К органам управления жилым кооперативом относятся

Структура ЖСК: органы управления жилищным кооперативом

К органам управления жилым кооперативом относятся

ЖСК – это объединение людей, которые сообща строят многоквартирный дом. Разберемся, как это работает: кто стоит у руля и как членам кооператива удается договориться при принятии решений?

ЖСК подразумевает участие каждого пайщика в управлении организацией. Граждане объединили свои капиталы для строительства многоквартирного дома и вместе должны определить: каким они хотят видеть будущее жилище, какого выбрать подрядчика, определить размер взносов, принять новых пайщиков, исключить должников и т.д.

Согласно ст.115 Жилищного кодекса РФ управление жилищным кооперативом осуществляет:

  • общее собрание;
  • конференция;
  • правление.

Общее собрание – высший коллегиальный орган правления ЖСК. Кооператив действует в форме самоуправления. Каждый пайщик принимает участие в управлении непосредственно или через своего уполномоченного представителя.

Конференция. Если количество пайщиков больше 50, то основные вопросы решает конференции. Конференция может быть в жилищно-накопительных кооперативах.

В ней участвуют лица, уполномоченные принимать решения за остальных. Порядок их избрания и количество определяется в уставе.

К исключительной компетенции собрания относятся:

  • избрание органов управления;
  • назначение органов финансового контроля;
  • утверждение заявления о приеме в ряды пайщиков;
  • исключение из состава членов.

Кворум. Для признания решения общего собрания легитимным достаточно, чтобы за него проало более 50% присутствующих на собрании (простое большинство). Это требование закона не обязательно и может быть изменено в уставе.

По самым важным вопросам решение считается принятым, если за него проало квалифицированное большинство — более трех четвертей присутствовавших. Перечень таких вопросов можно посмотреть в уставе.

Подсчет ведется «по головам» — одно физическое или юридическое лицо имеет один голос. Размер пая не влияет на количество .

Процесс проведения общего собрания фиксируется в протоколе, который подписывается председателем и секретарем. Любое заинтересованное лицо вправе ознакомиться с протоколом.

Если вы не принимали участие в собрании, можете посмотреть в ГИС ЖКХ.

Голосование может быть очным или заочным. Второй вариант удобнее: вы не привязаны ко дню, а все материалы можно получить на руки.

Принятые решения становятся обязательными для всех членов жилищного кооператива, его правления и ревизионной комиссии.

Правление

Правление жилищного кооператива – это коллегиальный орган. Он избирается на общем собрании из числа членов.

Срок полномочий и условия деятельности определяются уставом или внутренними документами организации (ст. 118 ЖК РФ).

В период между общими собраниями правление:

  • руководит текущей деятельностью (п. 3 ст. 118 ЖК РФ);
  • рассматривает заявления о приеме в члены ЖСК и передает свое заключение на утверждение общему собранию (ст. 121 ЖК РФ);
  • избирает председателя правления (п. 3 ст. 118 ЖК РФ).

Посмотрите видео о роли правления в жилищном кооперативе:

Председатель правления

Председатель правления жилищного кооператива – это единоличный исполнительный орган, он действует без доверенности. Срок его полномочий устанавливается уставом.

Председатель:

  • контролирует выполнение решений правления;
  • представляет интересы юридического лица при заключении сделок.

Читайте:

Ревизионная комиссия: права, обязанности, отчёты

Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК возлагается на ревизионную комиссию.

Комиссия избирается на 3 года. Количество проверяющих определяется в учредительном документе организации. Ревизоры из своего состава выбирают председателя.

Запрещается одновременно быть членом ревизионной комиссии и участником правления.

Обязанности ревизионной комиссии:

  • проводит плановую проверку финансово-хозяйственной деятельности;
  • дает заключение по итогам проверки;
  • отчитывается о своей деятельности.

Ревизионная комиссия (ревизор) имеет доступ ко всей документации кооператива и может в любое время проводить внеплановую проверку.

Ограничения на участие в управлении

Статьей 116.1 Жилищного кодекса РФ предусмотрены случаи, когда гражданам нельзя стать членами правления, участвовать в ревизионных комиссиях и вести бухгалтерский учет средств пайщиков. Речь идет о гражданах:

  • имеющих судимость за умышленные преступления;
  • дисквалифицированных лицах;
  • которые ранее занимали должности руководящие должности в обанкротившихся менее чем три года назад строительных организациях.

