Купля продажа недвижимости через банковскую ячейку

Содержание

Банковская ячейка при расчетах с недвижимостью в 2019 году: порядок, схема продажи

Купля продажа недвижимости через банковскую ячейку

Продажа квартиры, это ответственная, серьезная сделка, связанная с передачей большой суммы денег. Независимо от того, насколько трудно было семье собрать средства, покупатели стараются предпринять определенные меры для безопасности процедуры.

И в таком случае, когда предстоит покупка и продажа недвижимости, банки предлагают пользоваться банковской ячейкой.

Она сделает расчет при продаже более безопасным и спокойным. Уже выработана определенная схема действий покупателей, продавцов, работников банка, составлен образец договора аренды банковского имущества.

Действительно ли банковская ячейка при расчетах с недвижимостью – это удобный и безопасный вариант, как правильно воспользоваться им? Информацию по данному вопросу можно получить и в любом банке, от его специалистов. Многие банковские учреждения оказывают такую услугу.

Как правило, банковские ячейки на сделки по купле-продаже квартир арендуются по договору покупателями, они оставляют там деньги, а доступ продавцу передают уже после полного оформления продажи и регистрации недвижимости.

Преимущества

При продаже квартиры от покупателю продавцу передается значительная сумма денег, она может начисляться не одним миллионом.

Обе стороны сделки всегда волнуются, чтобы операция прошла спокойно, безопасно, чтобы не столкнуться с аферистами и не стать жертвой мошенников. Для безопасности сделки покупатель и продавец привлекают к ней юристов и риэлторов.

Но иногда и эти меры кажутся недостаточными. И поэтому все чаще при покупке и продаже недвижимости используется банковская ячейка, в которой хранятся деньги за квартиру, предназначенные продавцу.

ВАЖНО! Аренда ячейки проводится уже тогда, когда сделка подходит к этапу подписания договора и передачи денег.

Чтобы правильно использовать банковскую ячейку, следует знать и правильный порядок оформления купли-продажи. Продажа квартиры через агентство или без него выполняется по общей схеме (могут быть только некоторые дополнения и нюансы). Общая схема продажи:

  • Сначала продавец подготавливает жилье к осмотру покупателями и выставляет его на продажу. Проводится реклама недвижимости, объявление может выставляться на специальных сайтах, сопровождаться фотографиями.
  • После осмотров определяется покупатель. Уже с ним обговариваются нюансы продажи, сроки, точная сумма. Заключается сначала предварительный договор, дается залог.
  • Если сделка осуществляется с помощью риэлтора, он помогает продавцу и покупателю подготовить документы, проверяет их. Но стороны могут действовать и самостоятельно, не оплачивая услуги риэлтерской компании.
  • Сторонами подписывается договор, на основании которого жилье от одного собственника переходит к другому.
  • И наступает теперь этап проведения расчетов, выполняется регистрация недвижимости за новым собственником. Для регистрации нужно подать документы в Единый Реестр недвижимости.

Что это такое

Это небольшой сейф, в котором могут храниться деньги, драгоценности, ценные бумаги и даже произведения искусства. Сейф сам по себе служит надежной защитой, но система безопасности банка еще больше эту защиту повышает.

Для того, чтобы пользователи были спокойны за хранимые в ячейках ценности, используется система безопасности, система видеонаблюдения.

К банковским ячейкам доступ закрытый, поэтому попасть внутрь помещения, где они располагаются, могут только служащие банка и лица, которые заключили договор аренды. Служащие банка также не все – только те, кто обладает нужными полномочиями.

Что дает использование ячейки

Продажа квартиры через банковскую ячейку риски продавца снижает эффективно. В ней хранится сумма средств, предназначенная для оплаты недвижимости.

И продавец сможет получить ее только после того, как в Росреестре будет проведена регистрация нового собственника с проверкой всех документов по квартире. Не стоит считать такие меры безопасности лишними, ненужными.

Аферы с недвижимостью сейчас достаточно распространены, пострадать можно от непорядочности и продавца, и покупателя, и риэлтора. А в Росреестре собраны все данные по недвижимости граждан, проводится тщательная проверка, и после регистрации сделка будет проверена на законность:

  1. Использование при купле ячейки банка даст гарантию того, что регистрация недвижимости за новым собственником пройдет по всем правилам.
  2. Аферисты не станут связываться с банками, где есть своя система безопасности. И договор аренды при сделке банковской ячейки сможет отгородить от них тех, кто хочет продать или купить жилье.
  3. Если обе стороны будут знать, как происходит сделка при использовании банковской ячейки, они пойдут на нее только при полной уверенности в своем желании. Нельзя будет отменить сделку на полпути, если расчеты проводятся через банк.

