Если застройщик задерживает сдачу дома что делать

Содержание

Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?

Если застройщик задерживает сдачу дома что делать

Если застройщик нарушил указанный в договоре срок передачи квартиры, соинвестор имеет право на получение неустойки.

Ее размер определен законом и рассчитывается для дольщиков-физических лиц как 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки, умноженная на цену квартиры по ДДУ.

Кроме того, в отдельных случаях покупатель может потребовать от застройщика еще и компенсацию ущерба. Для этого нужно доказать, что пострадавшая сторона понесла расходы, связанные с невозможностью получить квартиру в срок.

Например, покупатель был вынужден арендовать жилье или выплачивал более высокие проценты по ипотеке (когда банковская ставка зависит от ввода дома в эксплуатацию). Однако на практике получить такое возмещение весьма сложно: многие ли арендаторы подписывают официальный договор с собственником квартиры?

Сдача дома затянулась, что делать?

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Еще один вид компенсации – за причинение морального вреда. Отметим, что в судебной практике крайне редки примеры, когда по данной статье истцу удавалось выиграть более 10–50 тысяч рублей. Обычно требование о выплате неустойки и компенсации ущерба сначала направляется застройщику, чтобы решить вопрос в досудебном порядке.

При этом представители продавца могут пытаться дезинформировать клиента, предлагая ему выбирать между этими двумя статьями. На самом деле это разные требования, которые могут быть удовлетворены одновременно. Если застройщик не отреагировал на обращение дольщика, соинвестор имеет право обратиться в суд.

В этом случае, согласно закону «О защите прав потребителей», с ответчика будет взыскан штраф в размере половины суммы неустойки за отказ от выплаты в добровольном порядке.

Приготовьтесь к тому, что суды часто занижают размер возмещения, особенно если сдача дома была задержана менее чем на квартал, а застройщик своевременно проинформировал об этом клиентов.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если у Вас на руках зарегистрированный в Росреестре договор долевого участия (ДДУ), где указан срок сдачи в марте 2017 года, и в данный момент этот срок нарушен, то нет ничего проще.

Составляете и направляете в адрес застройщика претензию, где просите надлежащим образом исполнить условия договора, передать Вам объект и уплатить пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБР (текущая – 8,5%) за каждый день просрочки от суммы Вашего договора долевого участия.

То есть, если Вы купили объект за 1 млн рублей и просрочка составляет шесть месяцев (180 дней), то подлежащая оплате неустойка равна 1 000 000 х 0, 0850 / 300 х 180 дней = 51 000 рублей В случае неоплаты данной суммы Вы вправе требовать ее взыскания в судебном порядке.

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Отвечает генеральный директор «Юридического бюро № 1» Юлия Комбарова:

Если договор на покупку квартиры был оформлен в рамках 214-ФЗ и произошла задержка со сдачей дома в срок, то дольщик вправе претендовать на денежную компенсацию. Добровольно застройщик платить не будет, поэтому надо судиться. Также дольщикам, которым задерживают сдачу, я советую не прощать застройщиков и не подписывать допсоглашений о переносе сдачи дома.

Как правило, при срыве сдачи дома менеджер звонит дольщикам, приглашая на подписание дополнительных бумаг. Необходимость подписать эти документы он объясняет тем, что без данных соглашений квартира не будет передана новоселу или данное соглашение нужно для продолжения строительных работ.

В этом случае застройщик блефует: у Вас на руках договор, и он должен быть исполнен без дополнительных уступок со стороны дольщика.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Правовое содействие» Надир Джангиров:

Денежная компенсация является возмещением потерь дольщика от просрочки застройщика.

В соответствии с законодательством, приобретение квартиры гражданином на стадии строительства возможно только на основании заключаемого договора участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации.

Договором участия в долевом строительстве обязательно предусматривается конкретный срок передачи квартиры.

В случае просрочки срока передачи квартиры более чем на два месяца от установленного в договоре, гражданин (дольщик) вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать возврата уплаченных по договору денежных средств, а также уплаты процентов на эту сумму в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ, которые начисляются со дня внесения гражданином денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком гражданину.

Для этого гражданин обязан в письменной форме уведомить застройщика о расторжении договора и потребовать возврата денежных средств и уплаты процентов.

В случае если застройщик не выполняет требования дольщика добровольно, то гражданин вправе обратиться в суд с этими денежными требованиями, а также с требованием о компенсации морального вреда.

При удовлетворении судом требования гражданина суд дополнительно взыскивает с застройщика в пользу гражданина штраф в размере 50% от общей присужденной в пользу гражданина суммы.

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Как обстоят дела с задержкой строительства в Германии?

Если гражданин не заинтересован в расторжении договора, а хочет получить квартиру от застройщика, пусть даже с просрочкой, то он вправе не расторгать договор, а потребовать от застройщика уплаты неустойки (пени) в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки вплоть до передачи ему квартиры по передаточному акту. Для этого гражданин обращается с письменной претензией к застройщику, в которой указывает свое требование на получение неустойки. Если застройщик отказывает ему в таком требовании, то гражданин вправе обратиться в суд. В иске гражданин может также просить суд взыскать моральный вред за допущенное застройщиком нарушение.

