Договор купли продажи ипотечной квартиры образец

Содержание

Как продать квартиру в ипотеке — разбираем ситуации

Договор купли продажи ипотечной квартиры образец
Статья обновлена: 7 февраля 2020 г.

Здравствуйте. Я помогла продать около 20 квартир, которые были обременены ипотекой. На моей практике это каждый 4 случай (работаю в Санкт-Петербурге).

У каждого собственника своя причина продажи — кто-то хотел квартиру побольше, а кому-то наоборот тяжело стало «тянуть» ипотеку. Часто супруги, которые решили развестись, продают квартиру до выплаты ипотеки, поделить деньги и разъехаться.

В общем, опыт в таких продажах у меня есть.

Важное отступление — на этой странице я расскажу о продаже ипотечной квартиры, которая была куплена БЕЗ использования материнского капитала. Если что я написала отдельную статью — как продать ипотечную квартиру, которая была куплена с мат.капиталом. Продолжим.

Предупреждаю сразу — без специалиста провести сделку будет крайне сложно. Я расписала порядок действий только в общих чертах, чтобы у продавцов было понимание с чем ему придется столкнуться. Советую нанять риэлтора или юриста, у которого есть опыт в продажах квартир в ипотеке.

Я решила разделить инструкцию в несколько ситуаций, ведь многое зависит от действий банка и от будущих покупателей. Точнее сказать, от согласия банка на продажу и от того, как покупатели будут рассчитываться за квартиру. Ознакомьтесь с списком:

Это нужно сделать в первую очередь. По закону для продажи ипотечной квартиры требуется согласие банка, потому что она у него в залоге — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Если письменное согласие не предоставить, то сделку приостановят — п. 16 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости.

Поэтому обращаемся в свой банк, сообщаем о намерении продать квартиру и спрашиваем что можно сделать. К сожалению, банки по-разному принимают решения. Не то что банк, а любое отделение одного банка по-разному. Каждое отделение — это отдельный мир со своим внутренним регламентом и начальством.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Этап №2 — Получаем ответ от банка и предпринимаем дальнейшие действия

  1. Банк дает согласие на продажу.

    Точнее банк дает не согласие на сделку, а до сделки выдает собственникам квартиры справку об отсутствии задолженности. Часть денег с продажи квартиры пойдет на покрытие долга по ипотеке, оставшуюся часть получат продавцы — инструкция.

    Например, у нас в Санкт-Петербурге так работают только ВТБ и Сбербанк (не все отделения). По моему опыту лучший в этом ВТБ — его сотрудники сами все оформляют, все расчеты проходят через них, они работают слаженно и быстро. У покупателей практически нет никаких рисков, поэтому они охотно соглашаются с покупкой ипотечной квартиры. Поэтому я спокойна, если у моих клиентов ипотека в ВТБ.

    Со Сбербанком в этом плане похуже. Во-первых, не все отделения дают согласие на продажу. Во-вторых, его сотрудники почти всегда совершают ошибки. Обычно у них недостаточно опыта или они банально не знают что делать.

  2. Банк не дает согласия.

    Нет закона, по которому можно заставить банк дать согласие на продажу. Данный вопрос полностью остается на его усмотрение. У большинства банков такое мнение — пусть сначала собственники оплатят весь долг, а потом могут делать с квартирой что хотят. В Санкт-Петербурге такой регламент у всех банков, кроме ВТБ и некоторых отделений Сбербанка.

    Как тогда продать квартиру в такой ситуации читайте вот здесь.

Ситуация № 1 — Банк дает согласие на продажу

Банк дал согласие, покупатели найдены, теперь осталось все подготовить и провести сделку. Здесь я также выделила 2 ситуации и по каждой из них написала отдельную инструкцию: 1) если нашли покупателей, которые купят квартиру только за свои деньги без ипотеки, субсидий и прочего; 2) если покупатели тоже с ипотекой.

Если покупатели полностью со своими деньгами без ипотеки и субсидий

Давайте сначала кратко расскажу как все оформляется: 1) Проводится задаток. Покупатели передают небольшую сумму денег в качестве задатка. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке.

2) Продавцы пишут в своем банке заявление о досрочном погашении ипотеки и им дают справку с суммой остатка долга. 3) Составляется образец/проект договора купли-продажи и продавец передает его сотруднику банка. 4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде.

5) В день сделки: участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — одну банку (долг по ипотеке), остальную продавцам. Эти деньги банк и продавцы получат после регистрации сделки купли-продажи.

После того как деньги заложены, там же в банке участники подписывают договор купли-продажи. Далее участники сделки подают все необходимые документы в МФЦ или в Регпалату для регистрации сделки купли-продажи.

6) После того как сделку зарегистрируют, участникам выдадут на руки договора купли-продажи с отметкой о государественной регистрации. Продавцы относят в банк свои зарегистрированные договора. Уже на основании этого, банк забирает с ячейки свою часть денег, а продавцы свою.

