Когда договор купли продажи считается исполненным

Содержание

Договор купли продажи считается заключенным (исполненным) с момента: подписания (передачи)

Когда договор купли продажи считается исполненным

В форме договора на сегодня заключаются практически все сделки. Причем сторонами могут выступать как юридические, так и физические лица.

Договор купли-продажи – это документ, к которому предъявляются жесткие требования в процессе оформления и не соблюдение их может привести к тому, что он будет признан недействительным.

Подтверждение того, что сделка купли-продажи осуществилась

Договор купли-продажи недвижимости считается исполненным с момента поступления оплаты.

Несмотря на то, что квитанция либо расписка об оплате вправе подтвердить сделку, это часто игнорируется.

Частой ошибкой, которую допускают при оформлении договора купли-продажи, считается его неверное составление. Именно это приводит к тому, что в дальнейшем могут возникнуть проблемы.

Договор купли-продажи считается заключенным, если будут выполнены такие рекомендации, как:

  • для оформления процесса покупки недвижимости у физического лица одного договора будет недостаточным. Следует также просить предоставить расписку о том, что он получил полную оплату за продаваемую недвижимость;
  • при любой сделке, которая подразумевает под собой подписание подобного соглашения, необходимо всегда брать с собой свидетелей, которые подтвердят, что договор купли-продажи выполнен в полном объеме.

Если говорить о составлении договора купли-продажи между юридическими лицами, то здесь мало когда возникали трудности. Это связано с тем, что этими вопросами занимаются исключительно юристы, поэтому вероятность ошибок низка.

Регистрация договора купли-продажи

Часто при заключении договора допускается ошибка — отказ от регистрации в государственных органах.

Практически все участники такой сделки оформляют договор только у нотариуса, считая, что больше ничего не нужно.

Если говорить о действующем законодательстве, то этого недостаточно.

Договор купли-продажи считается заключенным с того момента, когда он прошел процедуру заверения в государственном органе регистрации.

Вместе с ним необходимо предоставить такую документацию, как:

  1. 1. Выписку из домовой книги.
  2. 2. Если продавец не один имеет права собственности, необходимо согласие остальных владельцев.
  3. 3. Если владелец один, – необходима соответствующая справка из БТИ.

Помимо этого нужно оплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей. Договор купли-продажи считается заключенным с момента передачи квитанции об оплате государственной пошлины и получения заверенного договора на руки.

Стоит отметить, что договор выдается новому владельцу на 11 день с момента оплаты госпошлины.

Отсутствие регистрации у договора может сыграть ключевую роль в суде?

На практике встречались случаи, когда отсутствие регистрации приводило к тому, что этот документ в суде был аннулирован либо его не считали нужным приобщать к материалам дела.

Несмотря на то, что договор был составлен и заверен у нотариуса, этого суду может оказаться недостаточным, так как он отсутствует в реестре.

Именно поэтому, несмотря на то, что договор купли-продажи считается заключенным с момента подписания его обеими сторонами, необходимо обратиться в «Росреестр».

Когда договор считается выполненным в полном объеме

Договор купли-продажи считается исполненным с момента, когда продавец передал всю документацию по недвижимости и ключи. До тех пор пока этого не произошло, договор еще действует.

Частые ошибки и заблуждения

На сегодня существует множество заблуждений, которые отражаются на неверном юридическом представлении о процессе формирования и подписания договора купли-продажи в целом.

Одним из таких принято читать тот факт, что договор купли-продажи может быть расторгнут в первые полгода с момента его подписания. Однако это вовсе не так, поскольку отменить подобную сделку просто невозможно.

Расторгнуть договор купли-продажи практически невозможно, если на это нет веских оснований:

  • договор был оформлен вследствие физического насилия;
  • продавец находился в состоянии алкогольного либо наркотического опьянения;
  • если продавец не является законным владельцем квартиры и продал недвижимости мошенническим путем.

Еще одной причиной для расторжения может быть неоплата по договору. Но проблема в том, что без свидетелей доказать отказ в оплате практически невозможно. Иногда мошенники действуют совместно с нотариусом, который может сообщить, что оплата была произведена, а по факту ее не было.

Для того чтобы все проходило в рамках действующего законодательства и в дальнейшем не было подобных неразберих, достаточно внимательно относиться к этому процессу и всегда брать с собой свидетелей.

