Как купить квартиру в германии гражданину россии

Содержание

Покупка недвижимости в Германии иностранцами и дает ли это какие-либо преференции для эмиграции?

Как купить квартиру в германии гражданину россии

Многих потенциальных мигрантов привлекает Германия – экономически локомотив Европы.

Страна, обладающая продвинуто социально инфраструктурой, высокими стандартами жизни, уникальной культурой, одновременно демонстрирует беспрецедентную открытость миру, проповедуя политику открытых дверей.

Есть несколько способов получить ПМЖ в этом государстве, и покупка недвижимости – неплохое подспорье для ускорения процесса и смягчения адаптационного периода.

Кто из иностранных граждан может приобретать недвижимость:

  • В германии нет ограничений по национальному или какому-либо другому признаку.
  • Россияне, а также другие выходцы из СНГ имеют право стать собственниками следующих видов активов:
  1. жилые помещения;
  2. коммерческие площади всех типов;
  3. земельные участки в любом административном образовании федеративной республики.

  • Субъектами сделок могут быть:
  1. физические лица;
  2. юридические лица, зарегистрированные в РФ либо резиденты Германии, учредителями которых выступают граждане российской федерации.

  • Если покупатель – компания-резидент ФРГ, потребуется письменное свидетельство Handelskammer (немецкой Торговой Палаты) о законности ее деятельности на территории страны.

Права:

  • Факт наличия недвижимости в собственности – основание для получения шенгенской мультивизы, дающей возможность пребывания на территории ЕС, в частности в Германии, в течение 90 суток на протяжении 180 дней совокупным итогом. Однако намерение о покупке требует предварительного оформления национальной визы.
  • Права владения, пользования и распоряжения по своему усмотрению, в том числе с целью извлечения дохода, вытекающие из факта собственности после юридического оформления сделки.

Важно! Покупка объектов недвижимого имущества не дает оснований для получения вида на жительство.

О том, как это сделать читайте в статье о том как оформить ВНЖ в Германии.

Обязанности:

  • Внесение налогов и сборов, установленных законодательством.
  • Оплата коммунальных услуг.

Ответственность

Уклонение от исполнения влечет:

  • Значительные денежные штрафы.
  • Отказ от предоставления визы или ее аннулирование.
  • При наличии ВНЖ, лишение и депортацию.
  • Сумма долга вносится в поземельную книгу и на нее начисляется пеня.
  • При отсутствии погашения в течение длительного времени объект придаётся на аукционе. Если сумма от реализации превышает задолженность по платежам и штрафам, остаток возвращается бывшему собственнику.

Самостоятельно

Интернет предоставляет широкие возможности:

Immobilien Scout 24immobilienscout24.deСамый крупный портал, специализирующийся на торговых операциях с недвижимостью.Собраны данные по всем федеральным землям.Для тех, кто знает немецкий язык.
Prian.ruprian.ruРоссийский ресурс, обладающий удобным интерфейсом и результативной системой поиска по параметрам.Также дает возможность оставить онлайн-заявку для профессиональных риелторов:форма.

Общая информация:

  • По немецкому законодательству участие риелтора в процессе не обязательно. Однако иностранцу трудно разобраться в реалиях местного рынка. Поэтому обращение в специализированное риэлтерское агентство – разумный шаг, увеличивающий шанс на удачную сделку.
  • Поскольку в Германии много покупателей из РФ и других регионов СНГ, в большинстве компаний есть русскоговорящие сотрудники, а у крупных фирм имеются представительства в Санкт-Петербурге и Москве.

Обязанности риелтора:

  • Сопровождение клиента в процессе выбора, заключения сделки, оформления свидетельства о собственности.
  • Ведение переговоров.
  • Консультации по вопросам качества объекта, его юридического статуса, прав и обязанностей, вытекающих из факта приобретения.
  • Решение финансовых вопросов с банками.

Подтверждение компетентности и законности:

  • Наличие лицензии, выданной на основании § 34с GewO (Кодекса об экономической деятельности).
  • Членство в Verband Deutsher Makler (Ассоциации маклеров Германии): ivd.net.

Открытие счета в немецком банке:

  • Все расчеты должны проходить в безналичном режиме.
  • Оплата разрешена с любого счета, в том числе в российском банке.
  • Иностранец имеет право на открытие счета в банке ФРГ, однако возможны сложности в случае темного происхождения денег. Органы финансового мониторинга проявляют непреклонность и дотошность в этом отношении.
  • Для процедуры открытия счета необходимо личное присутствие, поскольку метод «почтовой легитимации» в отношении иностранных клиентов запрещен.
  • Счет открывают в евро.
  • Внесение средств возможно сразу после открытия.

Проверка объекта:

  • Ознакомление с данными из Grundbuch (Поземельной книги), что позволяет избежать приобретения отягощенных активов, например, ипотекой.
  • Нормативные документы полезные для проверки нюансов:
  1. Teilungserklärung – жилищный устав позволит понять структуру собственников, правила проживания, например относительно домашних животных и т. д.

    ;

  2. Eigentümerversammlungsprotokolle – протоколы общих собраний владельцев содержат полезную информацию о будущих соседях, принимаемых решениях, например относительно ремонта;
  3. Wirtschaftsplan – экономический план и Nebenkostenabrechnung – расчет коммунальных платежей позволят понять структуру коммунальных платежей (Hausgeld/Wohngeld) и их ежемесячные размеры.

Заключение контракта:

  • Договор подписывается лично либо через доверенное лицо.
  • Этот этап требует обязательного, установленного законом нотариального заверения. Варианты:
  1. В конторе одного нотариуса одновременно либо поочередно.