  1. Покупатели передают продавцам небольшую сумму денег в качестве задатка.

    Подписывается предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. На сайте есть статья о задатке, но она нацелена больше на покупателей квартиры, а не на продавцов. Но все равно ее прочтите, чтобы иметь представление.

    Задаток служит гарантом, что в дальнейшем участники выйдут на сделку — п. 1 ст. 380 ГК РФ. После подписания документов о задатке нельзя просто так отказаться от сделки.

    Если покупатели по своей вине покупать квартиры, то задаток остается у продавцов. Если же продавцы отказываются, то они обязаны вернуть покупателям задаток обычно в двойном размере.

    Это называется обеспечительной функцией задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

    Сумму задатка определяют по договоренности, законом это не регулируется. На моей практике 50 — 100 тысяч рублей. Задаток обязательно идет в счет стоимости квартиры — п. 1. ст. 380 ГК РФ.

    Как только продавцы получат на руки задаток, они пишу расписку в получении денег и отдают ее покупателям.

    В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка при последующей покупке квартиры, дата и подпись продавцов.

  2. Продавцы идут в свой банк и пишут заявление о досрочном погашении ипотеки.

    Присутствие покупателей здесь не требуется. После подачи заявления продавцам дадут справку с суммой остатка долга.

  3. Стороны составляют образец/проект договора купли-продажи и передают его сотруднику банка

Договор купли-продажи квартиры с обременением ипотекой: образец договора купли-продажи квартиры обремененной ипотекой

Договор купли продажи ипотечной квартиры образец

При обсуждении всех существенных условий договора купли-продажи недвижимости продавец обязуется оповестить покупателя о наличии или отсутствии обременений на имущество.

В случае наличия таковых и согласия покупателя на покупку квартиры с обременением, заключается договор купли-продажи квартиры с обременением.

Важно то, что в таком договоре помимо продавца и покупателя участвует заинтересованное лицо.

Самые распространенные варианты обременений на квартиру – это залог, арест, зарегистрированные жильцы.

Составляя договор купли-продажи квартиры с обременением, образец заполнения представлен в конструкторе договоров, где перед Вами откроется шаблон, куда необходимо вписать свои данные, отвечая на вопросы конструктора, шаблон может видоизменяться в зависимости от Вашей ситуации, сделки.

Ипотека – один из самых распространенных способов приобретения жилья, поэтому в конструкторе в данном конретном примере представлен договор купли-продажи квартиры с условием обременения ипотекой.

Общие положения договора купли-продажи квартиры с ипотекой

В преамбуле указывается дата и место (город, область) заключения договора. Следует указать данные сторон договора купли квартиры, они именуются «продавец» и «покупатель».

К данным относятся фамилия, имя, отчество, гражданство, адрес проживания, адрес регистрации, паспорт, серия, кем и когда выдан.

Также, в сделке участвует залогодержатель, необходимо указать наименование организации, ИНН, ОГРН, юридический адрес и фактический адрес местонахождения, а также данные лица, выступающего от имени организации (подписывающее лицо). 

Предмет договора купли-продажи квартиры с условием об ипотеке

К предмету договора относится купля-продажа квартиры, которую следует передать покупателю. В этой части описываются сведения квартиры: это адрес месторасположения, количество комнат с квадратурой, площадь общая и жилая, этажность, в чьей собственности находится недвижимость и на основании какого документа (свидетельство о государственной регистрации права собственности). 

Цена и порядок оплаты по договору купли-продажи квартиры под ипотеку

Следует отметить, что квартира продана за определенную сумму, и в какой валюте. Далее, описывается порядок внесения платежей (до или после подписания соглашения), в каком размере, и в какой форме. Покупатель открывает на себя аккредитив в банке равный стоимости квартиры, а получателем средств по аккредитиву является залогодержатель.

Обременения купли-продажи квартиры: ипотека

Составляя договор купли-продажи квартиры обремененной ипотекой, в нем прописывается, что продавец проинформировал покупателя о зарегистрированном обременении в виде ипотеки в пользу залогодержателя на основании договора об ипотеке, дата и номер договора.

Залогодержатель этим соглашением подтверждает согласие на продажу квартиры вместе с обременением в виде ипотеки. После перехода права собственности к покупателю, он становится залогодателем (ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации) и принимает на себя все права и обязанности по договору об ипотеке.

Также необходимо указать, что квартира не находится под каким-либо другим обременением.

Право собственности по договору купли-продажи квартиры с ипотекой

Важно отметить, что после регистрации данного договора купли-продажи квартиры с обременением «ипотека», после перехода к покупателю права собственности, залогодержатель предоставляет в регистрирующий орган сведения о том, что у продавца прекращено право на квартиру и расторгнут договор об ипотеке, в связи с продажей объекта другому лицу. 