Отвечает руководитель юридической службы компании «Стороженко и партнеры» Александр Мазаев:

Застройщик должен платить неустойку дольщику в том случае, если он нарушил сроки строительства, не согласовав при этом изменение условий договора в этой части.

Размер неустойки составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования на момент исполнения обязательства.

В случае же нарушения согласованного с дольщиком срока устранения дефектов объекта строительства неустойка составит 1% от стоимости расходов на проводимые работы.

Неустойку можно взыскать как в судебном, так и в досудебном порядке, при этом процедура досудебного урегулирования споров необязательна, можно сразу подавать в суд.

Какие документы необходимы? Претензия в письменной форме, в которой указана сумма неустойки, копии договора, паспорта, документа, подтверждающего оплату по договору.

Отдельно оформите расчет неустойки, и весь этот пакет отправляйте ценным письмом с уведомлением и описью вложения, чтобы можно было впоследствии на него ссылаться.

Алгоритм действий для взыскания неустойки в суде довольно простой. Если вы идете в суд, добавьте к указанным выше документам требование о возмещении морального вреда. Подготовьте исковое заявление (как его составить, можно посмотреть в открытых источниках) и подавайте его в суд по месту нахождения застройщика или по Вашему месту жительства.

В случае, когда неустойка составляет менее 50 тысяч рублей, нужно обращаться в мировой суд. Если Вы обращались к специалисту, который писал исковое заявление и представлял Ваши интересы в суде, Вы можете получить с застройщика также сумму расходов за представительство.

Реальность такова, что зачастую суды принимают решение в пользу застройщиков, жалеют их, уменьшают сумму неустойки.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как продать квартиру в ипотеке?

Можно ли въехать в новостройку до госкомиссии?

Переуступка прав: особенности сделок

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома? (согласно 214 ФЗ)

Если застройщик задерживает сдачу дома что делать

Жилье в новостройках для многих жителей России – едва ли не единственный способ улучшить жилищные условия.

Да, на этапе котлована значительно дешевле, поэтому так велик риск польститься на выгодные условия от одного из девелоперов. Деньги отданы, проходит несколько лет, а квартиры все нет.

Давайте разбираться – что делать если застройщик задерживает сдачу дома. Как поступить с таким девелопером? Как защитить себя? Об этом – наша новая статья.

Изучение застройщика

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

Чтобы понять, стоит ли расторгать договор, нужно внимательно изучить ситуацию, в которой находится застройщик. Исходя из финансового состояния ООО, которое стоит дом, можно понять, стоит ли пытаться возвращать деньги, или возможно стоит подождать.

  • Сходите на общее собрание дольщиков, послушайте, что говорят представители застройщика. Если они утверждают, что их трудности временны, и приводят адекватные доводы в свою защиту, то возможно стоит дать им шанс.
  • Если разговор абсолютно не прозрачен и сводится лишь к обещаниям, а то и вовсе к молчанию, то это повод насторожиться.

Во втором случае необходимо заняться мониторингом СМИ – в местных информационных агентствах часто публикуется информация о том, что у организации, занимающейся строительством дома, начинаются проблемы.

Возможно, стоит зайти на сайт Арбитражного суда и изучить ООО застройщика в картотеке дел – там вы можете узнать, не собираются ли банкротить застройщика.

Если ситуация складывается не в вашу пользу и вы понимаете, что дом все-таки не достроят, нужно начинать разбираться в правовом поле и пытаться расторгнуть договор и вернуть деньги.

Требования закона

Для начала нужно изучить законодательство. Есть несколько ситуаций, в которых может оказаться дольщиков:

Квартиры куплены по договору долевого участияНаиболее юридически адекватный случай, когда сам процесс задержки сдачи дома регламентирован в законе. Нас интересует ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»
Квартиры продаются через договор ЖСКНормы закона №214 также регулируют и процесс строительства жилищно-строительных кооперативов. Но также есть и отдельный закон для пайщиков ЖСК – ФЗ-215. Придется внимательно изучить его
Квартира куплена по векселю или иному документуЗдесь речь идет о нерадивых застройщиках, которые продают по сути не новостройку и не квартиру в ней, а именно обязательство в дальнейшем заключить договор долевого участия. Такие взаимоотношения с застройщиком юридически ничтожны и единственное, что можно доказывать в такой ситуации – мошеннические действия ООО или его директора. Самый сложный и бесперспективный случай

По ФЗ-214

Если вы заключали договор долевого участия, значит, ситуация не так плоха, как кажется. Вы защищены законом, в том числе имеет право на расторжение договора и возврат денег, в том числе и возврат неустойки. Процесс регулирует ст. 9 214-ФЗ.

Стоит понимать, что расторгнуть договор по инициативе дольщика можно только при наличии веских оснований. Затянувшийся срок сдачи дома более чем на два месяца – это достаточно веский повод с точки зрения закона.

Кроме того, еще одним основанием в вашем случае может стать фактическая невозможность в объективно реальные сроки достроить многоквартирных дом.

Это означает, что даже если вы подписали дополнительное соглашение на продление сроков сдачи дома с девелопером, то договор можно расторгать, если объективно понятно, что за оставшийся срок дом точно не смогут достроить, соблюдая все технологические требования. Смело расторгайте договор долевого участия, если происходит задержка сдачи дома по 214 ФЗ

По ЖСК

Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома, а договор у вас подписан с ЖСК? Ситуация намного сложнее, чем кажется. С одной стороны, 214-ФЗ защищает всех граждан, деньги которых привлекли для возведения жилого дома.