  2. У разных нотариусов, возможно даже в разных городах.
  • Вступление в силу после процедуры нотариального заверения с обеих сторон.
  • В случае дистанционной процедуры через представителя, оформляется нотариальная доверенность и делается ее апостиль.

Задаток:

  • В соответствии с законом такое условие не обязательно.
  • Однако в счет своей комиссии риелтор берет с иностранных покупателей аванс в размере причитающейся ему суммы.

Полная оплата:

НапрямуюПроизводится на счет продавца после того, как получено письменное уведомление нотариуса о том, что все предпосылки (Preisfälligkeitsbescheinigung) выполнены.Используется в подавляющем большинстве случаев.
NotaranderkontoЧерез трастовый счет нотариуса, открываемый под конкретную сделку после факта ее подписания.В течение определенного договором срока (2–4 недели) покупатель вносит полную стоимость, после чего получает ключи и имеет право на въезд.Нотариус переводит средства продавцу после выполнения предпосылок.Схема применяется в случаях, когда требуется срочное переселение.
  • Preisfälligkeitsbescheinigung:
  1. Auflassungvormerkung – перерегистрация прав собственности на покупателя;
  2. Löschungsbewilligung – решение банка на полное аннулирование всех обременений (залог, ипотека) – при наличии.
  3. Verwalterzustimmung – получение разрешения на куплю-продажу от управляющего дома.

Внесение налога за приобретение недвижимости:

  • Ставки устанавливаются на уровне федеральных земель.
  • Данные на 2019 год:
ПроцентРегион
6,5
  • Берлин Саар
  • Шлесвиг-Гольштейн
  • Тюрингия
  • Северный Рейн-Вестфалия
6
5
  • Баден-Вюртемберг
  • Бремен
  • Нижняя Саксония
  • Рейнланд-Пфальц
  • Саксония Анхальт
  • Мекленбург-Померания
4,5
3,5

Регистрация собственника:

  • Процесс состоит из 2-х этапов параллельно подписанием обязательств и финансовых расчетов:
Заявка на регистрациюПримечание
1. на предварительнуюОтсылается нотариусов в Grundbuchamt (поземельный суд) в виде заказного письма.После этого начинают выполняться предпосылки, осуществляться расчеты.
2. на окончательную с одномоментным аннулированием предварительной.После уплаты налоговых сборов.
  • Grundbuchamt представляет из себя электронный кадастр. В любой момент собственник имеет право получить из него выписку, имеющую юридическую значимость для предъявления во всех инстанциях.
  • Минимальный срок оформления сделки от подписания договора до перерегистрации занимает 4 месяца. Процедура затягивается в случае возникновения таких обстоятельств, как продажа через опекунский суд, по причине банкротства и т.д.
  • В связи с длительностью процесса, вносят условия договора дату «экономического перехода прав собственности», что дает возможность проживания, оплаты коммунальных услуг, сдачи в аренду. Обычно она устанавливается на первый день месяца, наступающего после оплаты всей суммы продавцу.

Издержки:

Кроме суммы сделки и налога на недвижимость потребуются следующие расходы:

СтатьяОбъемПримечание
Услуги нотариуса0,7–3%Зависит от цены актива, чем она больше, тем меньше процент вознаграждения.
Судебные издержки:

  • регистрация;
  • получение выписки из кадастра.
0,3–1%
Комиссионные маклера
Для крупных приобретений3–6%с учетом НДС составит около 7%.
Для недорогих квартир1500–5000€предусмотрена твердая ставка

Цены на недвижимость по регионам за квадратный метр (€):

ГородЦентрСпальный район
Мюнхен89406150
Дюссельдорф60003690
Франкфурт на Майне56203410
Гамбург51812870
Штутгарт50203540
Берлин47413250
Кёльн34252070
Дрезден32002230
Дортмунд31701600
Бремен23001580
Лейпциг23001550
Ганновер21601750

При наличие синей карты или карты ВНЖ Германии, иностранные граждане имеют право проживать на территории страны, а также без визы передвигаться по всем странам шенгенского соглашения.

Статья 16а Конституции Германии и положения Женевской конвенции о беженцах гласят, что статус беженца предоставляется: особам, подвергшимся преследованиям по политическим мотивам.

Средняя стоимость иммиграции в Германию на основании регистрации фирмы составляет от двадцати до сорока пяти тысяч евро.

Рабочая виза в Германию – это разрешение на въезд и пребывание в стране в течение указанного периода с целью трудоустройства.

Государственная пошлина за рассмотрение заявления на гражданство Германии для взрослого составляет – 255 €, а для несовершеннолетних претендентов, которые ходатайствуют вместе с родителями – 51 €.

При получении высшего образования в Германии студенту доступно два типа магистратуры: konsekutiv и nicht konsekutiv — связанная и несвязанная с бакалавриатом.

Сборы для получения Шенгенской визы в Германию оплачиваются в кассах визовых центров в российских рублях по курсу Посольства Германии.

Наибольшая заработная плата в Гессене (110 % от средней зарплаты по Германии), Баден-Вюртемберг, Бавария.

Как получить двойное гражданство в Германии можно посмотреть в статье тут.

Налоговая система ФРГ имеет разделение на прямые и косвенные налоговые платежи.

Имея от работодателя рабочую визу, разрешение на работу в Германии на срок до 3-х лет выдается по прибытии в эту страну.

Объем инвестиций в развитие малого бизнеса в Германии составляет 51,5 % от всех финансовых вложений страны.

Основная цель участия в программе Au-Pair в Германии — изучение немецкого языка и знакомство с культурой зарубежной страны.

Поделитесь вашим мнением!