Также, указывается, что лица, зарегистрированные в квартире, утрачивают право пользования с момента регистрации права собственности за покупателем. 

Заключительные положения. Ответственность сторон

Стороны вправе требовать возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением своих обязанностей по договору. Договор вступает в законную силу с момента его государственной регистрации. Необходимо указать количество экземпляров договора, рассчитанных на сторон и регистрирующий орган.

С учетом описанных особенностей, договор купли-продажи квартиры с обременением скачать Вы сможете, заполнив сведения конструктора, после чего необходимо его распечатать, подписать и подавать на регистрацию.

Договор купли продажи по ипотеке

Договор купли продажи ипотечной квартиры образец

Одним из самых важных пунктов осуществления ипотечного кредитования является грамотное заключение договора купли-продажи приобретаемой в кредит недвижимости.

Прежде чем подписывать документ необходимо детально изучить каждый пункт договора, который не должен ущемлять права заемщика. Желательно подключить опытного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях оформления подобной документации.

В данной статье речь пойдет об основных правилах и нюансах оформления договора купли-продажи ипотечной недвижимости.

Подробнее о договоре

Данный документ представляет собой своеобразное подтверждение того, что приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка до окончания выплат по кредиту. При заключении данного вида договора необходимо обязательное участие двух сторон — кредитной организации, выдающей ипотеку, а также заемщика.

В стандартном договоре указываются обязательные для заполнения пункты — заемщику необходимо внимательно вносить все требуемые данные и тщательно проверять информацию, представленную в документе. В договоре обязательно указывается предмет ипотеки — залоговое имущество, приобретаемое заемщиком.

Дополнительно фиксируется точный срок окончания ипотечных выплат.

Также прописываются права и обязанности сторон, заключающих ипотечную сделку.

Согласно ст. 554 ГК РФ предметом ипотечного договора является приобретаемая недвижимость.

До момента окончания ипотечных выплат квартира находится в собственности банка — всё это детально отображается в договоре с указанием точных информационных данных о приобретаемой недвижимости.

В договоре обязательно указывается общая площадь, количество комнат, особенности планировки, а также цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Основные условия

Существует перечень обязательных условий, при отсутствии хотя бы одного из которых документ не будет иметь юридическую силу. Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках сделки, а также предмет договора. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки.

В документе обязательно прописываются паспортные данные участников, точные адреса их регистрации, а также ИНН.

Также указывается полная информация обо всех документах, подтверждающих, что продавец является владельцем имущества (договор дарения, купли-продажи и так далее).

Прописывается детальная характеристика предмета осуществляемой сделки — точный адрес, общая площадь имущества, а также наличие возможных обременений. Также указывается цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

Дополнительно в договоре указывается полный перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире. Среди важных условий можно выделить указание информации о состоянии квартиры с упоминанием ключевых особенностей планировки, сведений о ремонте и наличии предметов мебели. Также может прилагаться дополнительная справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Дополнительно могут быть указаны сведения о тех, кто несет все расходы по сделке — оплата нотариальных пошлин и так далее.

В ипотечном договоре обязательно указывается общая сумма, переданная банку до подписания договора.

При наличии первоначального взноса в ипотечном договоре купли-продажи обязательно указывается, что часть средств заемщик внес из личных сбережений, а другая часть оплаты предоставляется банком в качестве кредита.

В договоре прописывается процент, который начисляется на общую сумму кредита. Также указываются сведения о полном нахождении приобретаемой квартиры в залоге кредитора (банковской организации).В разделе заключаемых договорных обязательств — “Особенности расчетов между сторонами” указываются данные об общей стоимости залоговой квартиры. Также детально прописываются все этапы выплаты долга.

Срок действия договора

Договор купли-продажи ипотечной квартиры вступает в силу сразу после момента подписания. При этом в договоре обязательно указываются сроки ипотечного залога, которые действуют до момента окончательного выполнения обязательств между банком и держателем ипотеки.

Права и обязанности сторон

Данный пункт договора является самым объемным. В обязанности продавца входит наличие обязательной страховки объекта ипотеки от всех существующих рисков — повреждения, утраты имущества и так далее.

При этом необходимо предоставить копии документов, которые будут подтверждать факт наличия страховки.

Дополнительно в договоре прописывается стандартный пункт об обязательном уведомлении кредитора о любых возникающих изменениях условий страховки.

В данном пункте указываются условия, при которых обе стороны могут законно требовать расторжения существующего договора, а также применения штрафных санкций.

