «дружба», каждый нюанс, любую мелочь нужно обязательно прописывать.

    Например, если арендодатель предоставил нежилое помещение, крыша которого завалилась спустя неделю после оформления договора. Арендатор, как бы, и не причем, но возмещать ущерб придется ему.

    А если он уже успел занести в помещение оборудование, и оно повредилось, это огромный ущерб, который по вине одного ложиться на плечи другого. Так быть не должно.

    Популярные статьи сейчас Показать еще

    Таким образом, договор поможет избежать лишних скандалов, денежных потерь и недопониманий. Чем детальнее прописан договор, тем лучше для обеих сторон. Чтобы обычная бумажка с автографами стала документом, нужно заверить ее у нотариуса.

    Из чего состоит договор аренды нежилого помещения

    Любой договор аренды недвижимости состоит из нескольких частей: фиксированной и произвольной. Первая часть — это общепринятые пункты:

    • объект аренды (точная информация о недвижимости, ее стоимость, состояние и т.д.);
    • период (срок) предоставления объекта в эксплуатацию;
    • арендная плата (цена за один месяц пользования, она должна быть фиксированной), также в стоимость может входить амортизация;
    • условия и особенности возврата нежилой площади, выкупа;
    • личные данные (с учетом паспорта и ИНН) сторон;
    • ответственность за несвоевременную арендную плату.

    Вторая часть (произвольная) — это те пункты, которые, теоретически, могут и не прописываться в договоре, они вносятся по мере необходимости, например:

    • перечень структурных составляющих интерьера и их состояние (одна люстра, имеется небольшая трещинка, новые зеленые обои, без царапин, не испачканы и т.д.), арендатор читает все пункты, и, если согласен, ставит подпись;
    • право на ремонт (за счет арендодателя или арендатора, возможно, в счет арендной платы, ограничения по стоимости и т.д.).

    Арендатор, который поставит свою подпись под четко прописанными элементами интерьера, обязуется сдать их в таком же состоянии, либо возместить ущерб. В договоре может быть прописано, что результат эксплуатации (нанесенный вред) не возмещается.

    Договор аренды можно скачать как шаблон и дополнить своими пунктами. Другой вариант — обратиться за помощью к специалисту, который знает все «подводные камни». В крайнем случае бумаги можно оформить самостоятельно, если есть конкретные знания в данной сфере.

    Почему договор нужно заверять у нотариуса

    Документ, который не был заверен у специалиста, может быть признан судьей как недействительный, и любой предмет серьезного спора не будет рассмотрен как полагается.

    Стоит отметить, что потенциальная опасность скрывается как для арендодателя, так и для арендатора. Во-первых, нечестный пользователь может навредить имуществу и не оплатить ущерб. Во-вторых, хитрый владелец может вписать в липовый договор любой другой, удобный ему адрес, чтобы подставить доверчивого арендатора.

    Важно: арендатор обязан вернуть снимаемое нежилое помещение в том виде, в котором он его брал изначально. Компенсация ущерба осуществляется согласно актуальным ценам на момент возврата объекта хозяину.  

    Как корректно определить цену имущества

    Когда нежилое помещение покупается, в документах прописывается его стоимость. В договор аренды вписывается именно эта цифра. Оценить помещение может товаровед или специальная сертифицированная комиссия.

    Для чего это нужно? Крайне редко, но бывают такие ситуации, когда объект аренды сгорает, разрушается или подвергается другим деструктивным воздействиям. Сложный процесс определения виновников может закончится не в пользу арендатора, и тогда ему нужно будет возместить полную стоимость недвижимости, или осуществить ремонт за свой счет.

    Что такое амортизация при аренде и зачем она нужна

    Амортизационные отчисления — регулярный платеж части стоимости основных фондов для возмещения их износа. Для определения ежегодного процента используется «Норма амортизации».

    Согласно Налоговому Кодексу Украины, амортизационное отчисление необходимо даже в случае аренды нежилой недвижимости. При этом, какие-либо требования не выдвигаются, и участники решают все самостоятельно.