Сколько стоит квартира в Германии: как купить, цены, стоимость

Как купить квартиру в германии гражданину россии

Вводя в поисковой строке запрос «недвижимость Германия», рассчитываешь увидеть баснословные суммы. К превеликому удивлению, результат превосходит лучшие ожидания. В сравнении с дорогостоящим жильём в крупных городах России, эти цены кажутся едва ли не выдумкой. Для наглядности приведены ниже примеры квартир в отдельных районах Федеративной Республики:

  • Квартира около заповедника «Баварский Лес» площадью тридцать квадратных метров будет стоить порядка 10 тысяч евро;
  • Апартаменты в городе Бонн площадью шестьдесят квадратных метров обойдутся в 53 тысячи евро;
  • 3-комнатая квартира в столице – 69 тысяч евро за шестьдесят два квадратных метра.

Так что на вопрос «Кто может позволить собственное жильё в Германии» напрашивается ответ «любой желающий».

А какие квартиры в Германии! Поскольку государство позиционирует себя как исконно европейское, качество недвижимости соответствующее.

Разумеется, для людей с более высоким достатком доступны варианты в ценовом сегменте от ста тысяч и выше, но располагая минимальными средствами, можно обзавестись достойной жилплощадью на территории страны грандиозных возможностей.

Что даёт недвижимость в Германии?

Приобретение недвижимости в Германии имеет множество неоспоримых плюсов. Помещение можно приобрести не только с целью дальнейшего проживания, но и в качестве капиталовложения: аренда гарантировано обеспечит автоматизированный доход. В перспективе жилплощадь может пригодится во время командировок или в качестве жилья для детей, если они захотят поступать в университеты Германии.

Стоимость апартаментов в крупнейших туристических центрах Германии всё ещё является более доступной относительно цен на жилплощадь в Российской Федерации, в частности в столице. Без особых усилий найдётся однокомнатная квартира, которую можно купить всего за 20 тысяч евро с учётом расходов на услуги риелтора.

Наличие жилплощади в ФРГ наделяет собственника рядом привилегий: помимо беспрепятственного получения шенгена на срок до 180 дней, есть шанс обзавестись видом на жительство.

Места, на которые стоит обратить внимание при выборе жилья

Баден-Баден является беспроигрышным вариантом при покупке недвижимости в Германии. На продажу выставлена жилплощадь на любой вкус: начиная с уютных однушек и заканчивая умопомрачительными резиденциями.

Цены на квартиры очень сильно варьируются в зависимости от месторасположения.

Не обладая особой привередливостью, можно обзавестись квартирой площадью двадцать квадратных метров за 15 тысяч евро или 50 тысяч евро за 60 квадратных метров.

Непосредственная близость туристической зоны сказывается на стоимости и недвижимость в центре курорта можно купить от 100 тысяч евро до нескольких миллионов.

Стоимость недвижимости в г. Констанц, Германия

На границе со Швейцарией располагается не очень крупный, но несказанно красивый город Констанц, раскинувшийся на берегу Боденского Озера.

Крупногабаритный дом здесь обойдётся в пределах 420 – 480 тысяч евро, в то время как стоимость квартиры колеблется между 80 и 150 тысячами евро при относительной отдалённости от эпицентров туристического потока, и 380 тысячами и более миллиона евро за роскошную обитель с видом на достопримечательности.

Цена недвижимости в г. Байройт, Германия

Маленький древний город Байройт – буквально кладезь архитектурного достояния. Если летом городок наполнен творческой интеллигенцией, но на протяжении остального времени он не теряет статуса увеселительного центра: большую часть населения составляют студенты, для которых отстроено немало клубов, пабов и ночных заведений.

Цены на недвижимость в этой части Германии довольно лояльные: квартиру можно купить за сумму от 12 до 20 тысяч евро, а дом обойдётся всего лишь в 45 тысяч евро!

Как купить недвижимость в Германии гражданину России?

Широким спросом пользуется приобретение недвижимости в Германии посредством аукциона. Торги начинаются с цифры, составляющей семьдесят процентов от стоимости, рассчитанной оценщиком.

Чтобы принять участие в аукционе, лотом которого служит выбранная квартира или дом, требуется оформить перевод в банке Германии с персонального счёта реквизиты районного суда.

Сумма должна составлять не менее десяти процентов от оценочной стоимости.

Имеется возможность покупки жилплощади по ипотечному кредиту. Комиссия составляет три–четыре процента годовых. Приезжие, желающие приобрести недвижимость в Германии, располагают опцией открытия ипотеки в банке ФРГ на сумму не более пятидесяти процентов от полной стоимости жилплощади. Однако этот вариант предполагает владение капиталом в размере не менее ста тысяч евро.

При покупке недвижимости в Германии, стоит учесть побочные затраты:

  • При приобретении недвижимости в Германии, нужно будет покрывать налог, составляющих от трёх с половиной до шести с половиной процентов от стоимости предмета сделки. Размер процента напрямую зависит от принадлежности недвижимости к той или иной федеральной территории.
  • Один раз в год взимается налог на собственность, составляющий от 0.98 до 2.84 процента от оценочной стоимости объекта.
  • Нельзя не упомянуть существующий налог на сдачу жилого помещения в долгосрочную аренду. Его объём зависит от годовой прибыли собственника и колеблется между четырнадцатью и сорока двумя процентами при доходах от восьми тысяч до двухсот пятидесяти тысяч евро в течение года. Но есть немаловажный нюанс, который не может не радовать: расходы вычитаются из указанной суммы при списании налога, поэтому при поручении составления отчётов квалифицированному специалисту можно значительно сэкономить на вполне законных основаниях.
  • Если купить квартиру в Германии, пять с половиной процентов от основного вида прямых налогов нужно перечислять на сбор налога солидарности, направленного на финансирование менее развитых земель.