Образец заполнения договора

Заключение сделки предполагает обязательное наличие предварительного договора купли-продажи, образец которого представлен ниже.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

Договор купли продажи с использованием ипотеки Сбербанка

Основные нюансы и возможные ошибки

Подписывая стандартный договор купли-продажи ипотеки, необходимо учитывать важные нюансы. Важно обращать внимание на цену, которая обозначена в договоре и внимательно изучить пункт, касающийся размера ипотечной ставки. В договоре на приобретение ипотечной недвижимости необходимо предусмотреть следующие нюансы:

  1. Стандартный порядок расчетов. Необходимо заранее договориться о том, кто понесет дополнительные расходы по ипотечной сделке. Всё дело в том, что в тарифах некоторых стандартных кредитных учреждений предусмотрены дополнительные комиссии за снятие, также перевод денежных средств.
  2. Также необходимо обратить внимание на срок передачи ипотечной недвижимости. Дату передачи залоговой квартиры необходимо заранее обсудить и указать в документе. Если на момент ипотечной сделки в квартире прописаны иные лица, необходимо указать точные сроки их выписки.
  3. Важно проверять все введённые данные договора. При совершении любых ошибок при подписании документа он может не пройти государственную регистрацию. Опытные юристы советуют, что договор купли-продажи ипотечной недвижимости необходимо перечитывать несколько раз — чаще всего важная информация, предоставляемая банком, прописывается мелким шрифтом.

В договоре могут встречаться профессиональные термины, значение которых необходимо сразу уточнить у юриста. Следует помнить, что после подписания договора расторгнуть его практически невозможно (сделать это можно только через суд при наличии серьезных нарушений второй стороны — участника подписания договора).

Бланк договора

Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой в ипотеку, можно оформить в простой письменной форме, а также в нотариальной. Выбор будет непосредственно зависеть от желания участников сделки и их юридических интересов. При подписании простого письменного договора важно грамотно составлять каждый пункт.

Текст документа может помочь составить нотариус — помощь профессионального специалиста позволит учесть все важные нюансы оформления и правильно заполнить все пункты.

Что такое предварительный договор купли продажи?

Заключение предварительного договора является обязательным при оформлении ипотечной сделки.

Всё дело в том, что для сбора документации необходимо время и чтобы ни один из участников договора не смог поменять решение заключается специальный вид договора — предварительный, который также как и основной, имеет собственную юридическую силу.Сразу же после подписания договора обеими сторонами он вступает в силу.

Договор купли-продажи квартиры в ипотеку

Договор купли продажи ипотечной квартиры образец

Договор об ипотеке квартиры — трехстороннее соглашение, которое содержит положения о предмете ипотеки, права и обязанности сторон, а также порядок и сроки осуществления расчета. Документ составляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

В соглашении обязательно должно быть указанно, что квартира приобретается за счет ипотечных средств, полученных от банка.

Составить договор купли-продажи (ДКП) квартиры можно самостоятельно, а также по установленному банком образцу.

Для получения кредита банку необходимо предоставить на проверку предварительный договор.

Продать квартиру, которая находится в ипотеке, можно только после получения согласия от банка.

Особенности договора купли-продажи недвижимости по ипотеке

Порядок, условия, а также обязанности сторон по договору купли-продажи квартиры в ипотеку регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 № 102 (далее ФЗ № 102). Условия заключения ДКП недвижимости установлены главой 30 ГК РФ.

При заключении ДКП квартиры в ипотеку необходимо учесть следующие особенности:

  • заключается два договора — кредитный договор с банком и ДКП между продавцом и покупателем, в котором содержится условие об ипотеке;
  • на основании кредитного договора банк перечисляет деньги, по договору купли-продажи регистрируется право собственности в Росреестре;
  • в ДКП будет условие об обременении квартиры — ипотека в силу закона (ст. 1 ФЗ № 102).

Соглашение является трехсторонним:

  1. Продавец, являющийся собственником квартиры.
  2. Покупатель, который также одновременно залогодатель приобретенного жилья.
  3. Банк, который обязуется предоставить кредитные средства для оплаты недвижимости и который получает ее в залог, после регистрации права собственности покупателя.

Образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку

ДКП квартиры в ипотеку составляется в простой письменной форме. Если квартира принадлежала полностью или частично несовершеннолетним, или у нее было несколько собственников, стороны должны заверить документ у нотариуса. Во всех остальных случаях обращаться к нотариусу не обязательно.

В соглашении о купле-продаже обязательно содержатся следующие пункты:

  • Сведения об участниках сделки — паспортные данные участников сделки, а также информация о кредиторе;
  • Описание жилого помещения (площадь, адрес, этаж, количество комнат);
  • Права и обязанности сторон;
  • Цена и порядок расчета;
  • Способ и сроки передачи квартиры.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Предметом предварительного договора купли-продажи является обязанность сторон заключить основной договор в будущем. Документ также составляется в письменной форме в 2-х экземплярах.

Требования к составлению соглашения те же, что и к ДКП. Соглашение вступает в силу с момента подписания. Нотариального заверения не требуется.