С другой стороны, договора с ЖСК могут содержать дополнительные пункты о том, что может сделать пайщик (а это, в отличии от дольщика, совершенно другого правовой статус) в случае задержки сдачи дома.

В любом случае, расторжение договора происходит на общем собрании или с помощью официального письма застройщику.

Внимательно изучите условия выхода из ЖСК. В договоре может быть прописано, что ЖСК при расторжении с ним договора удерживает уплаченные деньги в виде компенсации

По векселям

Если застройщик задерживает сдачу дома, а вы думаете, что делать с предварительным договором долевого участия, то у нас для вас плохие новости. Предварительный договор или вексель – это совершенно иная форма взаимоотношений между гражданином и организацией, и никакие нормы 214-ФЗ не действуют.

Можно обратиться в суд с просьбой расторгнуть такой договор, но фактически скорее всего в суде вы получить отказ от своих исковых требований, так как такой договор может не иметь юридической силы. Придется обращаться в полицию и просить завести дело о мошенничестве. Шанс на возврат денег в такой ситуации минимален.

Алгоритм действий

Если вы приобрели квартиру по 214-ФЗ и застройщик задерживает сдачу дома, то самое разумное, что можно сделать, это взыскать неустойку с застройщика и начать процесс расторжения дду. Расторжение происходит в несколько действий:

  • Сначала вы рассчитываете неустойку
  • После этого пишите застройщику претензию с требованием вернуть вам деньги, уплаченные по договору долевого участия, а также пеню за пользование вашими деньгами
  • Если застройщик отказывается идти мирным путем, то подаете исковое заявление в суд

Расчет неустойки

Размер неустойки, если застройщик откажется решать вопрос в мирном порядке, будет определен судом, но для претензии суммы все-таки лучше рассчитать самостоятельно.

Итак, вам нужно знать несколько цифр:

  • Количество просроченных дней – найдите в договоре долевого участия предполагаемый срок передачи вам ключей от готовой квартиры. Отсчитайте количество дней до сегодня.
  • Узнайте на официальном сайте Центрального Банка Российской Федерации ключевую ставку на день расчета неустойки и написания заявления застройщику
  • Найдите в договоре долевого участия полную стоимость квартиры.
  • Если вы заплатили проценты по ипотеке, то посчитайте и их – полную сумму уплаченных процентов можно вычислить по платежкам из банка или взять у вашего ипотечного менеджера

Вам нужно умножить цену договора на ключевую ставку, затем умножить на коэффициент 1/150, если вы физическое лицо, или на 1/300, если юридическое лицо. Умножить получившуюся сумму на количество дней. Давайте разберем на примере.

Вы заплатили по договору ДУ 1 миллион рублей. Ключевая ставка на день написания претензии – 8,5%. Вы физическое лицо и сдача дома просрочена на 100 дней.

1 млн х 1/150 х 8,5% х 100 = 56 666 рублей – это сумма, которую вы можете потребовать с застройщика за 100 дней просрочки

Претензия

Досудебная претензия – это документ, с помощью которого вы обращайтесь к застройщику и демонстрируете, что готовы решить проблему в гражданских взаимоотношения в досудебном порядке. Для вас же выгодно написать такую претензию первому – в суде это выставит вас как добросовестного гражданина.

Вы думаете, что делать, если застройщик задерживает сдачу дома и как грамотно написать претензию? На самом деле все просто – претензия не имеет установленной законом формы, а значит, пишется достаточно свободно. Используйте основные требования ко всем документам гражданского образца.

  • В договоре долевого участия вы можете узнать имя руководителя организации и ее точное название – адресуйте претензию на юридический адрес девелопера
  • Напишите в преамбуле свои ФИО и адрес регистрации, добавьте контактный телефон
  • В самой претензии пишите, что в соответствии с 214-ФЗ вы сообщаете застройщику о претензиях в его адрес и требуете решить дело в досудебном порядке, а именно – расторгнуть договор долевого участия номер такой-то и вернуть вам деньги, а также рассчитанные вами средства в качестве пени за пользование вашими денежным средствами.
  • Укажите точный адрес объекта и добавьте, что несмотря на пункт договора о сдаче объекта в эксплуатацию, застройщик так и не выполнил свои обязательства
  • Укажите, на какой счет застройщик должен перевести деньги за неустойку
  • Сделайте две копии претензии – одна отправится застройщику, другая останется у вас

Ознакомьтесь с примером досудебной претензии у нас на сайте (скачать образец).

  • Направить претензию можно с помощью курьера – обязательно проверьте, в курсе ли курьер, что на такие документы нужно получать метку о принятии. То есть просто оставить бумаги на ресепшене не получится
  • Можно отправить почтой – используйте возможность отправки заказного письма с ценной описью, чтобы в случае необходимости в суде подтвердить, что претензию вы направляли. Отправлять нужно сразу на юридический и на фактический адрес застройщика
  • Можно отнести документ лично – но нужно получить отметку о том, что претензия принята у секретаря или, лучше, у самого директора или главного юриста застройщика

Обращаемся в суд

Застройщик должен ответить на вашу претензию в течение одного месяца от даты отправки. Если этого не произошло или застройщик ответил вам отказом, то придется обращаться в суд. Все достаточно просто – пишем исковое заявление, оплачиваем госпошлину, прикладываем копии документов к заявлению. Обращаться нужно в суд по месту регистрации застройщика.