Важным моментом является тот факт, что свидетелями не могут выступать:

  • ближние родственники;
  • совершеннолетние дети;
  • жена либо супруг (за исключением того, если покупатель либо продавец находится в гражданском браке).

Условия, при которых договор считается заключенным

Договор купли-продажи считается заключенным с того момента, как:

  • стороны полностью выполнили свои обязательства по условиям договора;
  • все оплаты были выполнены в полном объеме;
  • продавец передал покупателю все документы по недвижимости;
  • когда у сторон отсутствуют претензии;
  • договор занесен в государственный реестр.

После того, как эти пункты полностью выполнены, договор полностью считается заключенным и его расторжение в дальнейшем невозможно.

Исполнение и прекращение договора купли-продажи недвижимости

Когда договор купли продажи считается исполненным

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается и исполнение договора продажи недвижимости.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (ст. 556 ГК).

До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, «в подобных случаях возможно применение ст.

398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях».

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков

Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли-продажи) товар с недостатками (ст.

475 ГК), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки).

В частности, «в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл.

30 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (п.

3 ст. 484 ГК). Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК (п. 3 ст. 486 ГК)».

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.

При исполнении договора купли-продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю, правовые отношения между сторонами договора не изменяются.

Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода прав к покупателю. Что означает, что продавец несет все риски, а также бремя содержания недвижимого имущества.

Ему же принадлежат и все доходы, приносимые этим имуществом.

Прекращение договора купли-продажи недвижимости

Рассмотрим частный случай – расторжение договора купли-продажи недвижимости.  При этом следует иметь в виду, что в ГК РФ прекращение действия договора может быть выражено двумя понятиями: «расторжение договора» (п. 2 ст. 450 и др.

) и «отказ от исполнения договора» (п. 3 ст. 450 и др.), или «отказ от договора» (п. 1 ст. 699). В подавляющем большинстве случаев эти термины рассматриваются как синонимы. Вместе с тем есть и существенные различия.

Законом установлены условия расторжения договора купли-продажи объекта недвижимости.

«Расторжение договора – это досрочное прекращение действия договора и тем самым возникших из него обязательств, срок исполнения которых на момент расторжения не наступил.

Срок действия договора определяется условиями договора, которыми может быть установлено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В случае, если в договоре отсутствует такое условие, договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (ст. 425 ГК РФ)».

Надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору прекращает обязательства (ст. 408 ГК РФ). К расторжению договора применимы нормы права, регулирующие прекращение обязательств. Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, т.е. в случае, когда обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме, договор прекращает свое действие.

Как общее правило гражданским законодательством установлена презумпция, в соответствии с которой основанием для изменения или прекращения договора является соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

Однако Гражданским кодексом РФ, другими законами и договором может быть предусмотрено также иное.

Так, если договор заключен в пользу третьего лица, то с момента выражения этим лицом намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять договор без согласия третьего лица (ст. 430 ГК РФ).

В виде исключения термину «отказаться от исполнения договора» придается иное значение, отличное от расторжения. Например, в п. 2 ст.

520 ГК РФ указывается, что «покупатель (получатель) вправе отказаться от оплаты товаров ненадлежащего качества… впредь до устранения недостатков…».

Использованный в данном случае термин “отказаться” не означает расторжения договора, а предполагает приостановление исполнения обязательства.

Частный юрист в Москве: составление и подача документов, представительство в суде, исполнение решения суда, выезд к клиенту.

«При расторжении договора договорные обязательства сторон прекращаются на будущее время, т.е. прекратиться может только действующий договор. В то же время согласно п. 3 ст.

433 ГК договор (который является основной разновидностью сделок), подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации. Другими словами, незарегистрированный договор считается незаключенным, и если сторону в соответствии с п. 3 ст.

165 ГК можно принудить к регистрации в судебном порядке, то по существу речь идет о понуждении к заключению договора».

Таким образом, для одного из видов сделок – договора ГК РФ установил специальные последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. При этом правило, предусмотренное п. 1 ст.

165 ГК, согласно действующему законодательству вообще не может быть применено, поскольку последнее устанавливает обязательность государственной регистрации лишь для договоров, а по отношению к ним применяется специальная норма.

При расторжении договора, напротив, обстоятельства, служащие основанием этого, должны появиться уже после заключения договора, и только с момента расторжения обязательства сторон прекращаются на будущее время.

Расторжение договора может происходить, когда:

а) договор был заключен и продолжает действовать;

б) когда договор является действительным.

