Как расширить жилплощадь если квартира в ипотеке

Содержание

Особенности продажи квартиры, являющейся залогом по ипотечному кредиту

Как расширить жилплощадь если квартира в ипотеке

Многие владельцы квартир, находящихся в ипотеке, задаются вполне понятным вопросом – есть ли возможность её продажи в случае необходимости? Ведь часто случается так, что либо владелец ипотечной недвижимости теряет способность выплаты ежемесячных взносов, либо же просто хочет жильё попросторнее. Есть и такие, кто просто желает обогатиться на этом.

Главным фактором, вызывающим сомнения о возможности реализации такой недвижимости, является лишь частичная принадлежность ипотечного жилья владельцу. И всё же, представляется ли возможной данная сделка?

Ответ однозначен – продажа возможна.

Законодательное регулирование вопроса

Об этом говорят статьи №33 и №29 ФЗ, позволяющие заёмщику эксплуатировать и продавать квартиру, находящуюся в залоге у банка.

Однако процедура реализации жилья с подобным статусом имеет свои тонкости и должна осуществляться грамотно и в точном соответствии со всеми установленными законами правилами.

Важное уточнение: владелец жилья, взятого в ипотеку, не может совершать каких-либо связанных с этим объектом недвижимости сделок без одобрения кредитной организации. Нарушение данного правила приводит к передаче прав на квартиру банку-кредитору.

Частовстерчающиеся причины реализации

Причин, подталкивающих заёмщика к продаже ипотечной квартиры, несколько:

  1. Потеря возможности выплаты ежемесячного взноса;
  2. Желание приобрести более просторное жилье;
  3. Получение выгоды;
  4. Различного рода личные причины.

Первая и, чаще всего, основная причина – потеря дохода для выплаты долговых обязательств. От возникновения подобной ситуации не застрахован никто.

Предугадать развитие событий в будущем не представляется возможным. А выплачивать средства банку необходимо регулярно и без задержек.

Вполне логично, что владелец поспешит продать залоговую недвижимость во избежание проблем с кредитором.

Вторая, но не менее распространённая причина – поиск лучшего жилья. Многие со временем добиваются высокого карьерного роста, кто-то женится или выходит замуж, или же заводит детей. Площади ипотечной квартиры становится недостаточно для комфортной жизни.

Третья причина – желание обогатиться. Жильё, ипотека на которое была оформлена ещё на этапе их строительства, ощутимо дорожает по его окончании. Продажа такой недвижимости может не только покрыть понесённые по ипотеке траты, но и принести неплохую прибыль. Бывает и так, что заёмщик уже не нуждается в строящемся жилом объекте и желает продать его максимально выгодно.

И четвёртая причина – это какие-либо личные обстоятельства, будь то развод, переезд в другую страну или что-то иное. Квартира в данном городе становится не нужна владельцу, и он желает её продать.

Получение согласия банка

Как уже говорилось, ключевым условием для проведения каких-либо действий с ипотечной квартирой является согласие кредитующего банка. И в ситуации с продажей имеется две стороны.

С одной стороны, банк заинтересован только в полной выплате выданного займа, исходя из чего, он не станет препятствовать реализации залогового имущества, выданной в ипотеку, особенно, если её владелец больше не может вносить регулярные выплаты.

С другой стороны, при предоставлении согласия на продажу банк упускает возможность получения прибыли с процентов за использование кредита, по причине чего он может препятствовать продаже жилья.

Тут важно уточнить: если в договоре заранее прописана возможность последующей продажи данной квартиры, то у банка-кредитора нет права отказа. Во избежание злоупотребления данной возможностью со стороны заёмщиков, банки накладывают на такие сделки всевозможные штрафы и комиссии.

Однако стоит учитывать, что такие штрафы не идут ни в какое сравнение с последствиями от невыплаты займа. В случае, если ситуация с потерей необходимого дохода всё же возникла, то медлить не стоит – нужно продавать квартиру, не доводя дело до суда.

Пошаговая процедура

Для правильного и качественного проведения процедуры продажи залоговой квартиры необходимо знать точную пошаговую инструкцию, содержащую всю информацию по составлению договора, обязательным документам и общему порядку действий.

Весь процесс полностью регламентирован действующим законодательство и понятен для любого человека. Все риски сводятся к минимуму. Изначальными сторонами такой сделки становится продавец (залогодатель), банк (залогодержатель) и новый владелец продаваемого жилья.

Рассмотрим продажу квартиры в различных вариантах:

  1. За наличный расчёт;
  2. Если покупатель берёт ипотечный объект в новый кредит;
  3. Продажа при помощи кредитующего банка.

Наличный расчёт

Это, несомненно, самая выгодная для владельца ипотечной квартиры схема. Проблема лишь в том, что далеко не каждый покупатель согласится возиться с ипотечным жильём, ведь обременение изначально отпугивает.

Если продавцу всё же повезло и покупатель располагает необходимыми для закрытия ипотеки средствами, осведомлён о залоговом статусе объекта и готов к покупке, то покупателю остаётся только лишь обратиться в банк с желанием выкупа залога.