К юристам часто обращаются с просьбами объяснить, что делать, если застройщик задерживает сдачу дома, претензия написана, а девелопер не отвечает ни отказом, ни подтверждением выполнения ваших требований.

Обычно это выглядит как приглашения на встречу с юристами, где вас будут всячески просить отказать от претензии.

Записывайте разговоры с представителями застройщика после отправки претензии на диктофон – и также прикладывайте расшифровки к заявлению в суд.

  • Заявление в суд пишется также в свободной форме
  • Укажите ваши ФИО, паспортные данные, контактный телефон и адрес
  • Напишите в предмете заявления, что просите суд расторгнуть договор долевого участия между вами и застройщиком, а также вернуть деньги и выплатить вам неустойку в таком-то размере
  • Сделать копию претензии застройщику, копию ДДУ и прочих документов
  • Подтвердите справой от застройщика, чеком или иным документом то, что вы расплатились с девелопером полностью
  • Принести все документы в секретариат суда

Останется только ждать вызова на первое судебное заседание. Судиться с застройщиком рекомендуем с помощью юристов – это долгий и трудозатратный процесс, требующий знания тонкостей законодательства для гарантированного выигрыша.

Если договор не расторгнуть

Предположим, что вы попали в ситуацию, когда договор расторгнуть не получается – может быть, проблема с ЖСК или с предварительным договором, или же застройщик хоть и оформлял отношения по 214-ФЗ, но сейчас банкротится и взять с него нечего. Тогда ваш путь – это обращение к властям за помощью.

  • Нужно обратиться в министерство строительства вашего региона или в комитет госстроительства и жилого строительства, если вы проживаете в Москве.
  • Написать заявление о включении в реестр обманутых дольщиков.
  • Изучать предложенные решения

Власть может попробовать вам помочь следующим образом:

  • Достроить дом с помощью компенсационного фонда помощи обманутым при долевом строительстве гражданам
  • Найти нового застройщика, предложить ему бизнес-план по достройке дома и какой-то земельный участок на льготных правах – власть бизнесу землю, бизнес достраивает проблемный дом
  • Сформировать собственное ЖСК и взяться за достройку дома самостоятельно

Если власти предлагают сделать вам собственный ЖСК, имейте ввиду, что расходы по достройке дома, которые выявятся в перспективе, лягут на плечи новоявленных пайщиков.

Изучите финансовую ситуацию по дому – если он практически достроен, возможно, имеет смысл вложить еще по 1-2 тысяче рублей за квадрат и все-таки получить новые квартиры.

Если же на достройку необходимо несколько десятков или даже сотен миллионов рублей, то лучше на схему с ЖСК не соглашаться, иначе вы возьмете на себя обязанность доплачивать за каждый квадратный метр квартиры еще 10-20 тыс. рублей – а это весомая сумма.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Что делать, если застройщик задерживает сроки сдачи дома – Ответственность и неустойка

Если застройщик задерживает сдачу дома что делать

За последние несколько лет количество нарушений с стороны застройщиков СПб касательно сроков сдачи существенно сократилось.

Однако любой потенциальный дольщик перед покупкой должен обстоятельно изучить законодательство в области строительства – правовая грамотность пригодится на всех этапах заключения сделки.

Один из самых распространенных страхов – новостройку не сдадут или же ввод сильно просрочат. SpbHomes.ru разобрался, что делать, если застройщик задерживает срок сдачи дома.

Нарушение сроков сдачи дома застройщиком

Прежде всего необходимо различать понятия «нарушение сроков сдачи дома застройщиком» и «нарушение сроков передачи объекта участнику долевого соглашения».

Первая формулировка подразумевает юридически более верное «срок ввода в эксплуатацию» – официальную дату окончания всех строительных и монтажных работ на объекте в соответствии с проектной и разрешительной документацией.

Разрешение на ввод в эксплуатацию выдается только Госстройнадзором.

Нарушение сроков ввода в эксплуатацию встречается намного реже, нежели просрочка передачи ключей. Если вы уже купили квартиру в новостройке, но перенос все-таки произошел, это грозит потерей времени и денег на съемное жилье, однако не стоит сразу причислять себя к числу обманутых дольщиков.

Обычно о таком застройщики предупреждают дольщиков заблаговременно, чтобы избежать штрафов и не испортить себе репутацию. Например, в конце 2016-ого года именно так поступила компания Normann.

Участникам долевого строительства не менее, чем за 2 месяца до задокументированного срока сдачи, должны прислать оповещение с предложением внести изменения в ДДУ.

Поводом для паники является отсутствие каких-либо строительных работ на объекте и «молчание» компании. Для того, чтобы дом официально признали долгостроем, необходимо доказать, что возведение не сдвинулось с мертвой точки, по меньшей мере, в течение последних 1,5 лет, т.е. она «заморожена».

После вступления в силу новых правил регулирования с 30 июня 2017 года, долгостроями будут считаться те объекты, по которым задержка исполнения обязательств перед дольщиками превышает 9 месяцев с наступления прописанной в ДДУ даты.