Оно может осуществляться по воле двух сторон или по требованию одной из сторон (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ). Расторжение договора по соглашению сторон по своей правовой природе является двухсторонней сделкой, т.е.

действием, направленным на прекращение возникших из договора прав и обязанностей (п. 3 ст. 154, п. 2 ст. 453 ГК РФ). По соглашению сторон расторжение договора происходит по общему правилу в том же порядке и в той же форме, что и заключение договора (п.

1 ст. 432, ст. 434 и п. 1 ст. 452 ГК РФ).

По требованию одной из сторон расторжение договора происходит по решению суда после процедуры досудебного урегулирования (п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452 ГК РФ). Процедура досудебного урегулирования состоит в том, что одна сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение расторгнуть договор.

И только после получения отказа другой стороны на предложение о расторжении договора либо неполучения ответа в определенный срок (срок для ответа может быть указан в самом предложении, установлен законом или предусмотрен договором, а при его отсутствии – в 30-дневный срок) заинтересованная сторона вправе обратиться с требованием о расторжении договора в суд.

Отказ от договора или от исполнения договора возможен и без обращения в суд. Отказ от договора, как представляется, является сделкой и влечет те же правовые последствия, что и расторжение договора, – прекращение договорных обязательств (п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 453 ГК).

Отказ от договора может быть совершен полностью или частично, что влечет прекращение соответственно всех или некоторых договорных обязательств.

Однако, в отличие от расторжения договора, отказ от договора всегда совершается, во-первых, непосредственно односторонними действиями стороны, во-вторых, во внесудебном порядке.

В отношении купли-продажи недвижимости отказ от исполнения договора в одностороннем порядке без обращения в суд законодательством не предусмотрен.

Речь может идти по общему правилу только о расторжении договора по двустороннему соглашению либо по инициативе одной из сторон в одностороннем порядке путем обращения в суд (исключение составляют случаи, когда стороны установили возможность одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично в соглашении сторон (п. 3 ст. 450 ГК)).

Как уже было отмечено, расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен и, следовательно, еще действует.

Однако в отношении процедуры расторжения договора купли-продажи недвижимости действуют особые правила, обусловленные тем, что и сама процедура заключения таких договоров имеет определенную специфику.

Эта специфика заключается в том, что при заключении любых договоров купли-продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности, а для отдельных договоров необходима также государственная регистрация самого договора.

При этом государственная регистрация самих договоров признается обязательной лишь для тех сделок, в отношении которых требование о государственной регистрации прямо установлено законодательством.

Важно отметить, что сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации. В ГК есть указания на обязательность регистрации некоторых сделок.

Так, согласно общему правилу при совершении сделок с недвижимостью регистрируется только переход права собственности, но не сама сделка. Однако исключение составляют сделки с куплей-продажей жилых помещений (ст. 558 ГК), которые подлежат государственной регистрации.

Точно также при купле-продаже предприятия государственной регистрации подлежат как переход права собственности на предприятие, так и сам договор (п. 3 ст. 560 ГК РФ).

Таким образом, расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения или купли-продажи предприятия можно только после того, как будет зарегистрирована сама сделка. Однако на практике регистрация перехода права собственности и регистрация сделки происходит одновременно.

При этом следует иметь в виду, что после того, как покупатель оплатит покупную цену за недвижимое имущество, передаст его покупателю и зарегистрирует переход права собственности на него, договор считается исполненным и соответственно он прекращает свое действие. При решении вопроса о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества следует учитывать положения п. 4 ст.

453 ГК РФ, согласно которому стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Другими словами, расторгнуть зарегистрированный договор купли – продажи, как жилого помещения, так и предприятия, когда был зарегистрирован и переход права собственности, практически невозможно.

Расторжение договора, государственная регистрация соглашения о расторжении договора и внесение записей в Единый государственный реестр возможно лишь в случае, когда соглашение о расторжении договора подписано сторонами, в период действия договора, а не после того, как стороны надлежащим образом выполнили свои обязательства по договору, и договор прекратил свое действие. Если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, являющийся предметом сделки, стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В таком случае на основании заявления сторон договора соглашение о расторжении договора подлежит регистрации территориальным подразделением – Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Зарегистрированное соглашение служит основанием для внесения записи о прекращении сделки в Единый государственный реестр  прав.

Таким образом, передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами.

Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. К расторжению договора применимы нормы права, регулирующие прекращение обязательств.

Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, т.е. в случае, когда обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме, договор прекращает свое действие.

Что нужно знать про договор купли-продажи

Когда договор купли продажи считается исполненным

Правильно оформленная сделка о продаже и приобретении того или иного товара – это гарантия ваших прав.

Юридически грамотно составленный документ защитит и продавца, и покупателя от возможных мошеннических действий другой стороны, неправомерных претензий, а также от потери денег или имущества. Ниже описано всё, что необходимо знать при заключении сделки.

Стороны договора купли-продажи

Продавать или покупать товары, согласно гражданскому кодексу, могут как частные лица, так и компании. Обязательным условием для первых является дееспособность, для вторых – правоспособность.

Дети до 14 лет дееспособными не являются.

А вот подростки с 14 до 18 лет признаются законом как «частично дееспособные», поэтому могут выступать в роли продавцов, но только с письменного согласия их родителей или опекунов.

Основное требование к продающей стороне – это право собственности на предмет торговли.

Товар

Заключать договор купли-продажи можно на вещи, животных, объекты интеллектуальной собственности, землю, жильё, транспортные средства и т.д. Даже если сам объект сделкипока только в проекте.

Существуют ограничения на оборот некоторых товаров (драгоценности, оружие, лекарственные препараты). Для торговли ими понадобится специальное разрешение.

Форма договора купли-продажи

Есть ли необходимость в подписании бумаг, зачастую решают сами участники сделки. Закон обязывает заключать договор купли-продажи на бумаге только в трёх случаях:

  1. Если гражданин продаёт другому гражданину имущество стоимостью более 10 000 рублей.
  2. Если одной или обеими сторонами сделки являются юридические лица.
  3. Если речь идёт о продаже недвижимости.

И даже здесь есть исключения. Так, подписывать документы не нужно, если сделка исполняется в момент её заключения (при торговле в розницу).

Виды договоров купли-продажи

Согласно ГК РФ, существует семь видов контрактов о приобретении и продаже имущества.

  1. Договор продажи недвижимости.
  2. Договор продажи предприятия.
  3. Договор розничной купли-продажи.
  4. Договор поставки.
  5. Договор поставки для государственных или муниципальных нужд.
  6. Договор энергоснабжения.
  7. Договор контрактации (закупка сельхозпродукции).

Каждый из перечисленных документов имеет свои нюансы в составлении. Наиболее часто происходят сделки с передачей квартир, домови автомобилей.

Договор купли-продажи транспортного средства (автомобиля)

Договор купли-продажи квартиры (расчет с Продавцом производится до подписания договора)

Договор купли-продажи автотехники помимо основного своего предназначения выполняет роль передаточного акта. Но рациональнее составлять акт приёма-передачи отдельно.

Ведь право собственности передаётся вместе с транспортным средством. В акте необходимо подробно зафиксировать техническое состояние автомобиля.

Это позволит избежать споров из-за неполадок, обнаруженных после покупки.

При продаже квартиры нужно подготовить правоустанавливающие документы: выписку или ЕГРН (свидетельствует об отсутствии обременений и статусе собственников), предшествующий договор купли-продажи, мены, приватизации, дарения или свидетельство о наследстве. Рекомендуется также получить справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги, заказать экспликацию, кадастровый паспорт и поэтажный план из БТИ.

Основные пункты договора купли-продажи

Продавец и покупатель должны условиться о товаре, его характеристиках, цене и сроках исполнения контракта. Если у них нет единого мнения по одному или нескольким перечисленным пунктам, то и сделку заключить не представляется возможным.