Все налоги, оплаченные на немецкой территории, в Российской Федерации не требуют вторичной оплаты.

Насколько дорого жить в Германии?

Как купить недвижимость в Германии для иностранцев: граждан России, Украины, Беларуси и др

Как купить квартиру в германии гражданину россии

Привет! На связи Геннадий Лопатников, директор агентства «Стадивелт». В этом обзоре я расскажу, как купить недвижимость в Германии для иностранцев.

Информация подойдет для граждан ЛЮБОЙ страны: как для россиян, таки и украинцев, белорусов и т.д.

Купить недвижимость в Германии иностранцу разрешается законом ФРГ. Не обязательно быть гражданином страны или иметь ВНЖ. Это общедоступная процедура.

Для этого понадобится:

  1. Личное присутствие — по туристической визе или шенгену.
  2. Загранпаспорт.
  3. Паспорт гражданина страны: РФ, Украины, Беларуси — никакой разницы.
  4. Средства, чтобы купить недвижимость.

Этапы покупки

Первый этап — поиск подходящих объектов в Германии.

Перед тем, как купить, нужно найти квартиру или дом, проверить их надежность. Сделать это самостоятельно — сложная задача. Необходимо знать немецкий язык и особенности рынка недвижимости в Германии.

Как купить в таком случае недвижимость в Германии? Только через посредников. Поиском объектов занимаемся как мы, так и другие компании. К кому бы вы ни обратились — остерегайтесь мошенников.

Обязательно прочитайте: 6 главных ошибок при покупке недвижимости в Германии

Когда объекты найдены, можно приступать к шагам покупки:

  1. Общение с владельцами домов или маклерами, назначение даты осмотра.
  2. Осмотры объектов. Важно проверить крышу, котёл отопления, канализацию и другие нюансы, но главное — документы на дом и договора аренды. Человек, сталкивающийся с этим впервые — не сможет проанализировать объект сам. В «Стадивелт» мы проверяем состояние и всю историю дома за клиентов.
  3. Подготовка к покупке. Когда объект найден, надо обсудить условия покупки, подготовить документы со стороны покупателя, перевести на русский язык договор и привлечь русскоговорящего нотариуса.
  4. Открытие р/с и зачисление не него средств в немецком банке, чтобы купить в последствии дом. Все денежные операции в Германии проходит через банк.
  5. Назначение термина — даты для общей встречи покупателя, продавца, нотариуса и переводчика. Заключение договора покупки, перевод средств.

Как купить недвижимость в Германии русскому или украинцу самостоятельно? Никак. Без помощи специалистов сложно купить недвижимость даже в своей стране, где все вроде бы говорят на одном языке, но в чужой стране это сложнее в 10 раз.

Обращаться в агентство придется, к нам или в другую компании, но — обязательно.

Покупка недвижимости с нами

На этапах покупки мы берем заботы «от и до».

Смотрите, как работаем мы:

  1. Мы знакомимся по переписке через info@studywelt.de, созваниваемся по телефону +49 157 524 106 91 (Германия) или скайпу Grunmann — консультируем и отвечаем на Ваши вопросы.
  2. Вместе определяем требования к домам или квартирам, что Вы планируете купить: стоимость, город месторасположения, количество квартир, метраж и другое.
  3. Мы ищем и присылаем Вам на почту 4-10 объектов для оценки. Если дома подходят — определяем дату для личного осмотра. Все это бесплатно.

Личный осмотр недвижимости:

  1. Мы заключаем договор на оказание маклерских услуг, стоимость — 7% от цены объекта. Вы оформляете визу в России, Украине или Бларуси, покупаете билет до Германии на конкретную дату. На осмотр необходимо выделить минимум 2 полных дня. Мы поможем забронировать отель либо предоставим мебелированную квартиру бесплатно.
  2. В аэропорту Германии Вас встречает Геннадий Лопатников — директор. Вместе с ним Вы осматриваете недвижимость — до 3 объектов в сутки. Оплата только за бензин.
  3. Когда мы находим нужный Вам дом — подготавливаем и переводим на русский документы о купле, привлекаем нотариуса с переводчиком, оформляем покупку. Последний этап занимает 2-3 недели.

Это вкратце. Полный обзор наших работ: услуги агентства недвижимости в Германии.

Также мы решаем все задачи по банку в Германии: открываем с Вами р/с, объясняем, как работать с банком, заказываем карту и, если нужно, помогаем с ипотекой для жилья. Процентная ставка — 3-4%, собственный капитал для первой ипотеки — 40%.

Обзорная статья: ипотека в Германии — о недвижимости в кредит для россиян, процентных ставках и сроках.

Как оплачиваются наши услуги?

Оплата проходит через расчетный счет или переводом/наличными (Вы получаете чек об оплате).

Открытие р/c в немецком банке

Для покупки дома нужно открыть р/с.

Если небольшие суммы, жилье до 10 000 евро, можно купить и наличкой, но счёт понадобится всё равно — для поступления арендной платы из Германии. Мы помогаем оформить счёт в течение одного дня с функцией онлайн-банкинга (управление через сайт), можно управлять из России.

Открытие счета в банке — бесплатно.

Стоимость за обслуживание — 150 евро в год. Можно дешевле, бывают акции.

Карта банка стоит около 10-20 евро. Деньги с карты можно свободно переводить в РФ или же снимать с карты в любом автомате.

Выбирается банк с наиболее выгодных тарифом, назначается термин, за два часа подписываются все документы, получается карта по почте (в РФ или в Германию на адрес приобретённого дома или по доверенности).

Как работать со р/c в немецком банке?

Положить деньги на счет немецкого банка можно:

  1. Переводом из России.
  2. Наличными средствами в банке (до 10 000 евро).