Если регистрация в Росреестре недвижимости проходит без проблем, продавец получает гарантированно свою сумму. В случае возникновения преград для оформления регистрации покупатель не потеряет свои средства.

Схема продажи

Когда сделка по продаже квартиры подходит к этапу передачи прав собственности и передачи средств, можно уже подписывать договор на аренду ячейки в банке для хранения денег:

  • Услугу по аренде оказывают различные банки, условия и стоимость ее не будет разительно отличаться в них. Можно заранее узнать, какая установлена банком Сбербанк цена на банковскую ячейку, сравнить ее ценами в других банковских учреждениях.
  • Стоимость в большинстве учреждений устанавливается за день, а уже арендатор должен выбирать срок использования банковского имущества. Риэлторы и другие специалисты в области сделок с недвижимостью советуют заключать договор аренды сроком на месяц и более.
  • Может понадобиться залог за ячейку, это зависит от условий банка. Если все прошло нормально, имущество сдано в срок и без проблем, залог арендатору будет возвращен.
  • Ячейки в банках предоставляются для хранения разных предметов, разрешенных законодательством и банковскими правилами. В список разрешенных обязательно входят ценные бумаги, драгоценности, деньги.
  • Что такое при покупке жилья аренда банковской ячейки? На определенный период одна из сторон сделки по купле-продаже недвижимости арендует в банке специальный ящик, ячейку. В ней деньги будут под надежной защитой и охраной.

Кто оплачивает, покупатель или продавец, аренду ячейки? Для банка это никакого принципиального значения не имеет. Но часто выдвигается требование, чтобы договор составлялся на продавца. В этом договоре указывается, на каких условиях он сможет получить доступ к сейфу и к средствам за свое бывшее недвижимое имущество.

ВНИМАНИЕ! Наиболее практичный вариант – предоставление работнику банка договора купли-продажи, в котором уже есть отметка о передаче прав.

В таком случае продавец уже может сам, без покупателя, обратиться после проведения сделки и регистрации квартиры обратиться в банк, чтобы получить полагающиеся ему деньги за проданное жилье.

Участие банка

Банк в данном случае не выступает участником сделки.Это значит, что его работники не будут проверять документы сторон сделки, не будут проверять деньги (но для этого можно заказать отдельную услугу), не будут их пересчитывать.

Банковское учреждение просто предоставляет на месяц или более свое имущество (ячейку) для безопасной передачи денежных средств от покупателя продавцу.

В день подписания договора покупатель и продавец приезжают в банк, где покупатель (в присутствии другой стороны сделки) перекладывает свои средства в ячейку. Перед этим их нужно обязательно пересчитать и проверить на отсутствие фальшивых купюр.

Если давался залог за недвижимое имущество, сумма в ячейке будет уменьшена на величину этого залога.

ВНИМАНИЕ! Ключ от ячейки в дальнейшем храниться у продавца.

Но открыть им ячейку он сможет только тогда, когда покажет договор с отметкой о регистрации.

Регистрация перехода прав собственности к другом лицу проходит в Росреестре недвижимости. Обязанность нового собственника жилья провести ее в самое короткое время после подписания договора купли-продажи.

Покупка, продажа квартиры через банковскую ячейку: как это работает, порядок сделки

Купля продажа недвижимости через банковскую ячейку

» Купля-продажа квартиры » Как проходит сделка купли-продажи квартиры через банковскую ячейку

7 816 просмотров

Сделка купли-продажи квартиры сопряжена со многими рисками, один из которых — быть обманутым при получении денег. Более удобна безналичная форма расчета, однако если оговорено, что за квартиру продавец получит наличность, нужно обдумать, как передать деньги максимально безопасным способом. Лучшее решение — использование банковской ячейки при сделке купли-продажи квартиры.

Что такое банковская ячейка

Ячейка в банке — это выдвижной сейф небольшого размера. Он находится под надежной защитой в депозитарии (от лат. depositarium— хранилище) банка. В нем можно хранить ценные вещи, бумаги, деньги, документы.

Как правило, ячейка оснащена 2-мя замками, один из которых открывает сотрудник банка, а второй — арендатор.

Перед помещением содержимого в ячейку банк предупреждает о запрете хранения некоторых предметов (например, наркотиков; ядовитых, взрывчатых химических веществ).

При аренде ячейки сохраняется конфиденциальность, то есть арендодатель не знает, что конкретно хранится в сейфе банка. Задача финучреждения — обеспечить неприкосновенность содержимого, ограничить сторонним лицам доступ в ящик.