После признания этого факта, новостройка попадает в реестр долгостроев, а за дальнейшими работами уже будут пристально следить власти.

Причины того, что застройщик переносит срок сдачи дома, могут быть самыми разными: от неэффективной работы, смены генерального подрядчика (что не всегда входит в зону ответственности строительной компании) до перебоев в финансировании и банальных проволочек в муниципалитетах. Прежде, чем бить тревогу, советуем внимательно изучить сложившуюся ситуацию.

Если застройщик задерживает срок сдачи дома, у дольщика есть три возможных варианта действий.

Во-первых, участник ДДУ может пойти на мировую со строительной компанией и перезаключить договор с изменениями, при условии, что такая возможность вообще предоставлена.

Чаще всего девелоперы предупреждают о переносах сроков.

Однако при подписании бумаги необходимо внимательно проверить положения на предмет новых условий – не появилось ли в документах прав застройщика или обязанностей дольщика, которые не были заранее оговорены?

При желании решить дело мирным путем, компания может предложить вместо перезаключения ДДУ какие-либо «подарки»: отделку, мебель и прочее.

При подписании подобного рода соглашений, дольщик может потерять возможность получить в дальнейшем компенсацию за дополнительные переносы.

Настоятельно рекомендуем задуматься о целесообразности такого предложения, отказаться и все-таки юридически обезопасить себя, заключив новый договор.

Во-вторых, так как застройщик несет полную ответственность за несвоевременную сдачу дома, дольщик вправе в одностороннем порядке расторгнуть ДДУ при задержке от 2 месяцев. Подробно об основаниях и процедуре расторжения SpbHomes.ru писал ранее.

В-третьих, дольщик имеет право получить денежную компенсацию, или неустойку, от строительной компании при условии, что квартира не была передана в указанную в договоре дату.

Как получить неустойку?

С 1 января 2017 года вступили в силу поправки в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», которым устанавливается порядок и размеры денежных выплат. Неустойка начисляется, если застройщик задерживает сдачу дома, а точнее, срок передачи ключей.

В случае нарушения компанией сроков передачи дома, зафиксированных в ДДУ, неустойка выплачивается со следующего дня, следующего за датой из договора, вплоть до момента передачи объекта.

То есть, если в ДДУ записано, что передача квартиры должна быть осуществлена до 31 января, а фактически этого не произошло, то, начиная с 1 февраля, дольщик имеет право на получение денежной компенсации. Часто встречается формулировка «не позднее какого-либо квартала».

В таком случае началом начисления неустойки считается первый день следующего квартального периода.

Формула для определения размера выплат едина для всех объектов. Если участником долевки является физическое лицо, т.е. обычный гражданин, то застройщик уплачивает пени в размере 1/150 ключевой ставки ЦБ РФ (с 2016 года она приравнивается к ставке рефинансирования). Для юрлиц – 1/300 ставки.

Допустим:

  • Стоимость объекта по договору равна 1,6 млн рублей;
  • Просрочка составила 90 дней;
  • Действующая на данный момент ключевая ставка ЦБ РФ – 10%;
  • Дольщик – физическое лицо.

Рассчитываем по формуле 1600000*90*0,1*1/150. Выходит, что строительная компания обязана выплатить участнику ДДУ 96 тысяч рублей.

В добровольном или досудебном порядке девелопер вряд ли выполнит такого рода обязательства, хотя в типовых ДДУ практически всегда есть раздел «Ответственность сторон» (если Вы не нашли такого пункта в своем договоре, это повод обратиться к юристу).

В любом случае, лучше все-таки сначала обсудить проблему с самим застройщиком, отправив ему претензию. Удовлетворить просьбу компания обязана в течение 10 дней со дня получения документа. Если этого не произошло, то можно подавать иск в судебные органы.

Как составляется претензия застройщику?

Претензия к застройщику о нарушении сроков сдачи составляется в произвольной форме, однако существуют определенные правила составления.

Они необходимы для того, чтобы обоснование недовольства было предельно конкретным и ясным. В каждой претензии должны наличествовать вводная, мотивировочная и просительная части.

В случае некорректно составленного документа застройщик легко может отказаться от выполнения обязательств, а суд отклонит иск.

Если же возникла необходимость решать вопрос в судебном порядке, рекомендуем обратиться за юридической помощью к специалисту в области долевого строительства.

По статистике, физические лица, участвующие в рассмотрении дел без представительства, т.е.

защищающие собственные интересы самостоятельно, получают сниженные суммы неустойки из-за недостаточного знания правовых принципов, законодательства, неграмотного изложения сути иска и других различного рода тонкостей.

Судебная практика показывает, что при юридическом сопровождении шанс получить удовлетворительное решение по иску резко увеличивается. При этом издержки частично или же полностью ложатся на ответчика, т.е. застройщика.

При выборе застройщика и строящегося объекта нужно тщательно взвешивать каждый шаг, потому что ответственность за принятое решение всегда лежит исключительно на покупателе. Также перед покупкой SpbHomes.ru рекомендует ознакомиться с рейтингом надежных застройщиков.

Что делать, если застройщик задерживает сдачу дома | О недвижимости с душой

Если застройщик задерживает сдачу дома что делать

Приветствую, читатели Habrealty.ru!