Необходимы будут следующие документы:

  • Копия паспорта владельцев квартиры;
  • Тех. паспорт жилья;
  • Выписка из ЕГРН;
  • Свидетельство о праве собственности;
  • Договор ипотеки;
  • Выписка из службы гос. регистрации;
  • Выписка из жилищной конторы;
  • Оценка стоимости.

Алгоритм будет таким:

  1. Покупатель и заёмщик составляют и нотариально заверяют соглашение;
  2. Происходит выписка из жилья заёмщика и членов его семьи;
  3. Вносится сумма, необходимая для полного погашения ипотеки;
  4. После покрытия имеющегося долга и снятия с жилья обременения стороны идут в регистрационную палату, где заключается договор;
  5. Остаток средств, необходимых для покупки недвижимости, вносится в банковскую ячейку, доступ продавцу к которой открывается после оформления всех необходимых документов и подписания договора купли-продажи;
  6. В ситуации, когда ипотечный объект ещё не сдан в эксплуатацию, оформляется договор долевого строительства.

Переоформление кредита

Данный вариант заключается в продаже владельцем ипотечного жилья обязательств по погашению ипотеки перед кредитором.

Ипотечный кредит проходит переоформление на покупателя квартиры. Между банком-кредитором и новым заёмщиком заключается договор о переводе непогашенной части ипотеки на нового владельца. В итоге, новый покупатель становится должником по кредиту и собственником проданного жилья.

Данный способ является крайне привлекательным для покупателей, ведь в большинстве ситуаций ипотечная недвижимость имеет пониженную стоимость.

Процедура оформления проводится по обычному, ничем не отличающемуся от стандартного, алгоритму:

  • Подаётся заявка на оформление новой ипотеки;
  • Происходит изучение возможностей кандидата и даётся оценка недвижимости в случае одобрения.

Дела по перерегистрации полностью ложатся на плечи банка. Заёмщик только оставляет свою подпись в документе об уступке долговых ипотечных обязательств.

В отдельных случаях ипотека может быть переоформлена и на другой банк, если он предложил более выгодные условия для погашения данного кредита. Заём переводится на другой банк-кредитор. Тут остаётся лишь получить соглашение на проведение такой процедуры от текущего кредитующего банка.

Помощь банка

В данном случае все заботы по продаже ипотечной квартиры переходят на банк. Вся сделка от начала до конца ведётся кредитной организацией, от заёмщика требуются лишь подписи на необходимых документах. С регистрационной палатой буду связываться непосредственно банковские сотрудники.

Алгоритм таков:

  1. Предполагаемый покупатель вносит в банковскую ячейку кредитующей организации необходимые средства;
  2. Разница между задолженностью и фактической стоимостью жилья вносится в другую ячейку;
  3. Банк связывается с регистрационной палатой и сообщает о выплате кредита;
  4. С недвижимости снимается обременение.

Различные обстоятельства сделки

При продаже ипотечного жилья необходимо учитывать и наличие некоторых факторов:

  1. Продажа с материнским капиталом;
  2. Продажа по переуступке;
  3. Квартира находилась в собственности меньше, чем 3 года;
  4. Военная ипотека.

Материнский капитал

Нередко возникают такие ситуации, когда ипотека была оформлена и выплачивалась с использованием материнского капитала. Встаёт вопрос – можно ли продать такую недвижимость?

Изначально, материнский капитал выдаётся для поддержки молодой семьи и должен быть использован исключительно на благо ребёнка. Ответственность по соблюдению данного условия несут органы опеки.

Получается, что в ситуации, когда материнский капитал используется для покупки жилья, в приобретённой квартире ребёнок беспрекословно должен иметь свою долю. Отчуждение такой недвижимости можно произвести лишь в том случае, если новое жильё будет, по крайней мере, не хуже и не меньше предыдущего.

Важно сказать, что продать квартиру с материнским капиталом, не приобретая ничего взамен, невозможно. Доля, принадлежащая ребёнку, не должна пропасть. В противном случае, продажа незаконна.

Отчуждение проводится с согласия органов опеки и требует следующих документов:

  1. Копии паспортов и свидетельств о рождении всех детей;
  2. Свидетельство о правах собственности;
  3. Тех. паспорт квартиры;
  4. Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным услугам;
  5. Заявление от ребёнка о продаже недвижимости в случае достижения им четырнадцатилетнего возраста.

Переуступка

Продажа по переуступке права состоит из следующих этапов:

  1. Поиск покупателя;
  2. Посещение банка обеими сторонами для уведомления о намерениях;
  3. Проведение банковских проверок;
  4. Заключение соглашения между кредитором и покупателем;
  5. Регистрация перехода прав собственности;
  6. Проведение финансовых расчётов;
  7. Выплата оставшейся суммы ипотеки покупателем.

Жилье находится в собственности меньше, чем 3 года

Продажа такой квартиры предусматривает обязательную выплату налога с реализации недвижимости в 13%. Часто налог большой и непосильный для большинства продавцов.

Есть возможность проведения такой операции и без выплаты налога, однако цена, по которой продаётся объект, не должна превышать цену её изначального приобретения.

Как ни крути, всё же придётся договариваться с сотрудниками банка. Их согласие является обязательным для проведения данной процедуры.