Условия, которые важно уточнять при составлении договора купли-продажи
  • Наименование товара. Если покупатель приобретает согласно контракту партию телефонов фирмы «Apple» MRRN2RU/A восьмой модели в красном цвете, то продавец не может ему передать вместо них черные Samsung Galaxy A8.
  • Сроки. В контракте может прописываться условие: исполнить обязательства по передаче товара в конкретный срок. Если же точное время исполнения не указано, оно определяется согласно статье 314 ГК РФ. Продавец, выполняющий свои обязательства по договору купли-продажи раньше либо позже установленной даты, рискует потерять клиентов и деньги. Он вправе изменить временные рамки, но только с согласия покупающей стороны.
  • Количество товарных единиц также прописывается в условиях сделки. Оно должно исчисляться в конкретных системах измерения и быть чётко определено. Если точной информации о количестве поставляемого товара нет, контракт не является заключенным.
  • Ассортимент. Если речь в документе идёт не об одной вещи, а о продукции в ассортименте, то он (ассортимент) должен соответствовать поставленным условиям. При несоблюдении данного пункта покупатель вправе отказаться от всей партии. Либо от тех вещей, которые не соответствуют договоренности. И потребовать поменять на нужные или вернуть за них деньги.
  • Сопутствующие принадлежности. Их наличие может регламентироваться законом, самим договором купли-продажи или другими нормативными актами. Вместе с товаром передаются документация на него, инструкция, сертификаты и т.д.
  • Комплектность. Данный параметр может также определяться договором купли-продажи либо принятыми нормами делового товарооборота. Так, смартфоны зачастую поставляются в коробках, в комплекте с зарядными устройствами и адаптерами.
  • Качество. Даже если в документах о сделке отсутствует информация о должном качестве продаваемых вещей, то продающая сторона обязана предоставить эти вещи в состоянии, пригодном для их обычной эксплуатации. Стол со сломанной ножкой или пианино с нерабочими клавишами под данное определение не подойдут.
  • Гарантии. Помимо требований к качеству вещей при передаче их покупателю есть также требования к гарантийному качеству. Данное условие может быть прописано в договоре купли-продажи (в пункте о гарантийных обязательствах). Или, согласно статье 470 ГК РФ, вещь должна быть пригодна для её обычного использования в течение разумного отрезка времени.

Реализуя некачественный товар, продавец может попробовать договориться с покупателем об уценке.Узнав об изъянах приобретённого товара после окончания сделки, покупатель вправе потребовать

  • ремонта за счёт продавца,
  • снижения стоимости,
  • компенсации своих издержек на ремонт.

Если недостатки критичны (их нельзя устранить полностью, ремонт слишком дорог, вещь невозможно использовать по назначению), покупающая сторона может предъявить требование

  • о возврате затраченных денег,
  • об обмене на аналогичный исправный товар.

Важно! Покупатель может воспользоваться перечисленными правами, даже если он уже расписался в получении качественного товара, а поломку или брак обнаружил позднее. Но только в том случае, если продавец не приведёт доказательства, что поломка произошла уже после продажи.

  • Цена. Во избежание споров и разночтений, стоимость продаваемого имущества также должна быть отражена в условиях контракта. В некоторых случаях договор купли-продажи может предусматривать возможное изменение цены (из-за затрат на его производство или иных факторов).
  • Оплата. Если при передаче денег за купленную вещь предусматриваются рассрочка или кредит, это также должно быть отражено в документе. Иначе покупающая сторона обязана расплатиться полностью и единовременно.

Что ещё нужно учесть

  1. Число владельцев товара. Покупателю не лишне знать, сколько собственников у объекта сделки. Если продавец вовремя не известил о том, что некие люди или организации также претендуют на данное имущество, договор купли-продажи, может быть, расторгнут задним числом.

    Так, при покупке квартиры необходимо уведомлять о нескольких владельцах помещения, прописанных несовершеннолетних жильцах и т.д. В случае с приобретением кредитного автомобиля покупатель должен быть в курсе обязательств перед банком.

  2. Доставка.

    Очень важный вопрос, нередко вызывающий споры между сторонами договора купли-продажи: кто несёт ответственность за сохранность товара во время его транспортировки от продавца к покупателю. Здесь возможны варианты.

  • Самовывоз. Покупатель отвечает за приобретённую вещь не с момента её получения, а с того момента, когда получил уведомление о готовности к выдаче. Если вы в понедельник узнали, что телевизор ждёт вас в пункте выдачи, а приехали за ним лишь в воскресенье, то продавец не несёт ответственности за то, что произошло с техникой за последние шесть дней.
  • Доставку организовывает продавец. Пока объект сделки не доставлен по указанному адресу, все риски его транспортировки и хранения лежат на продавце. Даже если фактически доставку осуществляет другая организация. Так как логистическую компанию выбрала продающая сторона, то их разбирательства в случае поломки товара никоим образом покупателя не касаются.
  • Доставка сторонним перевозчиком. Если покупатель сам выбрал транспортную компанию, то ответственность продавца заканчивается в момент передачи вещей сотрудникам ТК. При повреждении купленного имущества курьером клиент может подать претензию службе доставки, но не продающей стороне.
  1. Упаковка. Продаваемые вещи должны быть упакованы обычным для них способом, обеспечивающим их сохранность. Требования к таре или упаковке могут быть также отражены в условиях сделки.