    Основные особенности таких отчислений при аренде нежилой площади:

    • восстанавливать, ремонтировать или улучшать арендуемый объект можно лишь с разрешения (документально заверенного) хозяина;
    • арендодатель может получать оплату за аренду в виде усовершенствования объекта сдачи или его ремонта, если, конечно, стороны не против;
    • арендатор считается совладельцем новых купленных (по согласию владельца) вещей, улучшений (если же обновка не отделяется от объекта, она автоматически становится собственностью арендодателя).

    Если рассмотреть данные нормы по факту (как оно бывает на практике), то такие нюансы согласовываются между сторонами в индивидуальном порядке, чаще всего, за чашкой кофе.

    Коммунальные платежи может платить как арендодатель, так и арендатор, этот нюанс прописывается в договоре. Обычно, если коммуналку оплачивает хозяин, то и арендная плата значительно выше.

    Если платежи осуществляет арендатор, то размер арендной платы будет минимальным (стоит отметить, что она может быть гибкой — зимой меньшей, а летом большей).

    Эта практика становится все популярнее в Украине.

    Передача объекта нежилой недвижимости состоит из нескольких этапов:

    • ознакомление (арендатор смотрит, подходит ли помещение под его требования, или нет);
    • комплексная оценка (фиксирование всех нюансов помещения, его состояния);
    • подписание договора, передача ключей.

    Возврат объекта договора осуществляется после ревизии хозяина, если все хорошо, он просто забирает ключи. Стоит отметить, что после сдачи недвижимости не лишним будет заменить замок, ибо очень часто арендаторы делают дубликаты.

    Причин для расторжения договора может быть много, сам процесс, обычно, происходит без каких-либо неприятностей. Процедуру расторжения можно прописать в документе (предусмотреть штрафные санкции, или их отсутствие). Некоторые договоры составляются так, чтобы их разорвать мог только суд.

    Если предусмотрен договором срок аренды не продлевался, то его расторжение осуществляется в автоматическом режиме по наступлению указанной даты. В том случае, если арендатор невовремя освободил помещение, он обязан выплатить арендную плату за весь срок просрочки.

    Где можно скачать образец договора аренды нежилого объекта

    Разновидностей договоров существует несколько, соответственно, договора на них разные. Скачать типовой образец готового договора можно на сайте. Стоит учесть, что идеальное решение может предоставить только специалист.

    Шаблон же необходимо дорабатывать, адаптировать его под тип аренды и объект (для магазина, офиса, склада, заводского оборудования и т.д.). Бланки стоит перечитать спустя несколько дней после приготовления, на «свежую» голову информация воспринимается по-другому, становятся видны ошибки и недочеты.

    В бланк стоит вписывать все, даже мельчайшие детали:

    • возмещение ущерба;
    • для какого лица сдается (физического или юридического);
    • особенности помещения;
    • сколько стоит недвижимость и т.д.

    Украина имеет неплохую законодательную базу для безопасной сдачи и съема недвижимого нежилого имущества, поэтому не стоит спешить, и все будет на высшем уровне.

    Процесс, когда арендатор, с разрешения арендодателя, сдает арендуемое недвижимое имущество третьему лицу, называется субарендой. В данной схеме стороны договора именуются следующим образом:

    • арендодатель (владелец, хозяин), фигурирует он только в основном договоре;
    • арендатор (так называется второй участник основного договора), он же выступает и «Субарендодателем»;
    • субарендатор — арендатор второго уровня (тот, кто снимает недвижимость в лица, который сам взял объект в аренду), участвует в договоре субаренды.

    Небольшой вывод

    Аренда нежилых помещений в 2019 году осуществляется, как и ранее, с составлением договора, где прописываются все основные пункты и нюансы сотрудничества: данные о сторонах, объекте, коммунальных платежах и т.д.

    Данный договор требуется составлять как физическим, так и юридическим лицам. Если помещение сдается для предоставления услуг, стоит обозначить, каких именно. Возможный ущерб, созданный юридическим или физическим лицом, необходимо также предусмотреть, и определить стоимость возмещения.

    Сдача помещения может принять форму субаренды, когда уже арендатор (с разрешения арендодателя) сдает арендуемый объект.

    Подводные камни аренды нежилых помещений. Предостережения профессионалов

    Договор аренды нежилого помещения подводные камни

    Главный вопрос для любого предпринимателя – где найти подходящее место для обитания своего бизнеса? Наиболее распространенный вариант – снятие нежилого помещения в аренду. Рынок услуг предлагает нам аренду офисных помещений, складских комплексов, торговых площадей и многое другое.