Военная ипотека

Для получения согласия на продажу квартиры, приобретение которой проходило на условиях военной ипотеки, необходимо собрать множество документов из целого перечня инстанций. Для осуществления сделки необходимо добиться разрешения от Министерства обороны РФ.

Росвоенипотека поспособствует реализации жилья, если военный переводится в другую часть.

В противном случае, придётся самостоятельно добиваться разрешения, либо ждать полного погашения ипотеки.

Как становится ясно, продажа ипотечной квартиры – не трудная и полностью регламентированная действующим законодательством процедура. При соблюдении всех условий, сборе необходимых документов и следовании вышеизложенным инструкциям вы без труда сможете продать жилую недвижимость, находящуюся в ипотеке.

О правилах и способах проведения сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге по ипотечному кредиту, рассказано в следующем видеосюжете:

Как встать на расширение жилплощади, что делать – 2019 – 2020 и в 2021

Как расширить жилплощадь если квартира в ипотеке

Обновлено 31.07.2017

Из-за тяжелой материальной ситуации не все могут позволить себе улучшение жилищных условий. Потому, местные органы власти в обязательном порядке должны вести учет таких семей. Для этого у них должен быть определенный статус, и документы, которые это подтверждают.

К сожалению, очередь на новые дома двигается очень медленно, и далеко не все ее дожидаются. Многие успевают все же купить новую квартиру или дом в ипотеку, или насобирать на нее самостоятельно.

Как все же встать на расширение жилплощади, какие документы понадобятся, и к каким нюансам нужно быть готовым, разберем в статье.

Кто имеет право на расширение жилплощади?

Категории граждан, которые могут признаны такими, которые имеют право на расширение жилплощади, четко прописаны в статье 51 ЖК РФ. К ним относятся:

  1. Граждане страны, которые на время написания заявления не имеют в собственности жилых помещений, и они не используют их по договору аренды.
  2. У льготников могут быть и другие помещения на условиях социальной аренды, но общая их площадь должна быть меньше учетной нормы, которая полагается на одного человека в конкретном округе или регионе.
  3. Семья должна официально быть признана малоимущей, и иметь документальное этому подтверждение. Это означает, что прибыль на каждого члена семьи должна быть меньше, чем установлено в регионе, где они живут.
  4. Правом на получение жилищных сертификатов так же могут воспользоваться владельцы материнского капитала, который выплачивается после рождения второго или последующих малышей.
  5. Военнослужащие, и члены их семей имеют право подавать заявление на улучшение жилищных условий за счет государства.

Если вы относитесь к одной из этих категорий, и жилье не устраивает вас по площади, смело пишите соответствующее заявление.

Куда нужно обратиться

Следующий вопрос, который интересует такие семье – куда именно нужно обращаться за помощью. Такими вопросами занимается администрация или органы социальной защиты населения.

Для начала следует посетить органы социальной защиты, чтоб узнать о том, положены ли вам льготы, и какие именно. Для этого заранее приготовьте документы:

  1. Справку о доходах семьи за последний год. С помощью этого документа вы показываете, что действительно не имеете возможности приобрести жилье самостоятельно.
  2. Справка из БТИ о техническом состоянии жилплощади, на которой вы сейчас проживаете.

На основании этих двух справок и будет вынесено решение о льготах, и о постановке вас в очередь на жилье. Но, для этого нужно будет подождать, поскольку в таких ситуациях создается целая комиссия, которая внимательно рассматривает каждое отдельное дело.

Расширение жилплощади с помощью государства

От государства можно получить новое жилье или субсидию

Есть два варианта развития дальнейших событий: либо государство предоставляет вам готовую квартиру или дом, который имеет больший периметр, чем предыдущее жилье, либо дает определенную субсидию, размер которой определяется индивидуально.

В зависимости от того, какие условия проживания вы имеете на сегодняшний день, и в какую программу попадаете, события развиваться могут по-разному:

Участие в программе «Молодая семья» дает возможность получить материальную помощь на приобретение собственного жилья молодым семьям с детьми. Так, если родители имеют детей, они получают 35% от стоимости жилья, если их нет, то 30%. Деньги можно потратить либо на погашение ипотечного кредита, либо на первый взнос в долевом строительстве.

Если квартира уже была приватизирована, то многое зависит от того, сколько людей в ней прописано, и сколько из них реализовали свое право на улучшение жилищных условий. К примеру, если в квартире прописано 5 человек, и 1 из них уже ранее воспользовался своим правом, то расчёт ведется уже не на 5, а на 4 человека.

Помощь могут получить малообеспеченные семьи

Для многодетных семей отдельного закона нет, они могут воспользоваться помощью государства только в том случае, если будет признана малообеспеченной. В остальных случаях не имеет разницы, сколько детей у супругов.

Улучшить жилищные условия с помощью ипотеки – один из самых быстрых и распространенных способов. Просто при оформлении займа указывается, что деньги выдаются для ипотеки с государственной поддержкой. При этом важно знать, что семья не может платить по кредиту больше, чем 40% от общего заработка взрослых ее членов.