Запомнить

  1. ЖСК состоит из равноправных членов, каждый из которых имеет голос на совете кооператива.
  2. Сколько паёв, столько и .
  3. Общее собрание утверждает решение о приеме/исключении участников.
  4. Правление кооператива состоит из избранных членов кооператива и председателя. Занимается текущей хозяйственной деятельностью, ведет реестр пайщиков.
  5. Председатель – глава коллегиального органа – правления.
  6. Ревизионная комиссия имеет доступ ко все документам и проводит проверки не реже одного раза в год.

Последовательность действий лиц создающих жилищный кооператив

К органам управления жилым кооперативом относятся

Понятие жилищного кооператива в той или иной его форме является далеко не новым в нашей стране. Ещё с советских времён именно кооператив оценивался, как наиболее эффективный способ совместного строительства и дальнейшего управления многоквартирным домом.

Именно такой способ самоорганизации помог многим советским гражданам стать обладателями собственного жилья. Тем не менее, граждане Российской Федерации до сих пор обнаруживают слабое знакомство с законодательной базой создания и функционирования жилищных кооперативов.

Такой базой является Пятый раздел Жилищного кодекса РФ.

Что такое жилищный кооператив? Виды кооперативов

Многие ли из граждан, создающих кооператив, вникают во все тонкости законодательной базы функционирования кооперативов в России? Вряд ли. Между тем, легкомысленное отношение к юридическим вопросам может повлечь за собой множество проблем.

С тем, какой юридический смысл содержит в себе понятие жилищного кооператива, можно ознакомиться, прочитав статью 110 ЖК РФ. Существуют различные юридические виды кооперативов, вступив в которые можно стать владельцем жилья.

Объединение лиц, в основе которого лежит общее желание построить и получить в собственность жилье, может быть юридически оформлено в форме жилищного, в форме жилищно-строительного либо в форме жилищно-накопительного кооператива.

В принципе, совместная жилая собственность, строительство и управление которой являются задачами кооператива, отнюдь не обязательно должна быть только многоквартирным домом.

Тем не менее, в силу того, что в юридическом плане любой способ управления жилым имуществом не зависит от конкретного вида этого имущества, то для удобства далее будет предполагаться, что перед любым кооперативом стоят проблемы управления многоквартирным домом.

Накопительные кооперативы

Федеральный закон о жилищных накопительных кооперативах был принят Государственной Думой и одобрен Советом Федерации в конце 2004 года.

Этот федеральный закон определяет не только понятие, но все правовое, экономическое и организационное регулирование функционирования подобных кооперативов. Это регулирование является на редкость жёстким.

В редком ФЗ содержится утверждение, говорящее о том, что любое не оговорённое в законе действие каких-либо лиц, занимающихся регулируемой этим законом действием, является запрещённым. Между тем, в ФЗ о ЖНК по сути говорится именно это.

По этому ФЗ, каждый член жилищно-накопительного кооператива должен регулярно делать паевой взнос. При этом все поступающие на счёт этого кооператива взносы состоящих в нем лиц должны храниться на отдельном счете, который открыт специально для этого. Любое из действий, производимых с этими средствами, должно быть известным всем членам кооператива.

ЖНК создаётся, если в него будет входить от 50 до 5000 лиц, которым на момент создания объединения должно быть не младше шестнадцати лет. Сама процедура вступления не содержит в себе каких-либо сложностей.

Достаточно написать заявление о желании присоединиться к ЖНК, а также сделать вступительный и первый паевой взносы – и человек вливается в коллектив управляющего многоквартирным домом кооператива.

При этом в реестр кооператива должны быть добавленные все данные, посредством которых можно идентифицировать человека: например, ФИО и другие паспортные данные, адрес прописки и фактического места проживания, телефоны и даже электронный адрес.

Необходимость столь обширного перечня сведений, которые любое из вступающих в ЖНК лиц должно сообщить о себе – способ предосторожности, связанный с многочисленными случаями недобросовестности пайщиков, и важностью оперативного сбора лиц, состоящих в ЖНК, для проведения общего собрания членов этого кооператива (например, если один способ связи с членом кооператива теряет свою актуальность, активисты этого объединения должны иметь возможность связаться со своим коллегой по кооперативу иным способом.)

Согласно статье 47 этого ФЗ лицо получает право собственности на часть возводимого ЖНК жилья только при соблюдении двух условий:

  • срок членства в управляющего многоквартирным домом жилищно-накопительном кооперативе составляет не менее двух лет;
  • внесённые в виде паевых взносов финансовые средства раны не менее тридцати процентам от совокупной суммы стоимости квартиры в управляемом этим кооперативом доме.

Нужно заметить, что до сих пор юристы спорят о том, насколько не противоречащим другим законодательным нормам является описанный в этом федеральном законе способ получения права собственности на жилье.