Застройщик задерживает сдачу дома, в котором вы приобрели долгожданную квартиру по договору участия в долевом строительстве.  Уже самое время въехать в свою квартиру, но ни тут-то было. Ниже читайте несколько советов от опытного юриста.

Но застройщик не спешит вас приглашать для передачи вам квартиры. Проходит месяц, проходит второй, а может и год. Что же в таком случае вам надо делать, и чего не надо, если вам начнут застройщики предлагать варианты решения данной проблемы.

На практике такие случаи очень часто, сроки практически никто не выдерживает. Но в любом случае не надо принимать это как норму, а просто необходимо знать свои права, и что же вам положено в таком случае.

Дольщиков в таких случаях хорошо защищает закон, наверно многие знают, что в таком случае начинает у застройщика идти просрочка,то есть в договоре должен быть указан срок передачи вам квартиры, если застройщик в этот срок не передал вам квартиру по акту-передачи:

Многие застройщики начнут вам обещать подписать дополнительные соглашения о переносе срока, взамен могут пообещать вам сделать ремонт, или еще какие нибудь блага. Советую вам не соглашаться с ними ни на какие условия, не подписывать ни какие соглашения, так как они могут помимо того, что вам обещают, еще дописать, что нужно им, а не вам.

Во-первых, как только вы подпишите с ними какое-нибудь соглашение вы можете потерять право на взыскание с них неустойки в судебном порядке, а им это на руку.

Что делать, если задерживают срок сдачи дома?

А нужно делать следующее,как только застройщик стал задерживать передачу вам квартиры, вы должны написать в его адрес претензию об уплате вам неустойки в связи с задержкой передачи вам квартиры.

Претензию надо обязательно отправить заказным письмом по почте, что бы у вас было доказательство предъявления им претензий. Ждете не более месяца, и не менее 2 недель. Далее вам может прийти ответ, что да согласны заплатить, но пока нет денег, или другие варианты, либо вообще ответа не будет.

Еще раз советую не соглашаться с ними ни на какие условия, не верить ни каким обещаниям, если реально вам не возвращают деньги, то тогда стоит вам обратиться в суд.

Как рассудит суд

Какие могут быть плюсы и минусы судебного порядка, сначала о минусах, потом о плюсах.

Минусы — не каждый может составить хороший иск и представить ваши интересы в суде, понадобиться помощь юриста, за что придется заплатить, дальше судебные тяжбы требуют время, порой и длительного.

Далее — это риск, что суд сильно снизит неустойку, и в таком случае игра может не стоить свеч, а также многие думают, что потратят много времени на судебные тяжбы, а потом взыскать не смогут деньги.

А теперь рассмотрим плюсы, чем хорошо судебное разбирательство, во первых в суде вы сможете взыскать помимо неустойки еще моральный ущерб, все понесенные убытки в связи с задержкой сдачи вам квартиры (деньги за съем квартиры и др), а также штраф в размере 50% от присужденной суммы, за отказ в добровольном порядке оплатить вам неустойку.

Получается очень приличная сумма. Еще на этапе судебного разбирательства вы можете заявить ходатайство для обеспечении иска о наложении ареста на счета застройщиков, что бы потом легче было вам получить деньги.

При подаче иска в суд не нужно платить госпошлину, а срок  исковой давности составляет 3 года

Также все затраты на юриста суд присуждает застройщику. На основании судебного решения вы получаете исполнительный лист, на основании которого судебные приставы могут наложить ареста на все его счета, и имущество, применить ограничительные меры, даже привлечь застройщика, как юридическое лицо к уголовной ответственности за неисполнение решение суда о выплате вам задолженности.

Вот сколько плюсов, если подать иск в суд, главное уметь все законы правильно применить в вашу пользу.

Из своей практике скажу, что суды присуждали приличные суммы. Главное все грамотно обосновать и доказать также, что истец в связи с задержкой сдачи дома действительно понес убытки и нравственные страдания.

Советую лучше это дело доверить опытному юристу, что бы он смог взыскать действительно ту сумму, которую вы указали в своем иске, а не уменьшенную в несколько раз. Получить деньги тоже реально, если грамотно организовать работу судебных приставов, у которых очень большие полномочия.

Я считаю, что в данном вопросе отстаивать свои права нужно, не надо бояться и нужно верить в свой успех, и тогда у вас все обязательно получиться. Можете также обращаться ко мне, я вам обязательно помогу, так как уже наработан опыт по таким делам.

Что делать и куда обращаться, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья, обозначенные в ДДУ – ЮК

Если застройщик задерживает сдачу дома что делать

Наиболее часто встречающаяся проблема, для разрешения которой обманутые дольщики обращаются с исковыми требованиями в суды, – это затягивание сроков сдачи жилья в многоквартирном доме. Такие сроки четко оговорены в заключаемом между дольщиком и застройщиком ДДУ. Причины несоблюдения оговоренных договором временных условий могут быть самыми разнообразными.

Просрочка сдачи жилья может зависеть от самого застройщика или случиться не по его вине. Так или иначе, они не должны волновать участника долевого строительства. Ведь главное желание и законное право последнего – получить причитающуюся ему и полностью оплаченную долгожданную квартиру вовремя.