Как попасть в очередь и отслеживать ее

Что же касается очереди, то не существует определенного порядка, распоряжения или документа, в соответствии с которым формируется очередь. Это делают сами социальные работники, исходя из количества людей, претендующих на жилье в этот момент.

Но, жилье сейчас строится очень медленно, потому в некоторых небольших городках в очереди находятся еще те, кто становился в нее более 25 лет назад.

Немного лучше ситуация обстоит у военных, для них система становится доступной, если простой солдат или представитель более старших чинов станут участником накопительной ипотечной системы, и оформят все необходимые документы для жилищного кредита.

Отследить продвижение очереди можно на сайте региональных администраций, или непосредственно посетив социальную службу по месту регистрации и проживания.

Пошаговая инструкция как встать на расширение жилплощади

Для того, чтоб попасть в очередь на расширение жилплощади нужно соблюдать такой порядок действий:

  1. Посетите органы социальной защиты, чтоб узнать, положены ли вам льготы, какие именно, и получить документальное тому подтверждение.
  2. Произведите несложный расчеты: общую площадь жилья, где на данный момент проживает семья, нужно разделить на количество прописанных в ней граждан. Полученную цифру нужно сопоставить с минимальной нормой жилья в вашем административном округе. Каковы эти нормы мы сказать не можем, поскольку они отличаются в разных частях страны.
  3. Напишите заявление на улучшение жилищных условий. Образец можно посмотреть в интернете или написать в свободном стиле. Это ошибкой не считается.
  4. Подайте необходимые документы, перечень которых можно узнать у госслужащего, вместе с заявлением в органы социальной защиты, или в администрацию. Принять бумаги у вас обязаны, даже если очередь совсем не двигается, и уже много лет стоит на месте. К тому же воспользоваться правом, которое прописано в законодательстве никто не сможет запретить.
  5. Ожидайте своей очереди. Периодически заходите и проверяйте, не потеряли ли вас в списках, и продвинулись ли вы хоть на один пункт. Делать это можно не чаще чем раз в год.

Особенности продажи квартиры в ипотеке: что важно знать

Как расширить жилплощадь если квартира в ипотеке

Люди, которые улучшили условия своего проживания за счет займа от финансовой организации, по разным причинам могут прийти к решению о продаже ипотечного жилья еще до того, как рассчитаются по задолженности.

Такая задача, как продажа квартиры в ипотеке, осложняется ее обременением: купленное жилье не должно находиться в залоге, а распоряжение им должно быть полным.

Существует несколько выходов из такой ситуации, и они будут описаны в данной статье.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Существуют следующие методы реализации ипотечной жилплощади:

  • погашение задолженности раньше, чем истекает срок выплат. Для осуществления такой сделки необходим покупатель, который согласен приобрести квартиру, находящуюся в залоге, и имеет на руках требующуюся денежную сумму;
  • привлечение другого банковского учреждения для перекредитования. Финансирование реализуется при помощи появившегося кредитора;
  • реализация закладной. Это можно делать при помощи открытия банковской ячейки, где должник получит закладную, после чего сможет продать ипотечную квартиру по стандартной схеме;
  • смена заемщика. Продажа недвижимости в ипотеку осуществляется через финансовую организацию, являющуюся залогодержателем, если покупателю необходимы кредитные ресурсы.

Описанные методы используются наиболее часто, но необязательно прибегать именно к ним. В каждом конкретном случае последнее решение остается за кредитором, поэтому здесь не предусматриваются какие-либо обязательные манипуляции.

Банк подбирает подходящие варианты, основываясь исключительно на своей выгоде. При принятии решения о продаже квартиры, взятой в ипотеку, важно действовать совместно с держателем залога, то есть с банковским учреждением.

Какие могут быть причины

В зависимости от причин, по которым нужно продать ипотечное жилье, вопрос о сделке может решаться по-разному. Риелторы подчеркивают, что самыми распространенными основаниями для продажи такой жилплощади являются:

  • у заемщика улучшилось материальное положение или же увеличилась семья. Часто ипотеку берут молодые семейства, а когда у них появляются дети, возникает потребность в расширении пространства для проживания;
  • изменились обстоятельства внутри семьи. Под этой формулировкой может скрываться развод, когда нужно продать жилье, купленное в браке, поделить между собой денежные средства и купить две квартиры поменьше;
  • ухудшилось материальное положение. Банк может выдать ипотечный заем не только в рублях, но и в долларах или евро. За последние несколько лет произошло серьезное обесценивание валюты, а заработные платы остались прежними, поэтому сегодня многие семейства больше не имеют возможностей для того, чтобы выплачивать взятый ранее кредит.

Естественно, существуют и прочие причины, по которым человек может желать смены взятого в ипотеку жилья, к примеру, получение нового рабочего места, которое расположено слишком далеко от места жительства.

Если заемщик планирует расширить пространство для проживания или переехать в более элитный район, то есть квартира, которую он собирается купить, более дорогая и ликвидная, он может попросить банковскую организацию о замене залога.

Данный вариант, допустим, если новая недвижимость покупается по соглашению о мене, или же заемщик сначала приобретает ее, а уже потом начинает заниматься продажей прошлого жилья. Такие случаи достаточно редки.