Жилищные и жилищные строительные кооперативы

Законодательная база, определяющая понятие и регулирующая создание и деятельность жилищного кооператива жилищного строительного кооператива, является менее жёсткой, чем ФЗ о накопительных кооперативах.

Организация и деятельность такой формы совместного управления несколькими лицами каким-либо многоквартирным домом и права и обязанности этих лиц регулируется одиннадцатой главой пятого раздела ЖК РФ. Согласно этой законодательной базе, такиекооперативы являются потребительскими кооперативами.

Они могут совершать некоторые действия с их многоквартирным домом, а именно могут осуществлять:

  • приобретение многоквартирного дома (для жилищно-строительного кооператива – осуществление всех строительных действий, необходимых для возведения этого дома);
  • реконструкцию данной совместной собственности;
  • дальнейшее содержание и управление многоквартирным домом.

Все действия, направленные на создание и развитие кооператива, должны осуществляться исключительно за счёт финансовых ресурсов лиц, состоящих в этом объединении.

Жилищный и жилищно-строительный кооператив является застройщиком и имеет соответствующие обязанности.

Деятельность кооператива согласно ЖК РФ

Для начала деятельности какого-либо вида кооператива необходима организация общего собрания всех его членов.

Следует помнить, что общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным только в том случае, если на него пришло более половины всех его участников (50% + 1 человек). На первом общем собрании, как правило, принимается устав кооператива.

В дальнейшем общее собрание выносит решение только по вопросам размеров и формы взносов на счёт кооператива, принятия новых членов в это объединение и исключения из него уже существующих его участников, а также преобразования кооператива в иное юридическое лицо или несколько юридических лиц либо ликвидации этой организации. Все прочие вопросы можно решить, используя иной способ: ведь по статье 115 Жилищного кодекса РФ органами управления жилищного кооператива являются:

  • общее собрание участников данного объединения;
  • возможно, конференция входящих в кооператив лиц (используя этот способ, можно решить некоторые вопросы управления многоквартирным домом только в случае, если количество собравшихся для совместного решения проблем кооператива его членов состав членов не составляет меньше пятидесяти человек и при этом данная возможность оговорена в уставе кооператива);
  • избранное на общем собрании правление жилищного кооператива и его председатель.Именно последний из перечисленных органов управления является высшим органом, решающим те или иные проблемы существования и развития жилищного кооператива.

Деятельность высшего органа управления

Деятельность правления жилищного кооператива регламентируется статьёй 118 ЖК РФ.

В частности, в этой статье описан способ, посредством которого можно избрать орган управления данного объединения владельцев многоквартирного дома, а также требования, которым должен соответствовать любой желающий стать одним из участников правления.

Так вот, процедура выбора правления кооперативом согласно российскому законодательству может приводиться только на общем кооперативном собрании. Членами правления могут стать только участники кооператива.

Их число должно заранее определяться кооперативным уставом (ознакомиться с тем, что собой представляет понятие устава кооператива, можно, прочитав все ту же посвящённые жилищным кооперативам статьи ЖК РФ.

) В этом документе также должен оговариваться срок работы правления без изменения его состава.

Любые изменения в уставе кооператива, определяющие способ избрания его правления, могут решаться только на общем собрании всех лиц, создающих возможность работы данного объединения.

Согласно все тому же ФЗ любой способ решения тех или иных проблем, которые стоят перед правлением, должен не выходить за рамки устава и любого иного принятого общим собранием документа, предусмотренного ЖК РФ.

Говоря упрощённым языком, правление кооператива занимает технической стороной работы кооператива, оно решает все те вопросы, кооперативного функционирования, на которые у многих участников кооператива попросту не хватает времени и сил.

А если говорить формально, то следует сказать, что полномочия правления определяются уставом кооператива. Этим документом определяется и способ реализации этих прав и обязанностей.

Перед тем, как приступить к исполнению своих обязанностей по управлению многоквартирным домом, правление обязано избрать своего председателя, который будет координировать его работу. Эту должность может занять исключительно участник правления.

Во избежание всяческих недоразумений, работа правления должна протекать под неустанным контролем всех членов кооператива. Закон гласит, что на каждом общем собрании правление должно делать отчёт о работе, проделанной им за прошедший после предыдущего собрания период. В отчёте должен фигурировать и финансовый аспект этой работы.

Для получения более подробных сведений о ФЗ, регулирующем работу высшего кооперативного органа, лучше обратиться к услугам юриста.