Различают ответственное и индивидуальное сейфовое хранение. Разница состоит в ответственности банка за сохранность вещей.

При ответственном хранении сотрудник банка присутствует при закладке вложения и составляет опись содержимого. В случае пропажи банк должен материально компенсировать сумму потери. На практике банки готовы отвечать за сохранность денег, однако договора ответственного хранения отличаются высокой стоимостью.

Как проходит сделка купли-продажи квартиры через ячейку

В сделке купли-продажи есть 2 стороны: Покупатель и Продавец. Желание каждого — избежать мошенничества при расчете наличностью. Для этого и арендуется ячейка в банке. Как это работает — поэтапное описание:

  1. Стороны выбирают организацию для аренды ячейки. Желательно, чтобы это был банк, работающий стабильно и имеющий хорошую репутацию. Договориться об аренде можно в телефонном режиме или лично посетив финучреждение, где заодно можно взять бланк договора или дополнительного соглашения.
  2. Покупатель заключает договор аренды банковской ячейки. Под руководством сотрудника банка заполняется допсоглашение. В нем оговорены условия получения Продавцом доступа к сейфу, а также период обращения (например, в течение 20 дней с определенной даты).
  3. Пересчет покупателем суммы, подлежащей оплате. Для этого Покупателю предоставляется отдельная комната (переговорная). Сотрудник банка предоставляет счетную машинку, калькулятор.
  4. Сумма закладывается в сейф в присутствии продавца. Затем ячейку закрывают на ключ, который передают Покупателю.
  5. Стороны договора покидают депозитарий и возвращаются в офис банка для осуществления оплаты за аренду. Помимо расчетной суммы, может потребоваться внести залог на случай потери ключа.
  6. Подписание договора купли-продажи квартиры, заверение договора у нотариуса.
  7. Регистрация договора в Росреестре, оформление документов о праве собственности на покупателя. Длительность процесса — от 1 недели до 1,5 месяцев (если внезапно возникли проблемы с органами опеки и попечительства, банком-кредитором).
  8. Передача ключа от сейфа от покупателя продавцу.
  9. Обращение Продавца в банк для получения доступа к ячейке на основании копии зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи квартиры. Также документом, подтверждающим совершение сделки, может быть Домовая книга, Единый жилищный документ.

Описанный порядок сделки купли-продажи характерен для любого банка.

Для гарантии оплаты сумма кладется в ячейку до подписания договора купли-продажи. Если сделка не состоится, Покупатель сможет беспрепятственно ее забрать по истечении срока аренды.

Сейфы отличаются размерами. Ширина и длина стандартного ящика — 32Х34 см, а высота колеблется от 4 до 60 см.

При совершении сделок с недвижимостью ячейку арендуют для безопасной передачи наличности. В кассету высотой до 6 см можно поместить 30 пачек, включающих 100 купюр. То есть если квартира стоит 4 млн. руб.

, а расчет ведется в рублях 5-тысячными купюрами, достаточно арендовать ячейку высотой в 6 см. Если бы расчет велся 1-тысячными купюрами, в ящик вместилось бы только 30 пачек из 40.

Прежде чем совершить аренду, необходимо определиться с содержимым сейфа и проконсультироваться с сотрудником банка по поводу его оптимального размера.

Срок аренды

Рекомендуемый срок аренды — 1 месяц, но если сделка сопряжена с необходимостью привлекать ООП, банк, лучше увеличить срок аренды до 1,5-2 месяцев.

Временные затраты на совершение сделки:

Пример соответственно схеме.

Особенности покупки квартиры через банковскую ячейку

Купля продажа недвижимости через банковскую ячейку

Расчеты с использованием банковских ячеек в рамках сделок купли-продажи квартиры пользуются большой популярностью, так как позволяют защитить стороны от мошенничества.

Порядок расчетов между продавцом и покупателем при заключении сделки купли-продажи имеет важнейшее значение. Безопасность обоих сторон во многом зависит от выбранного способа передачи денег. Снизить риски сторон может использование банковской ячейки.

Банковская или депозитарная ячейка предназначения для обеспечения сохранности денег и других ценностей. Но чаще всего она используется именно в сделках с недвижимостью.

Пошаговая инструкция продажи квартиры с использованием банковской ячейки

Процедура расчетов за квартиру с использованием ячейки предполагает прохождение следующих этапов.

1 Этап. Подготовительный

Стороны сделки выбирают банк, через который будут происходить расчеты, обговаривают предполагаемые условия доступа к ячейке, количество арендуемых ячеек и как будет делиться плата между продавцом и покупателем за аренду ячеек.