Основные способы продажи

Кредит на покупку жилья обладает силой в течение 10-20 лет. Продавец вынужден уменьшать стоимость по причине того, что привлекательность квартиры падает по сравнению с обычной недвижимостью.

Помимо того, затраты времени и энергии становятся все больше. Приходится заключать различные договора с банком, нотариусами и регистрационным органом.

Условия продажи ипотечного жилья для продавца наиболее благоприятны тогда, когда его стоимость возрастает на рынке недвижимости.

Досрочное погашение задолженности

Описать такую ситуацию легко: ипотека – это серьезное препятствие для продажи жилплощади, поэтому ее следует закрыть, погасив задолженность. В таком случае квартиру можно будет спокойно продать без участия третьих лиц. Здесь основной вопрос – наличие требующейся денежной суммы.

Семейство, взявшее жилплощадь в кредит, вряд ли обладает подобными средствами, иначе она купила бы квартиру сразу, не ввязываясь в ипотеку. Выручить могут родственники или близкие друзья, которые способны одолжить деньги на срок выведения жилья из ипотеки, т. е. до тех пор, пока продавец не получит плату после завершения сделки.

В другой ситуации выкупить недвижимый объект может покупатель, если это ему действительно интересно. Сильная мотивация – желание проживать именно в данном районе или низкая цена.

Важно! Все действия, касающиеся продажи ипотечной квартиры, могут происходить только после получения согласия банка. Все зависит о того, как составлялось соглашение об ипотеке. Условия могут отличаться. Одна из них – период, по завершении которого можно начинать продавать жилплощадь. В ином случае заемщику придется отдать не менее половины от общей суммы ипотеки.

Главный вопрос для заемщика – поиск подходящего покупателя, который может приобрести квартиру, находящуюся в залоге у банка. Перед продажей с площади должны выписаться все люди, проживающие там.

После заключения договоренности с кредитной организацией покупатель передает продавцу стопроцентную оплату следующими способами:

  • наличными;
  • на банковский счет;
  • покупатель погашает кредит, а затем банк устраняет запрет на отчуждение недвижимого объекта.

Привлечение кредитора

Привлечение к сделке банка обеспечит защиту обоих ее участников. Существование посредника по закону гарантирует покупателю, что он не утратит внесенную предоплату, а после этого будет снят запрет и оформлена купля-продажа. Хотя покупатель помещает оплату на банковский счет, кредитор в курсе этого, а значит, мошеннические действия со стороны продавца исключены.

Права покупателя защищаются при оформлении им соглашения о поручительстве, и последующем погашении долга под собственным именем.

Пошаговая инструкция для продавца по осуществлению процедуры двумя способами:

  1. Залог с квартиры снимается до того этапа, как она станет собственностью покупателя. После получения согласия финансового учреждения деньги на оплату жилья оказываются в двух банковых ячейках. В одной лежит сумма задолженности, а в другой – остаток. После этого происходит подписание договоров, и подаются заявления в палату регистрации. Как только покупатель получит документы, подтверждающие его владение жильем, банк забирает из ячейки деньги, рассчитанные на погашение задолженности. Продавец также получает положенную ему сумму.
  1. Соглашение о приобретении и продаже оформляется заранее. После этого покупатель предоставляет продавцу сумму аванса (остаток долга). Далее квартиры лишается обременения, права на владение оформляются на покупателя, выплачивающего остаток средств продавцу и владеющего недвижимостью.

Налоговые обязательства

Продавец жилья, взятого в ипотеку, должен помнить об одном важном нюансе: если он владеет квартирой менее трех лет, а продает ее дороже, чем изначально покупал, ему необходимо будет уплатить налог в размере 13% от суммы, полученной с продажи.

Профессиональная помощь в совершении сделки

Даже люди, которые часто участвуют в сделках с объектами недвижимости, не всегда знают обо всех особенностях и тонкостях порядка продажи квартир, взятых в ипотеку.

Чтобы не потерять деньги и не остаться должником банка, следует воспользоваться помощью профессионалов, обратившись в недорогое риелторское агентство с хорошей репутацией.

Данные фирмы оказывают платные услуги, однако участники процедуры сделки по купле-продаже имущества в этом случае могут выиграть и во времени, и даже в стоимости жилья. Работники агентств знают, как правильно вести переговоры с банками и действовать согласно пошаговой инструкции, поэтому проводят подобные сделки за короткий срок и с выгодой для обратившегося к ним человека.

Продажа ипотечного имущества – дело не столь простое, но посильное, если подойти к его выполнению с энтузиазмом и желанием дойти до конца.

Чтобы гарантированно достичь успеха, лучше заранее тщательно изучить все нюансы и правовые тонкости, чтобы сохранить и деньги, и нервы.

Обмен ипотечной квартиры

Как расширить жилплощадь если квартира в ипотеке

Нередко после приобретения жилья в ипотеку возникает необходимость его последующей продажи или обмена до погашения займа. Для своих клиентов банки предусматривают такую возможность.

Но требуется соблюдение определённых условий процедуры. Приобретаемая квартира оформляется при ипотечном кредитовании как залоговое имущество.