    Их стоимость варьируется в зависимости от района, косметического состояния, размеров, новизны и много чего еще. Но важно ведь не только найти подходящее помещение. Нужно еще взять его в аренду так, чтобы выгода была максимальной, а риск минимальным.

    Понятно, что последнее будет таковым только в том случае, если есть договор аренды, но практика показывает, что при составлении данного договора нередко возникают вопросы, от решения которых зависит не только правильность составление документа, но и степень заложенных в нем правовых рисков.

    Итак, что необходимо знать и учитывать при составлении договора аренды нежилого помещения?

    Лучше перепроверить

    Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником, — говорит директор аутсорсинговой компании «ЮрфинэкC» Юрий Романченко. — Поэтому, прежде чем подписать договор, нужно удостовериться, что помещение действительно находится в собственности арендодателя. Для этого необходимо затребовать у него свидетельство о праве собственности на объект аренды.

    Этот документ, предупреждают юристы, нужно очень внимательно изучить. Важно убедиться в том, что арендодатель действительно имеет право на подписание такого типа договора (это должно быть указано в уставе или подтверждаться доверенностью).

    Не лишним будет и обратиться в территориальный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы уточнить сведения о наличии зарегистрированных прав на интересующее вас помещение.

    Государственная регистрация носит открытый характер, поэтому сделать это довольно просто.

    Договор, подписанный неуполномоченным лицом, может быть признан судом недействительным, — предупреждает Юрий Романченко.

    Составляться договор аренды на нежилое помещение, естественно, должен в письменном виде. Количество оригинальных экземпляров при этом ровно числу сторон договора. Правда, в том случае, если требуется государственная регистрация документа, составляется еще один экземпляр – для регистрирующего органа.

    Важно все учесть

    Теперь о том, что должно быть указано в договоре. А указаны в нем должны быть все существенные характеристики помещения: адрес, этаж, место нахождения на этаже, наименование (нежилое помещение, часть нежилого помещения), инвентарный номер, функциональное назначение (офисное, производственное, складское и т.п.) и площадь.

    В ряде случаев договор признается незаключенным при наличии только адреса здания, площади и плана помещения с экспликацией, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества, — акцентирует внимание Юрий Романченко.

    —  Их наличие не свидетельствует о согласованности предмета аренды, так как отсутствуют указания на расположение помещений в здании (этаж), количество нежилых помещений, их номера и прочие характеристики.

    Также договор может быть признан незаключенным при несоответствии характеристик, указанных в договоре, фактическим характеристикам объекта аренды.

    Разумеется, из правил бывают исключения и иногда договор аренды признается заключенным, если расхождение фактических и договорных характеристик произошло в результате технической ошибки. Но то, что ошибка была технической, еще нужно доказать.

    У судов нет единой позиции насчет расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета, поэтому судьбу подобных судебных споров предопределить трудно, — говорит Юрий Романченко.

    Большая часть судей считает, что в этом случае договор аренды должен быть признан незаключенным.

    Договор аренды может быть признан заключенным, только если «у арендодателя отсутствует иное аналогичное имущество» или расхождения в описании предмета аренды являются незначительными.

    Не чаще раза в год

    Существенный момент сделки – финансовый. В договоре аренды нежилого помещения обязательно должен быть указан размер арендной платы.

    Если условия о размере арендной платы в договоре отсутствуют, документ считается недействительным с момента подписания, — предупреждают юристы  «ЮрфинэкC». — И правила определения цены, предусмотренные статьей гражданского кодекса о цене за «аналогичные услуги» при «сравнимых обстоятельствах» в таких случаях не применяются.

    Согласно законодательству менять арендную плату можно не чаще одного раза в год.

    Поэтому в договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, — говорит  Юрий Романченко.  —  Такое условие является ничтожным.

    Большинство судов трактуют это условие так, что арендная плата может быть изменена не ранее чем через год после заключения сделки и не чаще чем раз в год в последующем.

    Отсюда также следует, что размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, не подлежит изменению.