Удобнее всего через интернет — доступен онлайн-банкинг, можно делать переводы. Управляющая компания имеет доступ к просмотру на предмет поступления арендных плат. Если требуется оплатить в Германии что-либо, мы предупреждаем заблаговременно (две недели) и клиент сам переводит деньги через интернет.

Все ЖКХ платы переносятся на арендатора. Занимается этим фирма управления

Стоимость ЖКХ примерно 2,20 евро/м² на западе Германии и 2,22 евро/м² на востоке.

Куда поступает доход с аренды?

Арендатор переводит аренду до 5-го числа каждого месяца. Наша фирма проверяет своевременное поступление и пишет предупреждение в случае задержки (при длительной задержке — штрафы, прописанные законом).

Налоги

До 8400 евро чистого дохода не облагается налогом совсем. Этот порог можно понизить за счет ремонта Вашего жилья. К слову, мы занимаемся и этим.

Как купить недвижимость в Германии

Как купить квартиру в германии гражданину россии

Процесс покупки квартиры в Германии. Поиск, получение кредита, заключение контракта, оформление документов.

Процент по ипотеке в Германии стал настолько низким, что брать кредит на покупку немецкой недвижимости выгоднее, чем снимать такое же жильё в аренду.

Не стану распространяться о стоимости и параметрах приобретённой квартиры. Скажу, что месячная сумма оплаты процента банку плюс расходы на владение жильём на две сотни ниже, чем аренда такого жилья соседом этажом выше. Я не учитываю часть денег, которая уходит на покрытие стоимости квартиры. Ведь при аренде в стоимость недвижимости проживающим тоже ничего не инвестируется.

Искать жильё я начал в декабре 2011. Главный критерий – жить в городе, где работаю, чтобы ездить в офис на велосипеде. Предложений о продаже квартир в городе Walldorf предостаточно. Близость к тысячам рабочих мест в компании SAP стимулирует как строить, так и покупать.

Я пришёл с работы в пятницу, поужинал и сел за компьютер. Зашёл на сайт ImmobilienScout24, заполнил форму поиска, нашёл несколько предложений.

Через форму контакта под объявлением связался с продавцами, написав, что хочу посмотреть жильё. Сразу ответил маклер. Утром в субботу с женой осмотрели квартиру в строящемся доме, которая сразу понравилась.

После нескольких минут торговли понравилась и цена. Мы дали устное согласие на покупку квартиры.

Нам повезло. Спустя 7 лет жалеть об экстраординарно быстром поиске с последующей покупкой жилья в Германии не приходится. Стоимость квартиры выросла в полтора раза минимум. Но рекомендовать брать первую попавшуюся недвижимость не стану. Везение и удача – редкость, поэтому выбирать квартиру следовало тщательнее.

Следующим шагом стало подписание предварительного контракта с продавцом. Покупали квартиру у фирмы. Муж и жена, немцы, архитектор и инженер-строитель, ведут совместное дело. Нас пригласили в офис, обсудили детали сделки. Мы попросили внести изменения в планировку квартиры.

Отделочные работы в доме не закончились, поэтому расширить дверные проёмы и убрать часть внутренней стены не составило большого труда. После обсуждения, подписали “договор о намерении”, уплатив 500€ залога. Если бы мы передумали покупать квартиру, то деньги остались бы у хозяев безвозвратно.

А так залог пошёл в зачёт стоимости квартиры.

Договор о намерениях означает, что хозяин перестаёт искать покупателей на жильё и убирает объявление.

Получение ипотеки в немецком банке

На момент покупки удалось накопить 20% стоимости квартиры. Пришлось искать ипотеку. Я воспользовался интернетом.

В Германии широкий выбор сервисов, позволяющих сравнить ипотечные предложения банков и подобрать индивидуальный контракт для конкретного случая.

ВЫБРАТЬ

В течение дня на email пришло несколько предложений. Я выбрал Sparkasse, созвонился с агентом и уточнил детали контракта.

Как выбирать ипотеку в Германии рассказано в отдельной статье. Я смотрел не на величину процентов, а на сумму месячного взноса и на итоговую сумму выплаты кредита. Цель – заплатить банку как можно меньше.

Дешёвые кредиты не всегда позволяют быстро расплатиться. Бывает, итоговый процент низок, но взносы в тело кредита небольшие. Либо кредит разбит на две неравные части с разными процентами. Процент показывается как среднее арифметическое. Но в конце концов сумма выплаченных банку денег окажется выше, чем если кредит с большим процентом, но не разбитый на две части.

Стратегию выплаты ипотеки каждый выбирает самостоятельно. Вооружайтесь калькулятором и считайте варианты. Когда подходящий кредит найден, надо связаться с банковским агентом.

Мы брали кредит в Sparkasse. Агент банка пришёл домой обсудить детали контракта. Банк получил гарантии наличия указанных 20% полной стоимости жилья и убедился, что доходы позволят платить по выбранному кредиту.

Агенту понадобились выписки со счетов и зарплатные листки. Вдобавок сделали копии паспортов. Гражданство РФ вопросов не вызвало. В Германии покупке недвижимости иностранцами и немцами по процессу не отличается.

С агентом подписали договор о намерении взять кредит и документы ушли в банк. Через несколько дней пришло приглашение в офис банка для подписания контракта на получение ипотеки. Нам детально объяснили тонкости выбранного контракта и ответили на возникшие вопросы.

Завершилась двухчасовая беседа подписанием договора. Хорошие знания немецкого или английского языка при заключении договора на ипотеку крайне необходимы. Разбирайтесь с каждым предложением. Работник банка уделит время и разъяснит детали, если задавать вопросы.