Это предполагает наложение обременения, которое ограничивает любые возможные сделки с этой недвижимостью.

Возможен ли обмен?

Возможность обмена ипотечной квартиры до окончания всех выплат в РФ регламентируется Гражданским кодексом. Меняется залог: им становится новая недвижимость вместо имеющейся. Все условия ипотечного договора сохраняются для нового объекта кредитования.

Банки не слишком приветствуют подобные сделки. Для них никакой финансовой выгоды нет. Для банка это предполагает дополнительные издержки и длительное переоформление, потому кредитор может и отказать заёмщику.

Однако при соблюдении нескольких обязательных для заёмщика условий услуга обмена ипотечной квартиры на другую клиентам предоставляется.

Разрешение от банка

Получить согласие у банка на обмен своей ипотечной квартиры можно при соблюдении следующих требований:

  • прошло 5 лет с момента подписания договора по ипотечному кредитованию и большая часть задолженности клиента уже погашена;
  • клиент является добросовестным плательщиком, выполняющим свои обязательства без просрочек;
  • новая квартира будет выступать в сделке залогом, её стоимость не должна быть ниже цены прежней недвижимости;
  • покупаемое жильё должно находиться в том же регионе, в котором работает обслуживающий банк.

Некоторые условия совершения обмена озвучиваются банковскими организациями сразу же, при обращении клиента. Иногда финансовое учреждение выставляет их отдельно.

Требование закона к процедуре

Квартиру, находящуюся в ипотеке, согласно статье 345 ГК РФ можно обменять, соблюдая условия банка. Но происходит это исключительно через оформление сделки купли-продажи. Каждое финансовое учреждение разрабатывает условия обмена квартиры для своих клиентов самостоятельно. Банк в обязательном порядке требует проведение оценки нового объекта недвижимости. Услуги оплачивает заёмщик.

Также кредитор рассматривает место, в котором расположена квартира. Она не должна находиться в другом регионе или в слишком большой удалённости от инфраструктуры. Банк не пойдёт на такую сделку, ведь недвижимость будет выступать его залогом. По сути, заёмщик заново оформляет ипотеку.

К новому объекту кредитования предъявляются не меньшие требования, чем при первоначальном оформлении ипотеки.

Как происходит обмен ипотечной квартиры?

После получения официального согласия от банка на обмен квартиры можно проводить процедуру. Она осуществляется несколькими способами.

  1. Подписание договора мены – сделка заключается с заменой залога по договору, им становится другой объект недвижимости.
  2. Оформление потребительского кредита – клиент берёт займ для погашения задолженности по предыдущей ипотеке, после чего возможна покупка нового жилья.
  3. Одновременное заключение двух договоров купли-продажи – старая квартира продаётся, а новая – покупается заёмщиком.

Возможность произведения обмена ипотечной недвижимости по тому или иному варианту зависит от выбора банковского учреждения. Самостоятельно заёмщик не может решить, какой из них подойдёт. Обратиться в банк следует ещё до выбора новой квартиры.

Как обменять ипотечную квартиру?

Для обмена ипотечной квартиры заёмщик должен собрать пакет своих документов, которые обычно требуются для оформления кредита. Также нужны бумаги на старое жильё, являющееся залогом по договору с банком. Документы на новую квартиру также необходимы в полном объёме, включая оценку недвижимости.

После сбора всех бумаг клиент должен подать заявление в банк, в котором он хочет получить ипотеку.

Что потребуется?

Заёмщику необходимо представить следующий список документов:

  1. паспорт гражданина РФ и его копии;
  2. трудовую книжку и её копии;
  3. справку о доходах с места работы по форме 2-НДФЛ или по установленной форме банка;
  4. оригинал и копию военного билета (для мужчин, которые не достигли возраста 27 лет).

Помимо этого перечня, потребуются также комплекты документов на квартиру, являющуюся залоговым имуществом, и новую недвижимость, которую заёмщик планирует приобрести. Список бумаг следующий:

  1. правоустанавливающие документы;
  2. кадастровый паспорт на залоговую недвижимость (для квартир, ипотека на которые оформлялась менее 5 лет назад, подходит документ, который предоставлялся при заключении сделки с банком);
  3. выписки из домовых книг квартир;
  4. заключение оценщика о стоимости обеих квартир, обмен которых планируется совершить;
  5. справки с подтверждением отсутствия задолженностей по коммунальным платежам.

Также дополнительно может потребоваться согласие органов опеки и попечительства, если в какой-то из двух квартир прописаны несовершеннолетние дети.

Пошаговые действия

Человеку, желающему произвести обмен своей ипотечной квартиры на другую, придётся совершить ряд последовательных действий.

  • Первым шагом должно стать посещение отделения банка. Клиенту нужно написать заявление в банк, в котором будет указан регион покупки новой недвижимости.
  • Следующий этап – это проверка банком информации, предоставленной клиентом. Финансовое учреждение должно убедиться, что заёмщик соответствует всем требованиям.
  • Третий шаг – это проведение проверки выбранной клиентом квартиры. Покупаемая недвижимость должна быть юридически чистой, без каких-либо задолженностей. Этот этап обычно требует вмешательства риелторской фирмы, которая занимается перепродажей недвижимости. Также служба безопасности банка проводит изучение квартиры и её подноготной.
  • Пока длится проверка банком недвижимости, клиент собирает документы по своей старой квартире и по новому жилью, которое он планирует приобрести. Их необходимо представить кредитору для рассмотрения.