Как и где оформляется договор купли-продажи

Единой формы или бланка договора не существует – его можно заключать в свободной форме, заполнять от руки или на компьютере. Важно лишь уточнить детали сделки, описанные выше. Не обязательно все – только те, которые актуальны для конкретной ситуации.

Вы можете скачать образец в интернете, но непременно проверьте его полноту и соответствие вашим требованиям.

Место, где будет оформлен договор купли-продажи, не имеет значения. Присутствие нотариуса также необязательно. Исключение: купля-продажа квартиры, когда собственниками (или одним из них) являются несовершеннолетние и недееспособные граждане.

Если при исполнении обязательств по контракту происходят изменения в его условиях, это должно быть отражено в дополнительных пунктах документа. Обе стороны должны заверить подписями эти пункты. Либо можно составить и заключить новый контракт.

Регистрация договора купли-продажи

Сама сделка не нуждается в регистрации. Но если речь идёт о приобретении квартиры или автомобиля, то необходимо зарегистрировать переход права собственности на недвижимость/транспортное средство. Для этого подписываются три экземпляра бумаг: для обеих сторон сделки и для регистрирующего органа.

Срок действия

Договоркупли-продажи действителен до момента передачи товара покупателю и оплаты продавцу. После этого контракт считается исполненным.

Оспаривание и расторжение

  1. Обе стороны согласны расторгнуть договорённость – в этом случае сделка отменяется.
  2. Продавец или покупатель хочет аннулировать сделку в связи с изменившимися обстоятельствами, но его контрагент против.

    В этом случае расторгнуть контракт можно, только выплатив компенсацию за понесённые убытки.

  3. Если покупатель не принимает товар или отказывается за него платить, продавец вправе разорвать договорённость и оставить (вернуть) товар себе.

  4. Расторжение возможно также в том случае, если продавец нарушил условия сделки или соответствующие статьи Гражданского Кодекса: просрочил исполнение контракта, предложил вещи ненадлежащего качества, не в том ассортименте, в неполном комплекте и т.д.

Соглашение о расторжении договора купли-продажи

Исковое заявление о возврате продавцом уплаченной за товар денежной суммы в связи с отказом от исполнения договора купли-продажи ввиду невозможности обмена товара надлежащего качества по причине отсутствия аналогичного товара в продаже

Заключение

Договор купли-продажи может существовать как в устной, так и в письменной форме. Подписание документов необходимо лишь в некоторых случаях.

Главным пунктом контракта является чёткое описание самого товара (наименование, точное количество). Если некоторые условия не указаны в составленном документе, то они выполняются согласно соответствующим статьям Гражданского Кодекса.

Подписав соглашение о сделке, стороны обязаны исполнять все его пункты. Но у них всегда есть возможность договориться о новых условиях либо расторгнуть договор купли-продажи.

Когда договор считается исполненным

Когда договор купли продажи считается исполненным

предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара.

Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче.

Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

2. В случаях, когда из договора купли-продажи не вытекает обязанность продавца по доставке товара или передаче товара в месте его нахождения покупателю, обязанность продавца передать покупателю считается исполненной в момент сдачи товара перевозчику или организации связи для доставки покупателю, если договором не предусмотрено иное.

При обращении заявителей за государственной регистрацией в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Управление) возникает вопрос о возможности внесения изменений в исполненный договор.

Так, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п.

поставки исполняется, как правило, по частям, так как носит длительный характер, поэтому момент исполнения касается той части поставки, которая должна быть исполнена в соответствующий период. Исполнение всего договора в целом складывается из надлежащего исполнения отдельных периодов поставки.

В основные обязанности поставщика, независимо от других условий поставки, входят: поставка продукции (товаров) на условиях, своевременное уведомление покупателя о готовности продукции к отправке (отгрузке), обеспечение проверки качества поставляемой продукции ().

Когда договор купли продажи считается заключенным

для оформления процесса покупки недвижимости у физического лица одного будет недостаточным.

Следует также просить предоставить расписку о том, что он получил полную оплату за продаваемую недвижимость; при любой сделке, которая подразумевает под собой подписание подобного соглашения, необходимо всегда брать с собой свидетелей, которые подтвердят, что договор купли-продажи выполнен в полном объеме.