Заключив контракт с банком на ипотеку, мы подтвердили платежеспособность перед продавцом. Банк дополнительно выслал письменное подтверждение. Оставалось оформить сделку юридически. В Германии контракт на покупку жилья заключается только в присутствии нотариуса. Продавец договорился о приёме у нотариуса, согласовав время с нами.

Заключение контракта на покупку жилья в Германии

Нотариус в Германии отвечает, чтобы контракт на покупку жилья был “чист” с точки зрения немецкого законодательства, не содержал “спрятанных” фактов, неясных одной из сторон договора.

Чиновник ответственен перед покупателем, чтобы продавец не оказался обманщиком.

Нотариус обязан прочесть контракт вслух в присутствии продавца и покупателя и ответить на вопросы, даже возникающие на каждом абзаце.

Когда нотариус читал контракт, мы перебивали и просили объяснить на доступном немецком, что он прочёл. Юридический немецкий настолько сложный язык, что даже немцы понимают не на сто процентов. Стеснение или халатность неуместны. Покупка недвижимости – ответственный шаг. Недопонимание может стоить тысячи евро.

Восторг от покупки квартиры в Германии трудно передать словами

Когда контракт прочитан, покупатель, продавец и нотариус ставят подписи. Все получают заверенные копии контрактов. Сделка объявляется состоявшейся с юридической точки зрения. Услуги нотариуса не бесплатны – чиновник получает 1,5% суммы, указанной в договоре. Учитывайте дополнительный расходы при оформлении ипотеки.

Нотариус отправляет копию контракта в мэрию города, где находится недвижимость. Факт смены владельца жилья регистрируется в земельной книге – Grundbuch.

В книге прописаны владельцы недвижимости на подвластной мэрии территории, указывается долг “висящий” на жилье при покупке в ипотеку. Услуга внесения в земельную книгу стоит денег.

Сумма фиксированная и зависит от законов федеральной земли и конкретного города. Нам запись обошлась в 500€.

Данные о покупке поступают в налоговую службу. Покупка недвижимости в Германии облагается специальным налогом. Величина колеблется от 3,5% до 6,5% стоимости жилья в зависимости от земли. Полностью данные опубликовал на форуме. Платит сбор покупатель, что необходимо учитывать, покупая немецкую недвижимость.

При оформлении кредита в банке, неопытные покупатели не учитывают расходы на запись в земельной книге, стоимость услуг нотариуса и налоги. Забывают о новой мебели и кухне, облагораживании прилегающей к жилью территории, отдельной парковке или гараже, стоимости переезда.

Недостаток денег после заключения ипотеки фатален! Долги по ипотеке мешают заключить новый кредит, банки неохотно выдают займы закредитованным клиентам. Проблема решается за счёт денежных потерь – в долг дают под высокие проценты. Прибавляйте к стоимости жилья 15% минимум.

Передача ключей

Покупатель получает по почте счета за вышеперечисленные налоги и сборы. Обязательно переводите деньги в указанные сроки, иначе сделку объявят несостоявшейся по вине покупателя. Получите кучу неприятностей. С банком надо оговаривать, как оплачиваются счета – за счёт кредита или из собственных средств. Подтверждения платежей необходимо пересылать банку.

Когда продавец получает из банка полную сумму денег за жильё, назначается время передачи ключей. Продавец и покупатель составляют протокол осмотра недвижимости.

Записываются найденные недостатки, показания счётчиков воды, отопления и электроэнергии.

Необходимо запротоколировать всё до мелочей: состояние стен, полов и потолка, подоконников, дверей – в случае проблем с жильём с будущем протокол станет важнейшей бумагой, помогающей решать споры, например, в суде.

По окончании осмотра недвижимости, протокол подписывается и покупатель получает ключи от входной двери, подъезда, кладовки и прочих помещений, относящихся к жилью.

01-08-2012, Степан Бабкин

Все о приобретении жилья и недвижимости в Германии

Как купить квартиру в германии гражданину россии

Благодаря экономической стабильности региона, среднеевропейским ценам на жилье, высокой доходности активов и юридической защищенности инвесторов граждане из Украины, России и других стран СНГ активно интересуются тем, как купить жилье в Германии и стать счастливым обладателем квартиры, небольшого загородного дома или эксклюзивного пентхауса. Немаловажным фактором, повышающим спрос на рынке недвижимости в Германии, является отсутствие каких-либо ограничений для иностранных покупателей, что позволяет существенно облегчить процесс получения ВНЖ.

Краткий обзор рынка недвижимости в Германии

Как следует из отчета Центрального комитета по недвижимости Германии, немецкий рынок переживает непростые времена. После пятилетнего повышения стоимости квадратного метра во многих крупных городах большинство квартир и коттеджей оказались переоценены. Причиной этого стал активный приток мигрантов, а также создание дополнительных рабочих мест в мегаполисах.

Эксперты прогнозируют, что 2018-2019 годы станут периодом резкого удешевления жилой недвижимости в Берлине, Мюнхене, Гамбурге, Франкфурте, Дюссельдорфе, от которого потенциальные инвесторы только выиграют.

Вместе с тем специалисты отмечают, что региональное жилье все-таки будет дорожать, поэтому будущим покупателям следует уже сейчас задуматься об изучении рынка и заключении выгодных сделок.

Следует отметить, что со стороны иностранных граждан сохраняется спрос на небольшие дома в деревне и малогабаритные квартиры, которые покупаются для личного пользования или последующей сдачи в аренду. Средняя стоимость квартиры на окраине города составляет 40-45 тысяч евро. При этом банки охотно выдают кредиты, а строительные компании ежегодно выводят на рынок по 200-300 тысяч новых объектов.