Банк после прохождения всех этапов подготавливает для заёмщика пакет документов сразу для двух сделок: купли-продажи залоговой недвижимости и купли-продажи новой квартиры, которую приобретает клиент. Сделка оформляется с участием всех сторон. Если подписание договора и процесс обмена ипотечного жилья осуществляется через риелтора, то вся процедура занимает около 3х месяцев.

Преимущества и недостатки обмена квартиры в ипотеке

Главное преимущество обмена ипотечной квартиры – это возможность сменить жильё, которое находится в обременении, на более подходящий вариант.

Это означает, что, однажды оформив кредит на недвижимость, человек не будет находиться в жёстких рамках.

У него есть возможность улучшения своих жилищных условий, переезда из одного города в другой, смены своего адреса, покупки большей или меньшей квартиры на своё усмотрение.

Другими достоинствами обмена жилья в ипотеке является возможность проведения рокировки, как равноценных объектов недвижимости, так и с разницей в стоимости. Если квартиру нужно сменить на аналогичную по площади и по цене, то проблем с банком, скорее всего, не возникнет. Он даст согласие на проведение сделки.

Но бывают и другие варианты обмена. Новая жилая площадь может быть дороже предыдущей или наоборот – её стоимость ниже. В таком случае банковское учреждение может и отказать клиентам в проведении обмена. Основной недостаток такой процедуры – это то, что кредитор не обязан идти навстречу своему заёмщику. Получить разрешение банка бывает проблематично.

Однако сделку по обмену ипотечной квартиры можно совершить и с привлечением другого банка. Если цена покупаемой квартиры выше, чем залоговой, то деньги от продажи последней клиенту целесообразно потратить на погашение долга по кредиту. Оставшаяся сумма позволит внести первоначальный взнос по новой ипотеке.

Иногда и у покупателя недостаточно средств для покупки залоговой квартиры. Это создаёт дополнительные проблемы для обмена недвижимости. Тогда целесообразно сменить должника по договору. Но банк может отказаться от такой сделки, если новый заёмщик не соответствует его требованиям.

Как улучшить жилищные условия

Как расширить жилплощадь если квартира в ипотеке

Улучшение жилищных условий  – система муниципальных и государственных мер, посредством которых разрешается вопрос обеспеченности российского населения жилплощадью более высокого комфорта.

Получение статуса нуждающегося

Предусмотрен комплекс требований:

Наличие жилплощадиесли ее квадратура не отвечает норме, утвержденной на уровне закона (от 15 м.кв.)
Полное отсутствие любой жилой недвижимостино его площадь не соответствует установленной законодателем норме. Она составляет 15 кв.м
Проживание в одном жилом помещении в котором имеются смежные не изолированные комнаты
Несоответствие жилплощади санитарно-гигиеническим нормамиз-за чего проживание в ней становится невозможным, или же если дом пребывает в аварийном состоянии
Совместное проживание на одной жилплощади с человекому которого диагностирована болезнь в хронической форме, которая включена в список установленный Министерством здравоохранения
Отсутствие родственных уз между семьямикоторым приходится разделять одно жилое помещение

В соответствии с соглашением соцнайма жилплощадь предоставляет муниципалитет во внеочередном порядке гражданам, у которых:

Диагностирована сложная болезнь в хронической формеопределена одна из групп инвалидности
Жилплощадьне подходит для проживания на постоянной основе
И отец, и мать погиблинезависимо от конкретных причин, в частности, детям-сиротам, которые остались без родительского попечения

Какие законные нормы предусмотрены

Законодательно прописанная норма жилплощади составляет:

  • Для семьи, которая состоит из одного члена – от 33 м.кв.;
  • Из 2-х членов – от 36 м.кв.;
  • Из 3-х — от 54 м.кв.;
  • Из 4-х и больше – от 18 м.кв. на одно лицо.

Варианты улучшения жилищных условий

Нуждающиеся граждане получают сертификат, соответствующие льготы в порядке «очередности», увеличивают жилую площадь посредством присоединения свободной комнаты к квартире коммунального типа.

Кроме того разрешается льготное оформления ипотеки или же получение субсидии.

Для молодых семей

В гос программе вправе поучаствовать семьи, у которых на одну особу припадает не более 15 м.кв. жилой площади.

Сумма гос субсидии насчитывает порядка 30% от фактической рыночной цены недвижимости, которую покупает молодая семья.

Она напрямую зависит от численности состава семьи, принимая во внимание уровень среднедушевого дохода, по такой причине правительство перечисляет финансы в размере:

  • на 2-х лиц – 600 тыс. руб.;
  • на 3-х – 800 тыс. руб.;
  • на 4-х и более – от 1 млн. руб.

Гос субсидия может предоставляться гражданам РФ, возраст которых не достиг 35-ти лет.