Договор купли-продажи

купли-продажи предусматривает обязанность одной стороны (продавца) передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных ст. 129 Гражданского кодекса РФ (ст.

455 ГК РФ).

Конференция ЮрКлуба

Вторая т.з. ближе. Только с оговоркой о том, что обязанность госрегистрации — это отношения не совсем публичные.

Вернее не так — их можно рассматривать как публичные но только с точки зрения налогового права (амортизация, отнесение на расходы и т.д.). На счет пленума ВАС, то оно мне прекрасно известно и я думаю, что это еще одно подтверждение моей позиции.

Рекомендуем прочесть:  Гк рф 419 статья

Просто я не думаю, что опираясь на разъяснения ВАС, можно обсуждать какие-либо теоритические проблеммы.

Правовая группа «Юрсодействие». Юридические услуги и ведение дел в арбитражном суде по взысканию сумм задолженности за выполненные работы, оказанные услуги, авансовый платеж, убытков в связи с нарушением срока выполнения работ.

Сторонам рекомендуется определить в договоре, в какой момент заказчик считается исполнившим обязательство по оплате выполненной работы, во избежание разногласий по данному вопросу. 316 ГК РФ о месте его исполнения.

Согласно абз.

Исполнение договора — юридические нюансы

Как установлено ст. 309 Гражданского кодекса, договоры должны исполняться в соответствии с согласованными условиями и законодательством .

Поэтому крайне важно в договоре расписать условия исполнения обязательств максимально подробно: чем больше предусмотрено договором, тем меньше спорных и/или несогласованных моментов .

Если взаимоотношения по планируются долгосрочные и/или вы заключаете в отношении дорогого или важного для вас объекта, крайне важно, чтобы договор бы составлен юристом, разбирающимся в соответствующей сфере права.

Статья 458

предоставления товара в распоряжение покупателя, если товар должен быть передан покупателю или указанному им лицу в месте нахождения товара.

Товар считается предоставленным в распоряжение покупателя, когда к сроку, предусмотренному договором, товар готов к передаче в надлежащем месте и покупатель в соответствии с условиями договора осведомлен о готовности товара к передаче.

Товар не признается готовым к передаче, если он не идентифицирован для целей договора путем маркировки или иным образом.

С какого момента договор купли-продажи недвижимости считается заключенным

Когда договор купли продажи считается исполненным

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента регистрации перехода прав на имущество либо подписания бумаги. Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен только в письменном виде и в обязательном порядке подписан сторонами. Участниками вправе быть физические или юридические лица.

Документ о продаже жилой площади

Договор купли-продажи квартиры или любой другой недвижимости составляется лицами, участвующими в сделке. То есть, он заключается между хозяином жилья и покупателем. Такой документ состоит из нескольких пунктов. При возникновении необходимости к нему может быть приложен акт передачи.

Договор купли-продажи включает:

  • фабулу – там указывается название сделки и сведения о сторонах, которые в ней участвуют;
  • определяется и прописывается предмет сделки;
  • устанавливается порядок передачи объекта недвижимости;
  • денежную стоимость, которую покупатель должен перевести другой стороне;
  • обоюдные обязательства, которые стороны будут иметь друг перед другом;
  • гарантии;
  • заключительные положения, дата составления договора и подписи сторон.

Когда к нему прилагается акт передачи, то в заключении нужно сослаться на этот факт. Также обязательно упоминание любого документа, который имеет отношение к сделке, подтверждая или обеспечивая ее.

Несоблюдение правил составления соглашения, регулирующего приобретение недвижимости, влечет за собой возможность признания его недействительным. Перед подачей бумаги на регистрацию нужно проверить:

  • правильность написания данных об объекте;
  • указана ли верная сумма, которую необходимо заплатить покупателю;
  • произошло ли подписание бумаги владельцем недвижимого имущества и потенциальным новым хозяином.

Договор купли-продажи недвижимости между лицами считается заключенным с момента подписания и регистрации бумаги. Все зависит от обстоятельств определенной сделки.

Действие документа

Договор вступает в силу с момента его подписания и может считаться исполненным со дня поступления оплаты за недвижимый объект. Доказательством того, что денежные средства были переведены, могут служить квитанции или расписка, составленная между участниками сделки купли-продажи.