    Нужно иметь в виду, что, кроме уплаты арендной платы, арендатор обязан еще и нести расходы на содержание имущества. Разумеется, если иное не установлено законом или договором аренды. К расходам на содержание имущества относятся расходы по компенсации коммунальных платежей, эксплуатационному обслуживанию здания и территории и прочее.

    Акты судебной практики дополнительно подтверждают, что затраты на содержание и ремонт общего имущества здания, в котором расположено арендуемое помещение, не относятся к расходам арендатора по содержанию имущества, поэтому они должны оплачиваться собственником помещения, — уточняет Юрий Михайлович.

    Иначе говоря, арендодатель обязан производить капитальный ремонт, а арендатор – текущий. Условия о порядке проведения всех видов ремонта обязательно должны быть вынесены в отдельные положения договора.

    Так же хотелось бы отметить, что стороны должны оговорить вопрос об улучшении арендатором помещения, — говорит  Юрий Романченко. – Это, например, касается перепланировки.

    По закону, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения имущества (помещения), он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, после прекращения договора.

    Если согласования проведения улучшений не было, стоимость, по закону, не возмещается. Однако данный вопрос должен быть непременно уточнен сторонами в договоре.

    Важна каждая тумбочка

    Еще один важный документ – акт приема-передачи помещения, который так же, как и договор аренды, в обязательном порядке подписывается обеими сторонами. В этом акте должны быть указаны состояние нежилого помещения, его особенности, наличие какого-либо имущества (техники, предметов обстановки) и другие детали, заслуживающие внимания и отражения в документе.

    Отсутствие указанного акта может явиться препятствием для использования помещения арендатором, — говорит Юрий Романченко.

    Кроме того, именно с моментом передачи имущества суды связывают возникновение права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц.

    Бывает, конечно, так, что суды признают фактическое использование имущества как передачу имущества арендатору, несмотря на то, что акт приема-передачи этого имущества отсутствует, но я бы не рекомендовал рассчитывать на то, что именно ваш случай продолжит эту череду исключений.

    Казалось бы, очевидно, но на всякий случай уточним, что при прекращении договора аренды арендованное имущество возвращается арендодателю с соблюдением тех же правил, что и при заключении договора. Но на договоре и акте приема-передачи помещения в аренду необходимые для заключения сделки документы не заканчиваются.

    К договору аренды нежилого помещения обязательно прилагаются соответствующие кадастровые паспорта, поэтажные планы, схемы и экспликации, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды, — говорит Юрий Романченко. — При наличии таких планов и схем предмет договора аренды признается согласованным.

    Передаваемые в аренду площади, предупреждают юристы, должны быть выделены на плане (схеме), а все изменения (исправления) должны быть согласованы сторонами. В приложениях к договору и актах приема-передачи должна быть ссылка на договор.

    Обязательное условие

      Жилые и нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу, право на которое и сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации, — говорит Юрий Романченко.

    Правда, это только в том случае, если договор аренды заключается на срок более одного года. Если менее – государственная регистрация не нужна.

    Не требуется государственная регистрация и в том случае, если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, в дальнейшем продлевается на срок менее одного года, — уточняет директор «ЮрфинэкC».

    —  При этом договор может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления договора.

    Как бы то ни было, заключение подобных сделок – дело довольно рискованное. Поэтому прежде чем заключать договор, обязательно проконсультируйтесь с юристом.

    Внимательно ознакомьтесь со всеми пунктами соглашения, реально оцените свои платежеспособные возможности. И только после этого принимайте окончательное решение.

    Ведь вы выбираете место для реализации своего собственного дела, а в таких вещах спешка крайне не рекомендуется.

    Петрозаводск, ул. Андропова, д.15, офис 501, тел/факс: 59-45-00, 28-03-03

    Срок договора аренды нежилого помещения: образец 2020 года

    Договор аренды нежилого помещения подводные камни

    Рассмотрим сначала ситуацию, когда договор аренды на неопределенный срок заключается.

    Согласно статье №610 Гражданского кодекса, в том случае, если временные отрезки аренды в документе не указаны, договор считают заключенным на неопределенный период. В этом случае каждая сторона вправе в любое время отказаться от соответствующих правовых отношений, предупредив об этом оппонента за три месяца.

    На какое время можно заключить соглашение и от чего это зависит?