Составление предварительного ДКП обязательно, если недвижимость приобретается в ипотеку. В документе должно быть указано, что недвижимость покупается за счет кредитных средств, полученных от банка. Без одобрения предварительного соглашения не будет заключен кредитный договор.

В предварительном соглашении обязательно указываются:

  1. Паспортные данные участников сделки.
  2. Точные характеристики объекта.
  3. Дата заключения основного договора купли-продажи.
  4. Цена недвижимости.
  5. Порядок и срок окончательной оплаты.
  6. Ответственность сторон за нарушение условий договора.
  7. Информация о денежном залоге или авансе.

Отличительной особенностью Сбербанка является то, что только по специально утвержденному им образцу, покупатель и продавец должны заключить предварительный ДКП и предоставить его на проверку в банк. Другие предварительные соглашения банк на рассмотрение не принимает.

Особенности оформления договора

В вводной части договора обязательно указывается номер лицензии банка, на основании которой он действует. Если соглашение будут подписывать доверенные лица от имени продавца или покупателя — указывается реквизиты доверенности.

В договоре указываются:

  • Обязанности сторон. На покупателя также возлагается обязанность ежегодно страховать заложенное имущество.
  • Порядок расчета. Сумма первоначального взноса и сумма предоставляемых банков кредитных средств.
  • Ответственность сторон. При неисполнении условий сделки, банк вправе наложить на покупателя штрафные санкции или обратить взыскание на квартиру.
  • Срок действия. Соглашение действует до полного исполнения обязательств покупателем.

В документе нужно прописать, что после внесения покупателем первоначального взноса, осуществляется регистрация права собственности в Росреестре. После регистрации у банка возникает право залога.

Особенности покупки и продажи квартиры с обременением (находящейся в залоге у банка)

Если квартира находится в залоге у банка и ипотечный кредит по ней не выплачен полностью, продать такую недвижимость можно только с согласия банка. Первое, на что нужно обратить внимание — сумма, которая осталась невыплаченной. Банк может поставить условие о том, что продажа квартиры возможна только после уплаты 50% долга первоначальным собственником ипотеки.

Чтобы снять обременение ипотекой, участники сделки подписывают соглашение, в соответствии с которым покупатель выплачивает оставшуюся сумму долга по кредиту. Соглашение обязательно заверяется у нотариуса. После того, как банк выдает документы об уплате ипотеки, стороны могут заключить стандартный ДКП.

В случае, если покупатель приобретает жилье с помощью ипотеки, после регистрации сделки продавец получает деньги через расчетный счет или банковскую ячейку. При этом покупатель должен оформить ипотеку в том же банке, в котором оформлен кредит продавца.

Также возможно переоформить ипотеку на покупателя недвижимого имущества. Однако, если у него плохая кредитная история или низкий уровень дохода, банк может не согласиться на переоформление.

Типовые договоры при ипотеке в различных банках

В2019 году составить ДКП можно с помощью нотариуса, юриста или агентства недвижимости. Некоторые крупные банки для удобства клиентов устанавливают примерные бланки договора.

Например, Сбербанк для оформления сделки купли-продажи квартиры с использованием ипотечных средств рекомендует использовать следующую форму. С образцом ДКП с использованием ипотеки от банка ВТБ 24 можно ознакомиться по ссылке.

Остальные банки, такие как Газпромбанк и Россельхозбанк, не выдвигают жестких требований к соглашению о купле-продажи — стороны могут самостоятельно договориться о том, кто будет составлять документ или оплачивать услуги по его оформлению.

Договор купли-продажи квартиры с использованием ипотеки: образец

Договор купли продажи ипотечной квартиры образец

В данное время ипотечный кредит приобрёл зашкаливающую популярность. Это связано с тем, что на полную стоимость жилья у подавляющего числа граждан не хватает средств, поэтому и приходится обращаться к банковскому кредиту.

Однако, процесс получения кредита сопряжён с некоторыми трудностями. На ожидание одобрения кредита от банка может уйти до 4-х месяцев. Самым главным пунктом при покупке квартиры с привлечением средств ипотеки выступает необходимость заключения договора, который обязательно должен быть правильно составлен, чтобы не привести к неприятным последствиям для обратившегося за кредитом.

Для продавца сделка продажи квартиры по ипотеке в целом ничем не отличается от продажи квартиры за полный наличный расчёт, однако ему нужно будет подождать, когда банк предоставит кредит покупателю.

Особенности договора

Ипотечный договор обладает своими особенностями. Самым главным из них выступает то, что недвижимость уходит под залог. Сторонами сделки выступают две стороны: банк и заёмщик. При этом обязательным условием выступает то, что договор заключается по обоюдному согласию сторон при их дееспособности.