Специалисты по жилищному праву помогут своим клиентам разобраться, что собой представляет с юридической точки зрения само понятие управления многоквартирным домом и как может принять участие в этом управлении любой член жилищного кооператива.

Органы управления жилищного кооператива

К органам управления жилым кооперативом относятся
Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Органы управления жилищного кооператива

Каждому члену кооператива самостоятельно принимать участие в деятельности организации затруднительно, необходима единая структура.

В жилищные кооперативы, а конкретно в жилищные и жилищно-строительные кооперативы лица объединяются добровольно, преследуя особую цель – обеспечение себя и своих семей жильем.

Посредством общих усилий, координируемых кооперативом, физические и юридические лица могут приобретать жилплощадь в собственность, либо принимать участие своими средствами в строительстве жилья, управлении жильем.

Кооперативы действуют только в указанных в их учредительных документах направлениях, таким образом обращая все усилия на реализацию своей первоочередной задачи.

Каждому члену кооператива самостоятельно принимать участие в деятельности организации затруднительно, необходима единая структура, выражающая общие интересы членов организации и выступающая от их имени в рамках закона.

Для выполнения этой задачи участники кооператива избирают специальные органы – органы управления, таким образом участвуя в планировании мероприятий, учете и контроле расходов кооператива, и других важных направлениях деятельности, итогом которой является достижение основной цели.

Органами управления жилищного кооператива являются:

  • общее собрание;
  • конференция;
  • правление;
  • председатель правления.

Каждый из указанных органов имеет свои правила избрания, формирования и деятельности.

Общее собрание и конференция жилищного или жилищно-строительного кооператива

Представляет собой организованное собрание членов кооператива на одной территории, либо посредством электронной сети (информационной системы), для рассмотрения поставленных вопросов и принятия по ним решений. Является основным, высшим органом управления в кооперативе. К полномочию общего собрания отнесены самые важные вопросы деятельности организации. К компетенции рассматриваемого органа ЖК РФ относит:

  1. рассмотрение вопросов, связанных с основной документацией организации;
  2. принятие решений о вступлении в ЖК или ЖСК новых членов, или о выходе участников;
  3. выбор органов управления и назначение должностных лиц;
  4. вопросы организации и предоставления кооперативом отчетов;
  5. рассмотрение вопросов о прекращении кооперативом деятельности или реорганизации;
  6. рассмотрение и внесение изменений в Устав кооператива;
  7. правомочия членов ЖК или ЖСК.

Устав может содержать и иные направления деятельности, подчиненные рассмотрению высшего органа управления, если это не противоречит требованиям закона.

По общему правилу рассматриваемый орган собирается раз в 12 месяцев, но возможно организовать внеочередное собрание и в случае необходимости.

Периодичность таких собраний законом не установлена, поэтому предполагается, что собираться члены кооператива для решения важных вопросов могут в любое время.

Собрание является правомочным, если в нем приняли участие не меньше половины всех членов ЖК или ЖСК.

Конференцией признается общее собрание кооператива, в котором численность участников превышает 50 и данное количество предполагается в тексте Устава кооператива.

Правление ЖК или ЖСК

Количество членов правления и сроки исполнения правлением полномочий указаны в Уставе. Вопросы о выборе членов правления рассматриваются и решаются на общем собрании через ание участников собрания. Следует отметить, что в правление выбираются лица, являющиеся членами кооператива.

Деятельность правления должна проходить в строгом соответствии с Уставом и иными документами кооператива, регламентирующими полномочия рассматриваемого органа.

Правление разрешает те задачи, которые Устав жилищного или жилищно-строительного кооператива не относит к компетенции общего собрания. Такие вопросы можно назвать текущими, требующими ежедневного участия и контроля. Правление обязано предоставлять отчеты о результатах своей работы общему собранию.

Председатель правления ЖК или ЖСК

Председатель выбирается из состава правления путем отбора и рассмотрения кандидатур. На председателя, как на должностное лицо, возложена обязанность действовать добросовестно и разумно в интересах организации, отчитываться за свои действия, и в случае причинения ЖК или ЖСК убытков возмещать их.

К полномочиям председателя относятся контроль за процессом реализации принятых правлением решений, совершение от имени кооператива и в его интересах сделок.

Рассмотренный ряд полномочий не является исчерпывающим, председатель может участвовать и в иных направлениях деятельности, если она осуществляется во исполнение основной цели и интересов членов кооператива.

Важно отметить, что избранные должностные лица ЖК или ЖСК при реализации полномочий осуществляют профессиональную деятельность, соответственно, в случае допущения нарушений закона указанные лица несут юридическую ответственность.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    -->