2 Этап. Договор аренды ячейки в банке

Сторонами подписывается договор аренды ячейки в банке. В данном документе обговариваются условия и сроки допуска к содержимому ячейки.

В договоре аренды обязательно отображаются такие аспекты:

  • арендаторы ячейки (продавец и покупатель квартиры), их права и обязанности;
  • обязанности банка-арендодателя как ответственного депозитария: гарантировать доступ к ячейке в обусловленные сроки, обеспечить сохранность содержимого;
  • кто из участников будет присутствовать при закладке денег;
  • кто будет допущен к ячейке в дальнейшем и на каких условиях банком будет обеспечен доступ к ячейке;
  • порядок разрешения спорных ситуаций.

3 Этап. Закладка денег

После того как банковские услуги будут оплачены, можно приступать к закладке денег. Обычно день совместного посещения хранилища сторонами заранее обговаривается с сотрудниками банка (чаще всего дата закладки денег совпадает с датой подписания договора купли-продажи).

В хранилище продавец может спокойно пересчитать деньги, убедиться, что закладывается вся сумма, проверить купюры на подлинность.

После закладки денег ячейка закрывается и доступ к ней блокируется до выполнения договорных условий. Ключ может остаться у покупателя или на хранении в банке.

Иногда ответственность за хранение ключа берут на себя посредники: риелторы или юристы, выступая нейтральной стороной.

4 Этап.Переход права собственности

Стороны регистрируют переход прав собственности на квартиру от продавца к покупателю в Росреестре. По результатам данной процедуры они получают на руки выписку из ЕГРН, подтверждающую смену правообладателя.

5 Этап. Продавец забирает деньги

Продавец посещает ячейку и предъявляет депозитарию документы, подтверждающие госрегистрацию сделки купли-продажи.

После чего его предоставляется доступ к ячейке, где он может забрать заранее заложенные деньги. Участие покупателя не требуется.

Если же сделка в силу различных причин не состоялась, то получить доступ к хранилищу вправе покупатель. Покупатель имеет право на посещение ячейки после истечения срока, отведенного продавцу. При этом не имеет значения, состоялась ли сделка или нет, а также была ли она зарегистрирована.

Обычно ячейка арендуется на месяц, а продавец имеет право на получение денег с 13 по 20 дни аренды. Этого времени должно хватить для перерегистрации прав в Росреестре. Если же сроки затягиваются, то нужно сообщить об этом в банк и продлить аренду.

Считается, что отведенного продавцу срока вполне хватит для получения своих денег после госрегистрации. Если он не воспользовался своим правом, то сам виноват в том, что упустил принадлежащие по праву деньги.

Необходимые документы

Для оформления договора аренды банковской ячейки потребуются только паспорта сторон.

Что касается документов, которые необходимо представить в банк для получения доступа к ячейке, то их стороны определяют по своему усмотрению.

Но целесообразно будет включить в данный список:

  • подписанный обеими сторонами договор купли-продажи квартиры;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая переход прав собственности к покупателю (сегодня этот документ заменяет выдаваемое ранее свидетельство о собственности или выписку из ЕРГП).

Сегодня обеспечить доступ к ячейке продавца проще. Раньше подтвердить переход права собственности могло только свидетельство, которое выдавалось в адрес правообладателя.

Таким образом, продавец сильно зависел от добросовестности покупателя. Сегодня с введением единого реестра недвижимости, возможностей для мошенничества со стороны покупателя практически не осталось.

Важно внимательно проверить выписку из Росреестра на наличие ошибок.

Если там неверно прописан предмет продажи, есть ошибка в данных правообладателя и пр., то доступ к ячейке может быть ограничен.

Преимущества использования банковской ячейки

Использование при расчетах банковской ячейки обладает несомненными преимуществами. Главное достоинство – сведение к минимуму рисков неплатежей. При использовании традиционных наличных расчетов деньги могут передаваться покупателем сразу после подписания договора, но тогда нет гарантии того, что продавец не сорвет процедуру госрегистрации недвижимости.

Также часто практикуется расчет после переоформления прав собственности на квартиру в пользу покупателя. Но в таком случае рискует продавец: ведь покупатель может не выполнить свои обязательства.

При использовании банковской ячейки подобные ситуации исключены. Продавец гарантированно получает деньги, независимо от желания покупателя, после передачи прав собственности на квартиру в его адрес.

Покупатель при срыве госрегистрации сможет сохранить свои средства и получить их обратно из ячейки.

Также в числе преимуществ аренды ячейки у банка для расчетов можно выделить:

  • гибкие сроки аренды;
  • удобство использования;
  • забрать деньги из ячейки можно в любой день;
  • высокая безопасность, минимальные риски ограбления (банки обычно хорошо охраняются, имеют камеры);
  • невысокая стоимость.