В то же время семейный среднедушевой доход супружеской пары, не имеющей детей, при расчете на одну особу должен составлять не выше 21 621 руб., тогда как у семейств с детьми он может составлять 32 510 руб., у многодетных семей (от 4-х детей и более) — около 43 350 руб.

Начиная с 2005-го года на территории РФ начала действовать госпрограмма «Молодой семье — доступное жилье», цель которой – улучшение условий проживания российских семей.

Правительство оказывает свою поддержку посредством:

  • покупки жилой недвижимости у девелопера в соответствии с соглашением соцнайма, которое предполагает некоторую отсрочку платежей;
  • предоставление сертификата, госсубсидии;
  • получение социального ипотечного кредита.

Для малоимущих

Это отдельная категория населения, которая ощущает острую нужду в улучшении комфортабельных жилых условий. Соответственно для малоимущих граждан государство предлагает «жилищный сертификат».

Благодаря ему удастся повысить уровень жилых условий до нормативов, предустановленных законом.

Главный показатель меры нуждаемости лиц – семейный среднедушевой доход, который припадает на одну особу.

Об улучшении жилищных условий матерям одиночкам, имеющим двух детей в статье: Улучшение жилищных условий матерям-одиночкам.

Важно, чтобы он составлял как минимум как и размер прожиточного минимума, вычисляемый в соответствии с потребительской корзиной.

Для военнослужащих

Законное право на получение гос пособий, дотаций для повышения качества условий проживания предустановлено нормативами ФЗ №76-ФЗ «О статусе военнослужащих». Данный документ был подписан 27.05.1998.

Согласно его положениям российские военнослужащие обязуются прослужить на протяжении полных десяти лет в российских вооруженных силах.

В случае увольнения военного в запас с мотивацией «для достижения граничного возраста» процедура постановки на учет выполняется только через три года до момента завершения его военной службы.

В ситуации, если особа увольняется из-за состояния здоровья или же по причине реализации комплекса организационно-штатных мероприятий, это может проводится только в год выхода в запас.

Для жителей сел

Гос поддержка предоставляется в соответствии с федеральной программы «Стабильное развитие села в период с 2019-2017-го по 2020-й годы».

Согласно программе предусмотрена выплату гос субсидий на приобретение либо постройку жилого помещения.

Такие финансы предоставляются из бюджетов муниципального, регионального либо федерального типа.

Величина субсидии насчитывает 70% от сметной цены планового строительства.

Прочие действующие гос программы

Так, одна из наиболее популярных программ — «Жилище».

Согласно ее условиям обычные граждане РФ могут рассчитывать на получение дотаций, субсидий и некоторых льгот.

Такая же востребованная программа — «Материнский капитал».

На денежные средства, которые перечисляются в соответствии с сертификатом, разрешено приобрести жилую недвижимость, возвести приватный дом либо же повысить качество имеющихся жилых условий.

При условии, если члены семьи хотят воспользоваться активами маткапитала, для начала нужно подать соответствующую заявку в Российский Пенсионный фонд. Именно эта структура перечисляет средства по назначению.

Порядок действий

Чтобы получить государственные льготы, которые позволят повысить качество условий проживания, доведется попасть в очередь.

Такую очередь формирует жилищно-бытовая комиссия, реализующая свои функции в администрации муниципального формирования.

Перечень требуемой документации

Процедура постановки в очередь реализуется в форме заявления.

При этом к заявке лица обязаны предъявить:

  • Паспорта на каждого взрослого члена семьи, которые подтверждают их личности;
  • Выписку из домовой книги, документ о составе семьи;
  • Справки с учебы, работы, документ об уровне доходов за последние 6 месяцев, а также 2-НДФЛ, акт проверки условий проживания;
  • Правоустанавливающий документ на жилплощадь, если таковая есть в наличии, трудовая книжка (копия);
  • Справку об отсутствии либо о наличии жилой недвижимости на праве собственности, а также лицевой счет (копия);
  • Официальный документ, подтверждающий реализацию Федеральной миграционной службой процедуры регистрации по постоянному месту проживания в течении пяти лет (в городе – в течении 10-ти лет).

Подача заявки

Данный документ должен быть адресован на имя главы управления муниципальной структуры.

В заявлении описывается такая информация:

  • Персональные сведения об особе заявителя, о его членах семьи с указанием родственных отношений;
  • Фактический домашний адрес, а также легитимные основания, из-за которых семья вынуждена занимать такую жилплощадь;
  • Сведения о существующем жилом помещении на праве собственности у одного из членов семьи либо у семьи: параметры объекта, его квадратура, численность комнат, оборудованность сантехникой, инженерными коммуникациями;
  • Информация о членах семьи, которые живут отдельно на прочей территории;
  • Данные о гражданско-правовых сделках, которые были реализованы с жилым помещением в течение последних 5-ти лет;
  • Государственные льготы, при условии если они полагаются истцу, для одного из членов семьи; официальное согласие на осуществление проверки условий проживания;
  • Обязанность письменного извещения комиссии в течении 1-го месяца относительно любых перемен информации, представленной в документе.

Закон об улучшении жилищных условий жителей города Москвы, читайте тут.

: ЖИЛФОНД: Как улучшить свои жилищные условия?:

Загрузка…

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    -->