Так что делать, если застройщик затягивает сроки сдачи жилья по ДДУ? Об этом подробнее будет рассказано ниже.

Законодатель в ФЗ №214 посвятил регулированию срока, по истечению которого в обязанность застройщика входит передача участнику долевого строительства объекта, целую статья (ст.6). ДДУ должен содержать указание сроков передачи квартиры от застройщика дольщику. Этот же закон причисляет такое условие к обязательным. Отсутствие в договоре пункта о таком сроке делает его нелегитимным.

Просто достроить многоквартирный дом недостаточно. Квартиры участникам долевого строительства могут быть переданы только после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию. По этой причине при заключении  ДДУ чаще всего под фразой «сдача жилья» подразумевается именно передача квартиры дольщику после введения построенного дома в эксплуатацию.

Сроки сдачи квартиры в тексте ДДУ могут быть обозначены в разных вариантах:

  • конкретной датой (например, не позднее 01.01.2018);
  • периодом времени равным кварталу (например, не позднее III квартала 2017 года);
  • привязкой к вводу дома в эксплуатацию (например, не позднее 20 календарных дней со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию).

Важным является тот факт, что во всех договорах всех дольщиков одного и того же многоквартирного дома срок сдачи квартир застройщиком должен быть одинаковым. Различия в таких сроках допускается только после заключения дополнительного соглашения к ДДУ об изменении сроков с каждым дольщиком персонально.

Основным документом, свидетельствующим о передаче квартиры при участии в долевом строительстве, является акт приема-передачи. Отсюда становится понятным, что если в обозначенный в ДДУ срок этот документ между компанией-застройщиком и дольщиком не подписан, значит, жилье нельзя считать переданным, а, следовательно, – налицо факт нарушения срока передачи объекта.

Когда акт приема-передачи все-таки подписан, но дата подписания в нем позже даты, прописанной в заключенном договоре, в этом случае также можно говорить о том, что нарушение сроков строительства и передачи жилья имеет место быть.

Перед подписанием акта-приема передачи стоит удостовериться, что сданный дом действительно введен в эксплуатацию.

Недобросовестные застройщики могут дать акт дольщику на подпись, в то время как ввод в эксплуатацию еще не состоялся, не заботясь о том, что это противоречит действующему законодательству.

А между тем, такой не вполне легитимный документ может в будущем создать немало проблем при оформлении приобретаемой жилой площади в собственность.

Более подробно о процедуре приема жилья от застройщика можно прочитать в статье сайта «Основные правила приемки жилья у застройщика – как обнаружить недостатки, которые от вас хотят скрыть».

Если по каким-либо причинам происходит нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, ФЗ-214 обязывает застройщика в срок не позднее, чем за два месяца до указанного в ДДУ окончания срока, сообщить дольщику соответствующую информацию.

Кроме того, участнику долевого строительства направляется предложение подписать дополнительное соглашение, изменяющее условия договора, в котором обговаривается перенос срока сдачи дома. Как правило, в извещении указываются причины, по которым застройщик задерживает сдачу дома.

В этом же документе обозначается необходимость продления действия ДДУ, а также устанавливается новый предполагаемый срок завершения строительства.

Указанные документы передаются дольщику лично под роспись либо направляются ему заказным письмом с уведомлением. Другими словами, у компании-застройщика должны быть доказательства того, что адресат действительно получил указанную документацию.

Что делать дольщику – принять предложение об изменении застройщиком сроков сдачи жилья или нет – это его личное дело. ФЗ №214 в этом случае стоит на стороне дольщика и дает ему право согласиться на предложение застройщика, а не принуждает к этому.

На то, чтобы перенести сроки, может согласиться тот участник долевого строительства, которому такое стечение обстоятельств выгодно. Ведь в случае переноса срока передачи объекта долевого строительства и внесение окончательного взноса за покупку квартиры также откладывается. Это удобно, если дольщик не успел собрать или найти необходимые денежные средства.

И все-таки, чаще дольщику хочется как можно быстрее получить заветную квартиру, а потому перенос сроков сдачи жилья на более позднее время для него неприемлем.

Вполне возможен вариант, когда участник долевого строительства решил согласиться с предложением о переносе сроков сдачи объекта.

В таком случае, к уже имеющемуся ДДУ составляется дополнительное соглашение, которое подписывается обеими сторонами.

К примеру, если период времени, на который задерживается стройка, не так уж и велик, подписать допсоглашение, возможно, будет благоразумнее. Проще и быстрее будет дождаться передачи жилья, чем судиться.

Естественно, в таком случае стоит сопоставлять сроки, обещанные застройщиком и настоящее положение вещей. Допустим, если срок сдачи жилья переносится на два-три месяца, а дом построен меньше, чем на половину – понятно, что такие условия заведомо невыполнимы и соглашаться на них не стоит.

Доп. соглашение о переносе сроков сдачи дома перед подписанием необходимо также внимательно изучить. Лучше, если вместе с дольщиком это сделает профессиональный юрист, имеющий опыт в разрешении вопросов, связанных с долевым строительством.

Как правило, суть такого соглашения сводится к установлению новых сроков, по истечении которых планируется окончание строительства.