    Чтобы точно ответить на этот вопрос, нужно принять во внимание следующие аспекты:

    • намерение арендатора или арендодателя (последующий выкуп помещения или долгосрочное сотрудничество);
    • жилищное и техническое состояние нежилого объекта;
    • вид предпринимательской деятельности;
    • опыт ведения бизнеса у арендатора.

    Все это необходимо учесть, чтобы правильно согласовать период арендных отношений. Если арендатор в дальнейшем планирует выкупить помещение, то необходимо оформить аренду на срок не менее 3 лет.

    Если жилищное состояние или возможности помещения явно не соответствуют дальнейшим планам арендатора, то соглашение обычно заключается на непродолжительное время (от 1 года до 3 лет), пока субъект не найдет новое помещение.

    Нередко арендатор заинтересован в долгосрочном сотрудничестве поэтому желательно заключить соглашение на больший срок (от 3 лет и выше).

    В любом случае это очень деликатный и индивидуальный вопрос, где нужно учитывать любой нюанс. Стоит помнить, что даже в случае истечения сроков, стороны могут заключить новый договор, но при условии, что собственник и арендатор ведут себя добросовестно и исполняют все обязанности.

    У арендатора есть преимущественное право на заключение нового соглашения согласно ст.621 ГК РФ.

    В заключение необходимо сказать, что срок договора аренды – индивидуальный вопрос, в который государство старается не вмешиваться. При этом не имеет значение, что является предметом соглашения – жилое или нежилое помещение, а также его особенности, строительные и инженерные возможности.

    Собственник и арендатор вольны сами договариваться и согласовывать условия сотрудничества. В некоторых случаях законодателем предусмотрены максимальные сроки арендных отношений, но чаще всего здесь действует принцип свободы воли сторон.

    По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество за вознаграждение во временное владение и пользование или во временное пользование
    (ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на это имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.

    Если договором не предусмотрена плата за пользование имуществом, то такой договор признается договором ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Данный вид правоотношений регулируется нормами
    главы 36 ГК РФ.

    Нормы, относящиеся к договору аренды, применяются в этом случае лишь частично.

    Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества либо иной законный владелец, которого сам собственник или закон уполномочил сдавать это имущество в аренду
    (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, лицо, имеющее доверенность от имени собственника на право сдачи имущества в аренду, может быть арендодателем.

    Арендатором может быть любой дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.

    Закон позволяет заключать договор аренды и в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет подробнее согласовать все условия договора и исключает многие разногласия сторон в процессе его исполнения.

    Нужно ли регистрировать договор аренды?

    Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие (п. 2 ст. 609,

    ст. 658 ГК РФ).

    Из этого правила есть исключения. Так, например, не подлежат государственной регистрации заключенные на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ,

    п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ):

    • договоры аренды и субаренды земельных участков;
    • договоры аренды зданий или сооружений.

    Относительно договоров аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа закон также оговаривает, что они не подлежат государственной регистрации (ст. 633,
    643 ГК РФ).

    В гражданском законодательстве не решен вопрос о том, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.

    С одной стороны, все нежилые помещения являются частью зданий и сооружений, а с другой — они прямо не перечислены наряду с этими объектами.

    Этот вопрос получил разъяснение только в Информационном письме Президиума ВАС РФ
    от 01.06.2000 № 53. По мнению арбитров, к договорам аренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к договорам аренды зданий и сооружений. Поэтому договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более.

    Что такое субаренда?

    Договор аренды нежилого помещения подводные камни

    Субаренда  — это переуступка прав аренды третьему лицу. Оплата будет производиться субарендатором арендатору за назначенную им стоимость. Такая процедура проводится только с согласия собственника помещения.

    Для этого нужно заключить с ним договор аренды с правом на субаренду — это основа для юридической силы договора. Субарендатор заключает с арендатором договор на тех же условиях, которые прописаны в договоре аренды.

    Хорошо, если это трехстороннее соглашение, заключенное между Собственником недвижимости, Арендатором, и Субарендатором. Читайте что делать, если субаренда запрещена.