Недостатки использования банковской ячейки

Несмотря на обозначенные преимущества расчеты с использованием ячеек имеют свои недостатки:

  1. Банк не обязан проверять подлинность закладываемых купюр: это ответственность перекладывается на продавца.
  2. Банк не должен проверять документы, представленные продавцом, на подлинность (т.е. дополнительно запрашивать сведения в Росреестре). Он только оценивает их по формальным признакам соответствия.
  3. Договор аренды ячейки не содержит указание на закладываемую сумму. Поэтому при возникновении споров между продавцом и покупателем банк не будет выступать гарантом. Поэтому продавец должен взять данный аспект на свой контроль.
  4. Одна из сторон может препятствовать обеспечению доступа другой к ячейке (в том числе, физически).
  5. Перевозка большой суммы наличности к хранилищу весьма рискованна.
  6. У банка могут отозвать лицензию, что сделает невозможным возврат денег, поэтому стоит пользоваться услугами только крупных проверенных банков.

Особенности договора купли-продажи квартиры с использованием ячейки

Договор купли-продажи квартиры имеет стандартную структуру и должен содержать указание на существенные условия сделки:

  • реквизиты продавца и покупателя;
  • ссылку на правоустанавливающие/правоутверждающие документы на квартиру от продавца;
  • детальное описание предмета сделки: адрес квартиры, количество комнат, этаж, площадь, кадастровый номер;
  • цена продажи;
  • указание на отсутствие обременений в виде залога или ареста;
  • указание на отсутствие долгов по коммунальным услугам и прописанных лиц.

Такой договор будет иметь одно отличие: в порядке оплаты будет прописан расчет с использованием арендованной банковской ячейки, а также получение денег продавцом после прохождения процедуры госрегистрации.

Можно также прописать конкретный банк, в котором будет арендоваться ячейка, а также временные рамки, отведенные продавцу для получения своих денег за квартиру (например, в течение 10 дней после прохождения процедуры госрегистрации).

Остальные важные условия использования ячейки будут содержаться в договоре аренды с банковской организацией.

Таким образом, использование банковской ячейки при расчетах за квартиру является хорошим способом защиты от рисков неоплаты для продавца и препятствует мошенническим действиям второй стороны для покупателя.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефоны горячей линии. 24 часа бесплатно! 

+7 (499) 110-86-72

Москва и область

Как происходит передача денег через банковскую ячейку при продаже квартиры

Купля продажа недвижимости через банковскую ячейку

Передача денег через банковскую ячейку — самый распространенный вариант расчета при продаже квартиры и других видов недвижимости.Алгоритм действий достаточно простой. Продавец должен найти покупателя,заключить с ним договор купли-продажи.

Далее совместно арендуется сейф и производится закладка в него денег. Когда сопутствующая документация будет оформлена, продавец производит выемку ранее положенных средств.

В течение процедуры оформления сделки банк производит хранение денег и обеспечивает безопасный расчет по ее окончанию.

Передача денег при продаже квартиры: риски и как их избежать

Передавать наличными деньги за недвижимость опасно. Это должнопроисходить с соблюдением многих нюансов, чтобы снизить риски, а банковскаяячейка, аккредитив или депозит уменьшают их до минимума.

Самый востребованныйвариант расчетов – это ячейка в банковском хранилище. Основное преимуществаданного вида – это полная адаптация операций под физических лиц и простотадействий.

Рассмотрим основные факторы, которые влияют на рискованностьпредприятия:

  1. Незнание законодательства.
  2. Мошеннические схемы.
  3. В попытке сэкономить люди отказываются отучастия нотариуса и профессиональных юристов при заключении сделки.
  4. При передаче наличных денег есть риск потерятьне только их, но и будущее жилье.
  5. Банковская ячейка исключает факт подделки купюр(при использовании услуги по проверке денег).
  6. Основной риск возникает при заключении сделки ипередаче денег.
  7. Передача квартиры в собственность послесовершения оплаты (процедура регистрации длится порядка месяца).

Выбирайте опытного юриста и нотариуса. Наличие диплома еще не говорит о юридической грамотности человека. Судите по репутации специалиста. Простому обывателю сложно понять, что сделка фиктивна, а передача денежных средств без страховки банка — дополнительный риск. Участие третьих лиц всегда должна настораживать покупателей и продавцов.

Основные понятия

Банковская ячейка представляет собой сейф, который надежнозащищает денежные средства и другие ценные вещи граждан в помещении финансовойорганизации. Банк гарантирует сохранность содержимого. Хранилище, где расположенысейфы, надежно защищено специальными приборами и дополнительной охраной. 