Многие застройщики, с целью обезопасить себя от судебных исков, вносят отдельным пунктом условие, что участник долевого строительства претензий по поводу нового срока не имеет.

Подписанное соглашение самостоятельно, как и договор, подлежит обязательной госрегистрации в территориальном отделении Росреестра. Без такой процедуры оно будет просто недействительным.

Обратите внимание! Если участник долевого строительства принял для себя решение согласиться с переносом сроков сдачи объекта и подписал соответствующее дополнительное соглашение, это означает, что он уже не сможет требовать неустойку за просрочку сдачи квартиры.

Когда срыв сроков строительства и просрочка сдачи жилья налицо, а дольщик не желает с этим мириться, не согласен с предложенными застройщиком новыми сроками, ему необходимо начинать действовать незамедлительно. Решение проблемы возможно двумя способами:

  • досудебное урегулирование;
  • разрешение спора в суде.

Для досудебного урегулирования участнику долевого строительства необходимо от своего имени составить письменную претензию к застройщику. Вряд ли он справится с этим самостоятельно, правильнее доверить такую ответственную задачу специалисту.

Претензию необходимо направить заказным письмом с уведомлением о вручении, либо самолично принести в канцелярию организации, сделав отметку о принятии документа на оставленной у себя копии.

В любом случае, важно иметь на руках подтверждение получения документов фирмой-застройщиком.

Направление претензии застройщику как способ досудебного урегулирования спора не является обязательным условием для обращения в суд. Однако без выполнения этого условия, суд не взыщет штраф в размере 50%, предусмотренный законом о защите прав потребителей.

Требования в претензии у дольщика могут быть различными:

  • расторжения договора и возврата всех уплаченных денежных средств;
  • возврата части уплаченных денег за квартиру, которую не передали в срок;
  • проведения дополнительных, ранее не обговоренных, работ (например, чистовая отделка либо установка дополнительного оборудования);
  • добровольной уплаты причитающейся участнику долевого строительства неустойки и пени.

В тех случаях, когда застройщик не согласился с претензией либо вообще проигнорировал ее, тогда дольщику не стоит сдаваться и придется отстаивать свои права уже в судебном процессе.

В качестве защиты интересов прав дольщиков и одновременно наказания недобросовестных застройщиков, ФЗ №214 при нарушении сроков передачи дольщику построенного жилья установил уплату последними неустойки. Когда застройщик не сдал дом вовремя, за требованием уплаты неустойки нужно идти в суд.

Уже на момент подачи иска в нем самим истцом должен быть подсчитан размер неустойки. Подробнее о расчете размера неустойки можно ознакомиться в статье сайта «Как рассчитать и истребовать с застройщика неустойку по долевому строительству».

Кроме уплаты неустойки, дополнительно в иск можно включить требования о возмещении:
  1. Убытков (например, если будет доказано, что из-за затягивания сроков сдачи жилья дольщику пришлось жить в съемной квартире).
  2. Морального вреда.
  3. Штрафа за несоблюдение требований потребителя в добровольном порядке.
  4. Судебных издержек (например, за оплату услуг юриста, представляющего интересы дольщика в суде).

У юристов Общества защиты прав дольщиков имеется большой практический опыт в спорах о просрочке сдачи жилья. А потому их совет таков. Когда происходит задержка сроков сдачи жилья, из всех возможных вышеперечисленных вариантов решения данной проблемы лучше выбрать именно обращение в суд. Сделать это следует чем раньше, тем лучше. Не стоит поддаваться уговорам «подождать совсем немножко», дожидаться, когда застройщик подпишет акт, передаст жилое помещение и ключи от него. Если строительство не окончено в оговоренный срок, то есть случилась просрочка – буквально через пару недель уже можно идти в суд взыскивать неустойку.

Математика здесь проста. Судебный процесс по взысканию неустойки – дело не одного дня. Он может продлиться и два, и три, и пять месяцев.

К тому времени, пока застройщик достроит и сдаст просроченный объект, у дольщика на руках уже будет судебное решение, по которому он сможет получить причитающиеся ему деньги.

Если же ждать, не обращаясь в суд, то вполне может возникнуть ситуация, когда к окончанию строительства объекта (а вполне вероятно, что застройщик одновременно заканчивает сразу несколько просроченных объектов), денег у фирмы на счетах уже не будет. А потому заплатить неустойку будет просто невозможно.

Кроме того, за то время, что длится судебное разбирательство, сумма просрочки увеличится и можно будет уточнить исковые требования в сторону увеличения размера неустойки.

Если к моменту вынесения судебного решения объект так и не сдан, закон не запрещает вновь обратиться в суд за требованием новой суммы неустойки и получить новое решение о ее взыскании.

Обращаться можно неограниченное число раз (при условии, что требования каждый раз будут по новому отрезку времени просрочки).

Бояться этого не стоит. Лучше и выгоднее три раза отсудиться и два из трех получить деньги, чем дождаться подписания акта, после чего пойти в суд, одним разом отсудиться за большой период времени и в итоге ничего не получить.

Положительный опыт в разрешении вопросов, связанных с затягиванием сроков сдачи жилья застройщиком, в пользу дольщиков есть и у специалистов Общества защиты прав дольщиков. Если Вам необходима помощь, обратитесь к нам через раздел сайта «Контакты», либо заполнив форму обратной связи.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    -->