В договоре прописываются пункты, благодаря которым он признаётся действительным:

  • предмет ипотеки (на что выдается ипотечный кредит);
  • сумма стоимости жилья;
  • сумма кредита, порядок уплаты платежа (начальные и конечные сроки);
  • недвижимость, что остаётся в качестве залога банку при невыплате суммы кредита (указывается адрес недвижимости, метраж, число комнат и этажей);
  • права и обязанности сторон с указанием данных: сумма кредита, дата взятия, сроки погашения, регулярные платежи, непредвиденные обстоятельства и пр.

В числе самых главных условий по ипотеке:

  • договор включает в себя 2 части. Одна содержит сведения о выдаче кредита (непосредственно договор о выдаче кредита), а другая — о переходе прав собственности на квартиру новому владельцу;
  • договор содержит сведения о предмете залога под кредит;
  • всевозможные характеристики о недвижимости должны указываться полностью (адрес, цена и пр.);
  • права (недвижимость становится собственностью гражданина, взявшего кредит);
  • сроки выплаты (если заемщик не в силах выплачивать всю сумму кредита, то тогда банк отчуждает жилплощадь в счёт погашения задолженности).

Все права банка, прописанные в договоре нужно изучить крайне тщательно доя того, чтобы в будущем не возникло неожиданных неприятных сюрпризов.

Сам договор купли-продажи с ипотекой не очень объёмный документальный акт. В числе его пунктов выступают:

  • сведения об участниках договора;
  • предмет продажи и его характеристики;
  • способы произведения расчёта;
  • права и обязанности участников сделки;
  • мера ответственности за неисполнение условий по договору;
  • сроки действия договора.

Процедура заключения сделки

О том, как осуществляется сделка купли-продажи квартиры с привлечением средств ипотеки контролируется государственным законодательством.

В основном заботы о проведении процедура сделки купли продажи в ипотеку ложатся на плечи покупателя, но продавцу тоже стоит заглянуть в этот законодательный акт, чтобы ознакомиться досконально с порядком проведения сделки. Её алгоритм включает следующие пункты:

  • подготовка требуемых бумаг для заключения договора. Этот перечень назначается в каждой конкретной ситуации, но в основном предоставляется банком;
  • предварительный договор, выступающий главной ступенью в процедуре продажи квартиры в ипотеку, так как помогает снизить риск продавца при возможном отказе клиента приобретать недвижимость;
  • основной договор;
  • подача пакета документов на регистрацию в МФЦ или сразу в Росреестр. Кроме того, можно воспользоваться оформлением сделки через интернет, если договор по предоставлению кредита заключался со Сбербанком;
  • осуществление окончательных расчётов (банк переводит средства на счет продавца, хотя иногда используют аккредитив или другие варианты расчёта).

Как составить договор

Для того, чтобы обезопасить себя от потери времени и денег, на начальном этапе сделки купли-продажи квартиры с привлечением средств ипотечного кредита лучше всего составить предварительный договор и потребовать у покупателя аванс в подтверждение мотивации приобрести квартиру.

Предварительный договор включает многие сведения, которые потом заносятся в главный договор, то есть такой документальный акт является своеобразной предпосылкой для заключения основного соглашения.

В предварительном договоре даются сведения об участниках сделки и о том, что выступает объектом сделки. Его главным предназначением выступает продажа продавцом и покупка покупателем описанного в договоре имущества в указанный срок.

По взаимному согласию стороны могут аннулировать такой договор без каких бы то ни было последствий, так он не проходит регистрацию и ценен только для самих сторон.

Что же касается задатка или аванса для подтверждения намерений на покупку, он, как правило, составляет 100-200 тыс. руб.

Договора, в котором фигурирует денежный задаток, обязывает стороны взаимные обязательства:

  • продавец не вправе осуществлять показ недвижимости или продавать её другому покупателю. В случае нарушения этого правила, он обязан возвратить задаток обратно покупателю;
  • покупатель даёт гарантию продавцу на покупку недвижимости в предписанный срок согласно договору. В случае отказа от обязательства, задаток не возвращается.

Таким образом, денежный задаток ставит перед обязательствами обе стороны сделки и ведёт к её быстрому заключению.

Чтобы обезопасить себя, продавцу нужно заключать сделку с покупателем, если одобренный кредитный договор уже на руках.

Всё, что связано непосредственно с оформлением договора купли-продажи квартиры с привлечением ипотечного кредита заполняется стандартно:

  • в заголовке пишется дата составления договора и населённый пункт, где происходит регистрация сделки, а также порядковый номер договора;
  • сведение сторон сделки купли-продажи, включая реквизиты паспорта;
  • указывается предмет сделки (квартира, адрес, метраж, число комнат и пр.);
  • стоимость объекта, порядок расчёта (здесь же указывается, какая сумма уже была оплачена по предварительному договору, какова доля собственных средств и заёмных);
  • указываются критические сроки, когда должен быть произведён расчёт;
  • указываются права и обязанности участников сделки, которые действуют также при форс-мажорных обстоятельствах;
  • особенности решения спорных вопросов, если они возникнут в будущем;
  • количество копий-экземпляров (при ипотеке их 3 – для банка, продавца и покупателя);
  • дата.