Договор на покупку квартиры считается заключенным, если:

  • у гражданина есть доказательство того, что была осуществлена оплата за приобретенную квартиру;
  • есть свидетели, которые могут подтвердить то, что сделка была проведена по закону и все условия соблюдены сторонами (ими не могут быть ближайшие по крови родственники, супруг).

На подписание договора купли-продажи не вправе повлиять третьи лица, не являющиеся сторонами по совершаемой сделке.

При оформлении договора купли-продажи между компаниями или организациями редко появляются проблемы с его вступлением в действие, так же, как и в остальных моментах. Это происходит потому, что в процедуре передачи недвижимости с участием юридических лиц всегда присутствуют юристы.

Все чаще физические лица обращаются за помощью в составлении подобных письменных соглашений к высококвалифицированным юристам. Это обосновывается тем, что мошенники на рынке недвижимости до сих пор распространены. При возможности обезопасить себя от обмана, лучше воспользоваться этим.

Юрист может не только полностью контролировать весь процесс сделки, от ее начала до конца, но и просто дать консультацию гражданину, ответив на самые волнующие его вопросы.

Регистрация

После заключения договора на продажу недвижимого объекта его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Эта обязанность прописана в нормах законодательства Российской Федерации. Среди бумаг, которые понадобятся для проведения регистрации договора купли-продажи объекта, можно выделить:

  • письменное заявление о проведении процедуры регистрации;
  • доверенность – когда одну из сторон в заключаемом договоре представляет доверенное лицо (она обязательно должна быть заверена у нотариуса);
  • подписанный договор в трех экземплярах (два – для сторон сделки, один – остается в Росреестре);
  • бумага о праве владения на объект сделки, которая подтверждает, что продавец по данной сделке действительно является хозяином имущества;
  • квитанция о том, что пошлина, установленная государством, была уплачена;
  • план недвижимого объекта;
  • акт приема-передачи имущества;
  • разрешение из органа опеки, когда владельцем или одним из них является несовершеннолетнее лицо, также, если там прописан ребенок, у которого нет родителей;
  • справка о зарегистрированных на жилой площади гражданах;
  • бумаги, подтверждающие полномочия представителей недееспособных лиц;
  • согласие второго супруга собственника – когда он является владельцем доли, или в случае, если объект относится к общей собственности.

Только на основании бумаги, которая будет выдана сотрудником органа регистрации, может быть осуществлен полный переход всех прав на объект. С этого момента новый хозяин площади вправе ей распоряжаться, продавать ее и выполнять любые другие действия.

Без оплаты государственной пошлины и предоставления доказательств этого факта сотрудник не зарегистрирует подписанное соглашение о совершении продажи.

Важно! Несмотря на то, что договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента его подписания гражданами, зарегистрировать сделку необходимо.

Бывали случаи, когда суд аннулировал такой документ или просто не брал его в расчет при рассмотрении дела, так как документ не был зарегистрирован.

Договор выполнен в полном объеме

Договор признается исполненным с того момента, как владелец квартиры передал ключи от нее новому хозяину, а также все документы на объект. С момента передачи права владения на объект недвижимости сделку уже нельзя повернуть вспять. То есть, законодательство не устанавливает периода времени, когда он может быть отменен после подписания.

Расторгнуть соглашение могут только при наличии определенных оснований:

  • продавец, совершая сделку, находился в алкогольном опьянении или под наркотическими веществами;
  • на одного из участников сделки оказывалось физическое насилие, целью которого было заключение договора купли-продажи;
  • гражданин, который при подписании документа о совершении сделки выступал хозяином объекта, таким не является (то есть присутствует факт наличия мошенничества).

Договор купли-продажи квартиры легко расторгнуть, если будущий владелец не выполнил свою главную обязанность по нему – не произвел оплату. Будут проверены все факты, которые представят участники сделки.

Документ о приобретении недвижимости считается заключенным:

  • со дня перевода денег;
  • выполнения участниками всех обязанностей по документу;
  • у граждан нет друг к другу претензий;
  • бывший владелец жилья передал всю документацию новому хозяину;
  • проведенная сделка была зарегистрирована в Росреестре.

Договор купли-продажи недвижимого объекта признается заключенным с момента подписания документа. Но никогда не нужно забывать, что такую сделку в обязательном порядке необходимо регистрировать в реестре прав на недвижимость.

С какого момента договор купли-продажи недвижимости считается заключенным Ссылка на основную публикацию

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    -->