Как быстро найти подходящее жилье

Прежде чем вкладывать деньги, вам как потенциальному инвестору следует найти жилье, полностью соответствующее вашим запросам и тенденциям рынка.

Для этого можно воспользоваться одним из общепринятых способов:

  • посмотреть объявления в интернете или на страницах печатных изданий;
  • привлечь профессионального маклера;
  • посетить сайт застройщика (если вас интересуют новостройки);
  • задействовать городскую администрацию или рассмотреть предложения, представленные на принудительных аукционах.

Будьте готовы к тому, что поиски жилой недвижимости могут затянуться на 1-2 месяца, а может, и на полгода, если вы хотите заполучить нечто эксклюзивное или по заниженной цене.

Каждый случай всегда индивидуален и зависит от многих факторов, таких как тип объекта, его расположение, наличие инфраструктуры, стоимость, год строительства, а также конъюнктура рынка.

Чем может помочь маклер

Посредник, который хорошо ориентируется на рынке недвижимости, поможет вам быстро найти квартиру или элитный дом, предварительно уточнив ваши требования и финансовые возможности. Однако за ширмой комфортности обычно кроется достаточно высокий процент комиссионного вознаграждения, который иногда доходит до 7,5%.

Причем некоторые агенты недвижимости осознанно предлагают более дорогие варианты жилья, чтобы получить максимальный доход от сделки, либо слишком активно рекламируют, откровенно говоря, далеко не лучшее жилье, убеждая поскорее оформить покупку.

Поэтому будьте бдительны и обращайте внимание на опыт и репутацию маклера.

Сайт застройщика: недвижимость из первых рук

Квартира или дом от застройщика обойдется вам дешевле за счет отсутствия дополнительных комиссий при заключении сделки купли-продажи, которые берут риэлторские агентства. Средняя цена объектов недвижимости, представленных на первичном рынке, составляет 1500-2000 евро за квадратный метр.

Причем на начальном этапе строительства апартаменты или дом обойдутся вам еще дешевле, однако и риски будут гораздо выше.

Посетив сайт застройщика, вы сможете ознакомиться со всеми разрешительными документами, почитать отзывы клиентов, а также выбрать планировку и способы отделки.

Репутацию застройщика легко проверить, ознакомившись с мнением клиентов и посмотрев статистику успешно сданных объектов.

Чем полезны газеты и администрация города

Многие граждане Германии (особенно пожилого возраста) предпочитают продавать квартиры и дома по старинке, публикуя объявления в газетах Alles, Annonce, Der Heisse Draht, Such & Find (наиболее популярной является Sueddeutsche Zeitung, есть также специальные газеты для русских).

Нередко объекты от собственников продаются по завышенным ценам и представляют старый жилой фонд. Однако среди сотен объявлений можно отыскать и нечто действительно стоящее, к примеру, эксклюзивное в Альпах или недорогое в Берлине – главное, хорошо знать немецкий язык и рыночную стоимость недвижимости.

Если газеты оказались бесполезны, рекомендуем вам посетить администрацию города, которая подскажет, какое жилье продается, и поможет найти контакты владельцев.

Как искать жилье через интернет

Чтобы подобрать для покупки квартиру, дом у моря и даже старинный замок, вовсе не обязательно оформлять визу и покидать родную страну – достаточно поискать подходящие варианты на немецких сайтах, например, на ImmobilienScout24. Там имеются тысячи объявлений, в которых указана цена, содержится подробное описание и фотографии объектов недвижимости.

Среди других рекомендованных сайтов следует назвать:

  • immonet.de
  • privatimmobilien.de
  • immopool.de
  • kalaydo.de
  • immobilo.de

С помощью специальных фильтров вы можете отобрать объявления по определенным критериям, а наличие прямых контактов позволит быстро созвониться с продавцом или отправить ему электронное письмо, чтобы согласовать дату и время встречи для осмотра недвижимости.

Однако будьте внимательны: на таких сайтах часто орудуют мошенники, которые придумывают для пенсионеров и доверчивых лиц целые истории с тем, чтобы выманить деньги. Поэтому до момента оформления сделки купли-продажи любые расходы крайне нежелательны.

Чем могут быть полезны принудительные аукционы

В случае, когда физическое или юридическое лицо перестает выполнять обязательства перед банком по кредиту, полученному на приобретение недвижимости, проводится продажа вилл, квартир или домов должников на аукционе. Как правило, такие объекты продаются по цене ниже рыночной, и этим успешно пользуются не только местные жители, но и иностранцы.

Найти подобные объявления можно в интернете по ключевому слову «zwangsversteigerung» или на досках объявлений в здании суда.

Однако наряду с преимуществами покупка жилья с аукциона имеет существенный минус: рекламное объявление содержит минимум информации (площадь, цена, этажность, регион, количество комнат, год строительства), а лично осмотреть объект перед приобретением не представляется возможным.

К тому же первоначальную стоимость квартиры или дома может кто-то перебить, и в результате изначально выгодное предложение может оказаться неприемлемым по цене.

Как правильно оформить покупку недвижимости

Чтобы избежать распространенных ошибок и неприятностей при покупке квартиры или дома в Германии, следует учесть рекомендации специалистов, а также придерживаться алгоритма действий, который выглядит следующим образом:

  1. Продавец и покупатель согласовывают стоимость объекта недвижимости, которая базируется на экспертной оценке квалифицированного специалиста.
  2. Открывается счет в банке и привлекается нотариус для сопровождения сделки.
  3. Составляется договор купли-продажи, копии которого передаются покупателю и продавцу.
  4. Заинтересованные лица посещают нотариуса для обсуждения и подписания договора.
  5. Нотариус формирует счет, который нужно оплатить на месте, и заполняет Поземельную книгу (делает предварительную запись).
  6. Формируется счет на покупку жилой недвижимости.
  7. Для засвидетельствования факта купли-продажи покупатель и продавец снова посещают офис нотариуса, который после проверки документов окончательно вносит информацию о новом собственнике недвижимости в Поземельную книгу.