Свои подписи на страницах договора ставят банковский работник и участники сделки. Договор прошивается, проклеивается с указанием даты сшивания и числом страниц.

Составление договора и сделка купли-продажи с ипотекой непростой процесс, потому банк может отклонить заявку на выдачу кредита. Для получения положительного результата рекомендуется обратиться за помощью к юристу или банковскому персоналу.

Образец

Образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке.doc

Необходимые документы

Не важно, каким образом проходит сделка продажи квартиры по ипотеке, но вести подготовку документации обязательно и это главное в процессе оформления сделки.

Для проведения сделки по продаже квартиры по ипотечному кредиту продавцу нужно предоставить банку необходимую документацию:

  1. Паспорта владельцев квартиры, включая тех, что не проживают там;
  2. Кадастровый паспорт (банку предпочтителен тот документ, которому не больше пяти лет);
  3. Техпаспорт (не больше пяти лет, обновить можно в БТИ);
  4. Согласие на планировку (сведения о перепланировке вписаны в кадастровый паспорт);
  5. Выписка из Росреестра (начиная с 2016 года, запрашивается вместо свидетельства о регистрации прав на владение недвижимостью), регистрируется в Росреестре либо МФЦ, действительна только 5 дней, поэтому лучше заказать её перед подачей документации в банк;
  6. Бумаги, удостоверяющие право на владение недвижимостью (договор купли-продажи, ордер на приватизацию, вступление в наследство по завещанию, дарственная и пр.);
  7. Оценка стоимости недвижимости (запрашивает и оплачивает покупатель) требуется банку, так как выступает подтверждением рыночной стоимости имущественного залога;
  8. Документ о составе семьи (содержит сведения о проживающих на данной жилплощади) подтверждает, что в квартире не зарегистрированы безвестно пропавшие или находящиеся под тюремным заключением, которые впоследствии могут подать иск на признание сделки купли-продажи квартиры недействительной.

Представленные выше бумаги нужно сдать и в банк, и в МФЦ. Банк должен удостовериться, что сделка юридически чисто оформлена.

Кроме вышеописанных бумаг, банк может запросить:

  • разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства, если владелец недвижимости не достиг совершеннолетия или признан недееспособным (ограниченно дееспособным);
  • судебное постановление о том, что гражданин, числившийся в квартире, а потом безвестно пропавший, признан умершим;
  • разрешение на сделку от соседей по квартире, которые вправе воспользоваться преимущественным правом выкупа (при продаже коммунальной квартиры);
  • если продаётся квартира умершего, то берётся заверенная нотариусом справка, подтверждающая, что других наследников покойный не имел (при продаже недвижимости в течение 12 месяцев с момента кончины прежнего хозяина);
  • разрешение супруга (в случае, если квартира была куплена в период брака, но зарегистрирована только на одного супруга).

Стоимость

Издержки в процессе оформления сделки несёт преимущественно сторона покупателя, а продавцу нужно подготовить бумаги, чтобы убедиться в юридической чистоте недвижимости и готовности к продаже. Независимо от варианта расчёта, продавец получает полную сумму без необходимости дополнительно оплачивать комиссию или другие взносы.

Продавец оплачивает:

  • получение некоторых справок на квартиру;
  • обращение к юристу для составления договора;

Госпошлину оплачивает покупатель (2-6 тыс. руб.)

Порядок регистрации недвижимости

В качестве заключительного этапа в процессе совершения сделки выступает госрегистрация договора. Сделать это можно подав документы в Росреестр, но удобней и быстрее будет через МФЦ («Мои документы»), там это займёт 7 дней, тогда как в Росреестре — 9 дней.

При этом стоит помнить, что МФЦ — посредник между гражданами и Росреестром. Работники МФЦ не проводят правовую проверку, а только принимают бумаги на регистрацию.

Таким образом, существует риск того, что неграмотно заполненные бумаги попадут в Росреестр и приведут к задержке регистрации или вовсе к отказу от неё.

При обращении в МФЦ с целью регистрации договора нужно подать документы:

  • копии паспортов сторон сделки;
  • копии документов на недвижимость;
  • разрешение супруга на сделку продажи;
  • разрешение от органов опеки;
  • чек, подтверждающий оплату госпошлины.

При подаче документации участники сделки получают расписку, где указаны принятые бумаги. При отсутствии какого-либо документа, МФЦ даст знать сторонам и попросит её подать. Поводом для отказа в приёме документации в МФЦ может стать только отсутствие паспорта. Однако приём документации не значит, что сделка точно пройдёт процедуру регистрации.