Для получения доступа к ячейке человек должен заключитьдоговор с банком или арендовать сейф. Для этого достаточно паспортов участниковпроцесса.

После подписания договора предметы или денежные средства по описи принимаютсясотрудниками банка, которые далее несут полную ответственность за сохранностьчужой собственности.

В дальнейшем получить доступ к сейфу сможет человек,заключивший договор, лица, которых он указал в бумаге, и сотрудники банка поспециальным пропускам.

Порядок расчетов при купле-продажи недвижимости

Рассмотрим пошаговый алгоритм расчетов при сделкекупли-продажи:

  1. Составляется договор о продаже недвижимости.
  2. Арендуется банковская ячейка с предъявлением договора купли-продажи.
  3. Происходит проверка денег и их закладка в присутствии всех участников процесса. Сейф закрывается на 2 замка. Один ключ остается в банке, а другой передается продавцу. Он сможет извлечь денежные банкноты только в присутствии сотрудника банка, после предъявления документа,который подтверждает, что сделка завершена.
  4. Участники процесса получают на руки документ, в котором прописаны условия доступа и срок аренды.
  5. Выемка денег из сейфа происходит с помощью двух ключей.

Не стоит переживать,если ключ будет утерян. Получить деньги продавец сможет и в этой ситуации,только придется оплатить комиссию за потерю ключа от ячейки.

Образец договора с банком

По ссылке приведен образец договора с банком (на примере Сбербанка). Но конкретные условия зависят от финансового учреждения. Рассмотрим основные требования к договору об аренде банковской ячейки:

  1. Паспортные данные участников процесса.
  2. Адрес недвижимости, которая покупается.
  3. Условия и срок аренды сейфа.
  4. ФИО тех, кто имеет доступ к ячейке.
  5. Условия и срок доступа, если сделка сорвется.

Сотрудники банкаучаствуют в составлении данного документа и смогут указать на отдельные нюансы,на которые стоит обратить внимание.
Условияиспользования банковской ячейки

Основное условия использования банковской ячейки – это срок.Минимальный интервал времени – сутки. Максимальный срок – без ограничений.

Окончанием срока действия договора с банком считается тот день, когда денежныесредства будут изъяты. При задержках первоначальный период может продлеватьсядо бесконечности.

Помните, что чем он дольше, тем меньше ежедневный тарифаренды. Размеры сейфа тоже влияют на цены: чем он вместительнее, тем вышестоимость.

Некоторые банки требует залоговый взнос на тот случай, если ключ от сейфа не будет возвращен по тем или иным причинам. Залог вернут после изъятия средств из сейфа.

Арендовать ячейку стоит у надежного банка. Большинствограждан отдают предпочтение Сбербанку. Рассмотрим алгоритм действий продавца ипокупателя и тарифные ставки:

  1. Нужно посетить отделение, куда удобно будет прийти потом за деньгами, и заключить договор. В нем участвуют три стороны:банк, покупатель и продавец недвижимости.
  2. Сбербанк предлагает стандартные сейфы для передачи денежных средств. Их ширина до 35 см, а глубина до 100 см. Высота ящичков может быть разной: до 6 см, до 9 см, до 14 см, до 35 см и др. Уточнить наличие свободных сейфов в своем регионе можно на официальном сайте Сбербанка.
  3. Средний срок аренды – 30 дней, максимальный – 36 месяцев.
  4. Деньги проверяют на подлинность и закладывают в ячейку, которая закрывается на два замка. Сотрудник банка предоставляет два ключа после подписания договора. Один ключ получает хозяин денежных средств, а второй остается в банке.
  5. После того как покупатель получает свидетельство о собственности нового жилья, он передает ключ банку. Если сделка сорвалась, он может в любой момент прийти и забрать свои деньги.
  6. Продавец посещает банк и в присутствии сотрудника финансового предприятия открывает сейф и извлекает деньги. Основанием для доступа к ячейке является дополнительный документ, который прописан в договоре об аренде сейфа, например, выписка из Единого Госреестра.
  7. Возможна передача права выемки средств по доверенности. Она должна быть заверена нотариальной конторой.
  8. Залог за ключи от ячейки не предусмотрен.
  9. Аренда маленького сейфа до 10 см составит 75 рублей, до 20 см – 94 руб., до 50 см и выше – 151 рубль в сутки. Если оплачивать на срок более года, стоимость начинается от 34 рублей в день.
  10. Нужно сразу определить хотя бы примерный срок аренды, потому что деньги за пользование сейфом оплачиваются единовременно завесь срок.