    Субаренда регулируется ст. 615 п. 2 — Гражданского кодекса, на основании которого арендатор может поступить с арендуемой площадью следующим образом:

    • Сдать её полностью или только частично, заключив договор субаренды;
    • Отдать помещение в безвозмездное пользование;
    • Передать право аренды физическому или юридическому лицу.

    Данная разновидность аренды возможна с любыми объектами недвижимости, как с жилыми так и с не жилыми, но в этой статье мы будем рассматривать именно не жилые.

    Зачем нужна субаренда?

    1. Управляющая компания. Распространенная форма сотрудничества между собственником объекта коммерческой недвижимости и управляющей компанией — Договор Аренды. Между фактическим арендатором отдельно взятой площади Бизнес-центра или Торгового центра и УК заключается Договор Субаренды.

      Таким образом собственник передает в управление УК свою недвижимость и может себя обезопасить от некоторых рисков, а также снять с себя все обязательства и проблемы, связанные с поиском арендаторов, последующим общением и урегулированием спорных ситуаций с ними.

    2. Доход.

      Нередко такая форма договора используется в качестве самостоятельного способа получения дохода. Для начала необходимо найти помещение по стоимости ниже рыночной. Ранее мы рассказывали, как снять помещение самостоятельно и без посредников.

      Затем, найти субарендаторов, которые снимут это помещение или только его часть по более высокой цене.

      Либо найти помещение, этаж в Бизнес-центре или даже целое здание в непригодном для эксплуатации состоянии по низкой стоимости, отремонтировать его в счет арендных каникул, и далее покрывать расходы сдачей отремонтированных помещений в субаренду за более высокую оплату.

      Наиболее это выгодно если помещение возможно разбить на несколько частей или множество комнат. Ведь, как известно, арендная ставка за меньшую площадь выше ввиду более высокого спроса.

    3. Большие площади. Пересдача части арендуемой площади в субаренду удобна для больших офисных и торговых площадей, когда помещение не задействовано полностью. Таким образом арендатор может частично или даже полностью покрыть  свои расходы за аренду.

    Подводные камни договора субаренды

    Больше всего рисков в этом вопросе ожидает субарендатора. Мы уже говорили о том, что обязательным условием для субаренды является письменное разрешение от собственника нежилого помещения.

    Если этот пункт в договоре с арендатором не предусмотрен, то юридически сделка о субаренде является недействительной.

    На основании этого, сделка с арендатором тоже может быть расторгнута, потому что любые действия в отношении арендуемого помещения не прописанные в договоре аренды, являются серьёзным нарушением соглашения между собственником помещения и арендатором.

    Допустим, основное условие для заключения Договора Субаренды выполнено. Рассмотрим другие возможные проблемы, возникающие в данной форме сотрудничества.

    1. Сроки договора. Субарендатору следует обратить внимание на сроки первоначального договора аренды, так как договор о субаренде не может превышать сроки договора об аренде. По закону РФ он должен быть либо равным ему, либо меньше. А договор о субаренде, заключенный раньше договора аренды, юридически является недействительным.
    2. Нарушение Арендатором условий Договора Аренды. Неприятные сюрпризы ждут Субарендатора в случае, если Арендатор задерживает арендную плату, коммунальные платежи, либо нарушает другие условия Договора Аренды. Собственником в отношении Арендатора могут быть применены санкции, такие как: ограничение доступа к помещению, вплоть до расторжения договора аренды, которые непосредственным образом скажутся на деятельности Субарендатора, осуществляемой в арендуемом помещении. Причем, Субарендатор, в свою очередь, может исправно платить арендную плату по Договору Субаренды и добросовестно выполнять другие его условия. Однако повлиять на добросовестность Арендатора он не в силах.
    3. Другие основания для расторжения договора субаренды — если субарендатор задерживает оплату, либо вовсе не платит. Арендатор имеет право расторгнуть соглашение о субаренде и при других предусмотренных в договоре субаренды условиях для расторжения договора.
    4. И арендатор и субарендатор, несут полную ответственность за причинённый ущерб помещению, а так же, в случае досрочного расторжения договора, обязаны заранее проинформировать об этом собственника.

    Все вышеописанные подводные камни можно свести к минимуму, если не полениться составить юридически правильное соглашение о субаренде и соблюдать все пункты прописанные в договоре. Читайте далее о других нюансах субаренды и оплаты.

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

      -->