Как правило, серьёзных проблем не возникает, но будет лучше всё же дождаться произведения окончательного расчёта после того, когда необходимые бумаги для подтверждения владельческих прав окажутся на руках у продавца.

Об авторе

Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки и кредитных средств

Договор купли продажи ипотечной квартиры образец

» Купля-продажа квартиры » Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки и кредитных средств

2 546 просмотров

Договор купли-продажи квартиры является основным документом при заключении сделки. Особенно актуально это при покупке жилья в ипотеку, с привлечением кредитных средств. Чтобы в дальнейшем не возникало проблем, составлять этот договор нужно строго по правилам, учитывая всевозможные нюансы и особенности.

Кто составляет договор

Покупка квартиры в ипотеку автоматически предполагает привлечение банка. Однако его сотрудники не занимаются составлением такого договора: только кредитного и залогового договоров. Как следствие, остаются три варианта: продавец, покупатель и нотариус.

Первого (продавца) рекомендуется исключить сразу же. Сейчас нередко используются мошеннические схемы, в результате которых покупатель уже вносит часть средств, а потом оказывается, что квартиру продать по каким-то причинам невозможно и, разумеется, продавец сразу же заявляет, что аванс отдать ну никак не может, потому что этих денег уже нет.

Покупатель может составить договор купли-продажи, но только при условии, что он разбирается в вопросе и действительно понимает, что он делает. Дело в том, что такой документ должен, с одной стороны, оформляться по всем правилам, а с другой – учитывать особенности той или иной ситуации.

Таким образом, самый надежный и проверенный вариант – обратиться к нотариусу. Они, обычно, если дорожат своей лицензией и репутацией, не становятся на ту или другую сторону, а просто составляют документ так, как это должно быть. Все спорные моменты можно обсудить и изменить.

Несмотря на тот факт, что договор не составляется банком, его сотрудники обычно имеют последнее слово: подходит ли документ в существующем виде или его нужно изменить.

Правильная форма договора должна включать в себя следующие элементы:

СодержимоеОписание
Информация об объектеДетальное описание квартиры, вплоть до этажности, количества комнат, размер жилой и нежилой площади и так далее.
Условия сделкиНа каких условиях договор будет заключаться.
СуммаРазмер аванса, ежемесячных платежей, единовременной выплаты и так далее. Все суммы должны указываться как цифрами, так и буквами.
Права и обязанности сторонСамый большой раздел, который должен включать в себя все, что могут или не могут делать стороны.
Вступление документа в силуДата, с которой договор вступает в силу (если это вообще нужно).
Проживающие лицаОписание того, кто проживает в квартире сейчас, кто будет проживать, есть ли временное зарегистрированные лица или арендаторы, а также условия их выселения.
Данные сторонПаспортные данные покупателя и продавца (или покупателей/продавцов). Последнее актуально при покупке квартиры, которая находится в долевой собственности или при условии, что жилье приобретается с одновременным разделением на доли.

В сделке, в которой присутствует банк, вероятность мошенничества резко снижается, однако совсем ее отбрасывать не стоит. Потому договор должен учитывать абсолютно все особенности.

Скачать образец купли-продажи квартиры с использованием ипотеки и кредитных средств

Важные особенности

Любая сделка по покупке недвижимости предполагает дополнительные затраты. Как минимум – оплата услуг нотариуса. Лучше всего заранее обсудить, кто именно, покупатель или продавец будет это оплачивать, и в каком объеме. Этот момент стоит также указать в договоре в условиях покупки.

Если в квартире на данный момент живут или прописаны люди, договор обязательно должен включать пункт о том, когда, как и при каких условиях они могут быть выписаны.

Пример: Предположим, продается квартира, которая попутно еще и сдается продавцом в аренду. В жилье обитают арендаторы, на праве заключенного договора аренды. Просто так взять и выселить их нельзя. Однако в договоре можно предусмотреть пункт, исходя из которого договор аренды продлеваться не будет.

Очень важно абсолютно все факты перепроверять. Лучше всего – сверять с оригиналами документов. Это касается как паспортов сторон, так и данных о недвижимости.

Если какие-то моменты или термины не понятны, нужно просить разъяснения у нотариуса, который будет заверять договор. Также не стоит стесняться оспаривать спорные пункты.

Лучше сорвать сделку, чем заплатить деньги и не получить в обмен ничего.

Покупка квартиры связана с огромным количеством рисков и мошеннических схем. За счет оформления ипотеки в банке части проблем можно избежать, как при помощи составления договора нотариусом. Однако для получения гарантии того, что сделка будет заключена без всяких подводных камней стоит обращаться за помощью к опытным юристам. На бесплатной консультации специалисты разберут все основные нюансы, и они же могут выступать в качестве представителей клиента. Как доказывает практика, это сводит вероятность мошенничества к нулю.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область
Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    -->