Желательно не жалеть средств и заказывать проверку и перерасчет купюр. Чаще всего эти заботы ложатся на продавца, а оплата аренды ячейки на покупателя. Стоимость проверки банкнот составляет 0,1% от проверяемой суммы.

Преимущества и недостатки

Осуществление сделки по договору купли-продажи через банковский сейф имеет массу плюсов, если сравнивать его с другими способами:

  1. Исключает возможность односторонней отмены сделки.
  2. Невозможен факт мошенничества.
  3. Если заказать проверку и пересчет денежных средств,то это исключает передачу поддельных денежных знаков.
  4. Банк дает гарантии продавцу, что он после оформления всей документации получит деньги за недвижимость.
  5. Банк дает гарантии покупателю, что он станет владельцем недвижимости, а в случае возникновения проблем с регистрацией – вернет свои деньги.
  6. Банк обеспечивает конфиденциальность сделки.

К минусам стоит отнести то, что услуга аренды сейфа не бесплатная — за спокойствие и честность сделки придется заплатить. Проверка подлинности купюр тоже предполагает затраты, но это действие гарантирует того,что деньги не поддельны. Банковская ячейка позволяет безопасно осуществить только наличный расчет. Для гарантий с безналичным перечислением необходимо воспользоваться аккредитивом.

Аккредитив или банковская ячейка при покупке квартиры?

Купля продажа недвижимости через банковскую ячейку

Давайте разберемся в чем их различия плюсы и минусы.

Начнем с более простого и понятного. Это конечно же банковская ячейка.

Банковская ячейка.

Что такое банковская ячейка итак всем понятно. Это небольшой ящик с особым режимом доступа расположенный в хранилище. Как они выглядят многие видели по американским боевикам

Сделка с использованием ячейки происходит следующим образом:

1. В момент подписания договора купли продажи заключаете договор на аренду банковской ячейки в определенном банке. В этом договоре будут прописаны условия доступа к ячейке и срок ее аренды. Аренду ячейки по общему правилу оплачивает покупатель

2. В присутствии обоих сторон осуществляется закладка денег. Если продавец не верит в том, что вы кладете полную сумму-он заказывает за свой счет (по общей практике) пересчет суммы денег.

3. Вы самостоятельно или через компанию-регистратор подаете документы на переход права собственности.

4. После регистрации права, продавец имеет возможность однократно посетить хранилище и забрать из него деньги, при соблюдении условий, прописанных в договоре аренды ячейки. Обычно это документы подтверждающие право перехода прав собственности (выписка из ЕГРН)

Все на этом взаиморасчеты между вами окончены. На самом деле на выемку денег лучше ехать и покупателю чтобы получить от него расписку в получении денежных средств. Ведь расчет через банковскую ячейку является наличным расчетом и документом подтверждающим это будет являться как раз расписка.

Плюсы и минусы банковской ячейки.

Плюсы

1. Как правило аренда банковской ячейки обойдется дешевле нежели использование аккредитива.

2. Продавец видит живые деньги и более охотно идет на сделку

3. Отработанный десятилетиями механизм

4. Относительно быстрый способ расчетов

Минусы

1. Необходимо носить большие суммы денег как покупателю при закладке так и продавцу при выемке. Это небезопасно.

2. Крайне редко, но все-же деньги из ячеек пропадают

3. Человеческий фактор. Часто перед закладкой денег в ячейку покупатель снимает их со своего счета именно в этом банке (особенно часто при ипотеке) и менеджер банка который должен был зарезервировать в кассе нужную сумму мог просто этого не сделать.

4. Подтверждением расчетов по сделке является расписка. А человек не робот и в дальнейшем в самый нужный момент может ее потерять

5. Если продавец поскупился на пересчет денег сотрудником банка, есть риск нарваться на фальшивые купюры

Аккредитив.

Сначала обратимся к определению аккредитива.

Аккредитив — условное денежное обязательство, принимаемое банком (банком-эмитентом) по поручению приказодателя (плательщика по аккредитиву).

Если вдумчиво вчитаться то аккредитив-это не способ расчета, а гарантия того что эти расчеты могут быть произведены, при том в безналичной форме. Многие риелторы, в силу своего скудоумия и отсутствия образования, не видят разницы и создают проблемы обоим сторонам сделки.

При расчетах в купле-продаже обычно пользуются безотзывным покрытым аккредитивом.

Безотзывной аккредитив– аккредитив, который не может быть отозван . Но не переживайте договор аккредитива заключается на определенный срок. Но в случае недобросовестного продавца деньги будут заморожены на этот срок и воспользоваться ими вы не сможете.