Как показывает практика, большинство пунктов данной инструкции просты и понятны, однако многих инвесторов интересует вопрос взаимодействия с банками.

Какова стоимость жилья и какие еще расходы предстоят покупателю

Как уже отмечалось выше, стоимость однокомнатной квартиры, загородного дома или шикарной виллы зависит от многих факторов, основными из которых являются месторасположение объекта, его площадь, год постройки, наличие инфраструктуры и коммуникаций. Поэтому можно купить скромную квартиру на 30 квадратных метров за 40 000 евро, а можно потратить на это и все 200 000 евро.

Цены на большинство вариантов, представленных на рынке недвижимости, колеблются в диапазоне от 1 000 до 3 000 евро за квадратный метр. Эксклюзивные объекты стоят гораздо дороже и стартуют от 1 500 000 евро.

Средние цены на жилую недвижимость в крупных городах Германии в 2019 году

ГородСредняя цена в евро за м2
Кельн3520
Гамбург4820
Берлин4110
Дортмунд1790
Штутгарт4350
Дюссельдорф4250
Эссен1790
Мюнхен7190
Франкфурт-на-Майне4490
Лейпциг2250

Для покупки жилой недвижимости потребуются только деньги и паспорт. Если сделка оформляется от имени юридического лица, придется взять документ из Торговой палаты, подтверждающий законность деятельности компании на рынке.

Если к поиску жилья привлекается маклер, будьте готовы заплатить процент от суммы сделки (как правило, от 3,57 до 7,5%). Размер агентского вознаграждения на законодательном уровне не регулируется, и некоторые агенты этим пользуются. Поэтому чтобы сэкономить, лучше ищите варианты жилья без посредников!

Стоимость услуг нотариуса составляет фиксированные 0,7% от договорной цены недвижимости. Еще 0,8% придется заплатить за внесение информации о собственнике в Поземельную книгу.

Если квартира покупается за счет кредитных средств (ипотечное кредитование), берется дополнительная плата в размере 0,5%.

Покупка недвижимости не облагается НДС, однако существует фиксированный налог на приобретение земельного участка, который варьируется на уровне 3,5-5% и зависит от территориального расположения объекта. Обратите внимание: если вы захотите продать квартиру или дом, купленные менее 10 лет назад, вам придется заплатить налог на прибыль от спекулятивных сделок.

Аренда квартиры как альтернатива покупке жилья

Бывают ситуации, когда покупка жилья экономически нецелесообразна либо отсутствует возможность получить ипотечный кредит, а собственных средств для приобретения недвижимости недостаточно. В таком случае следует рассмотреть вариант длительной аренды. Объявления от собственников или маклеров можно найти на сайтах wg-gesucht.de, immowelt.de, mitwohnzentrale.de и пр.

Цены на аренду жилья разные и зависят от расположения, площади и состояния объекта. Например, арендная плата за однокомнатную квартиру может составлять от 300 до 800 евро в месяц, дома обойдутся немного дороже.

Если вы хотите сэкономить, можно арендовать небольшую комнату или снять квартиру на несколько человек. При этом следует иметь в виду, что цены на коммунальные услуги в Германии достаточно высокие и, помимо фиксированной стоимости аренды, нужно будет заплатить по счетам за свет, воду, отопление.

Покупка недвижимости с целью получения прибыли от аренды

Если вы хотите выгодно вложить деньги, покупка недвижимости является наиболее разумным решением.

Недаром многие бизнесмены сейчас активно скупают жилье для сдачи в аренду и получают стабильно высокий доход от инвестиционной деятельности.

На правах собственника вы также можете сдать в аренду или продать свой объект недвижимости по более высокой цене и тем самым гарантированно защититесь от инфляции.

Если вы планируете сдавать в аренду квартиру в Баварии (например, в Мюнхене) или Берлине, рассчитывайте на доходность до 4% в год. В менее крупных городах этот показатель выше и на многоквартирные дома составляет около 7%.

Не бойтесь вкладывать деньги в недвижимость – в ближайшие три года эксперты прогнозируют рост арендных ставок на уровне 9-10%. Кроме того, инвестиции на сумму от 250 000 евро в коммерческую недвижимость GmbH с целью организации бизнеса позволит вам получить вид на жительство (ВНЖ), о котором так мечтают многие иностранцы.

Вопросы, которые часто задают потенциальные покупатели

Если проанализировать поисковые запросы пользователей, желающих приобрести недвижимость в Германии, становится понятно, что больше всего их интересует возможность получения ВНЖ после покупки квартиры или дома, условия получения банковского кредита и ограничения, касающиеся сдачи в аренду принадлежащей им собственности. Поэтому представленная ниже информация будет весьма полезна и интересна.

Можно ли получить ВНЖ при покупке недвижимости

Бытует мнение, что покупка квартиры в Германии позволит получить ВНЖ и даже немецкое гражданство.

Однако по закону такие привилегии недоступны иностранцу, который стал владельцем квартиры или жилого дома.

Наличие прав на недвижимость может лишь упростить процесс получения ВНЖ, подтвердив таким образом платежеспособность заявителя и вызвав более доверительное отношение уполномоченных органов.

Справедливости ради нужно отметить, что покупка недвижимости на сумму от 250 000 евро с целью организации бизнеса является основанием для выдачи ВНЖ. Однако уполномоченным органам предварительно нужно утвердить бизнес-план инвестора и согласовать все организационные моменты.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    -->