Покрытый аккредитив– аккредитив, при открытии которого банк-эмитент перечисляет за счёт средств плательщика или предоставленного ему кредита. То есть это означает, что на банковском счете, на который открывается аккредитив, денежные средства должны присутствовать в полном объеме на момент подписания договора купли-продажи

Сделка с использованием аккредитива происходит следующим образом:

1. Покупатель кладет всю сумму для покупки квартиры на свой банковский счет.

2. В момент подписания договора купли-продажи открывается аккредитив.

3. В течении некоторого времени банк-эмитент уведомляет продавца о том, что на него открыт аккредитив.

4. Подача документов на переход права собственности

5. Продавец идет в банк-эмитент и предоставляет документы о переходе права собственности и после этого осуществляется банковский перевод. Этот процесс называется раскрытие аккредитива

При таком виде расчетов расписка не нужна, ведь вы всегда можете получить выписку по счету из банка.

На данный момент данный вид расчетов мало распространен.

Плюсы и минусы аккредитива.

Плюсы

1. Не нужно иметь при себе большие суммы наличными

2. Исключен человеческий фактор

3. Деньги не могут исчезнуть со счета просто так

4. Гарантия полной суммы на счету и отсутствие фальшивых купюр

Минусы

1. Зачастую проведение таких расчетов обходится дороже

2. Мало кто знает как проводятся сделки с использованием аккредитива. Конкретно я столкнулся с глупым риелтором со стороны продавца, который не понимал до конца, что это такое и настраивал продавца (который в силу возраста и пыли в глазах от риелтора тоже не понимал аккредитива) против заключения сделки с нами.

3. Расчеты банковскими переводами осуществляются дольше чем через ячейку.

Итоги.

На мой взгляд аккредитив более привлекателен в сделках с недвижимостью ввиду большей безопасности расчетов.

К сожалению большинство участников рынка недвижимости не готовы к расчетам по аккредитиву по разным причинам

А какой способ купли-продажи выбрали бы вы?

Образец договора купли продажи с задействованием банковской ячейки

Купля продажа недвижимости через банковскую ячейку

Что такое депозитарная банковская ячейка

Договор аренды банковской ячейки

Доступ к банковской ячейке

Документы для доступа к ячейке, образец договора купли-продажи с банковской ячейкой 

Что такое депозитарная банковская ячейка 

В договоре купли-продажи стороны могут предусмотреть различные варианты оплаты приобретаемого имущества: наличными денежными средствами или безналичными через специальные счета в банке. Одним из вариантов передачи наличных между продавцом и покупателем является использование банковской ячейки (сейфа).

Дополнительно о вариантах оплаты рассказывается в статье по ссылке Какие варианты оплаты можно предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры 2020.

Ячейка в банке представляет собой маленький ящик (сейф), аналог ящика в письменном столе, который находится в специальном хранилище банка (депозитарии).

Обратите внимание! Данный сейф передается банком в аренду лицу на основании договора аренды банковской ячейки для хранения в нем денег и ценных вещей (ст. 922 Гражданского кодекса РФ, далее — ГК РФ). Как правило, банк не проверяет содержимое ячейки, а осуществляет наблюдение за сейфом и предоставляет доступ только уполномоченным лицам, указанным в договоре аренды.

Процедура передачи денег посредством сейфа выглядит следующим образом:

  • Покупатель закладывает в ячейку некоторую сумму наличных денежных средств до подписания договора купли-продажи.
  • Стороны заключают договор и при необходимости отправляют его на государственную регистрацию (например, договор купли-продажи недвижимости подлежит регистрации в Росреестре).
  • После передачи имущества в собственность покупателя продавец может получить деньги из сейфа.

Осуществление расчетов через ячейку позволяет обеспечить:

  • секретность и безопасность процесса передачи денег;
  • возможность покупателя беспрепятственно вернуть денежные средства, хранящиеся в сейфе, при срыве сделки;
  • право продавца получить деньги в любое время после передачи имущества покупателю, а также внести денежные средства на свой счет в том же отделении банка. 

Договор аренды банковской ячейки 

Как правило, арендатором сейфа выступает покупатель по договору купли-продажи, который заключает с банком договор аренды.

Участие продавца необходимо в подписании дополнительного соглашения к договору, устанавливающего порядок его доступа к сейфу для получения денег.

Однако стороны вправе изначально заключить 3-стороннее соглашение с банком, где арендаторами ячейки будут указаны и продавец, и покупатель.

Договор аренды содержит следующую информацию:

  • сведения о лицах, которые могут получить доступ к ячейке (с указанием их паспортных данных и пр.);
  • данные о продаваемом имуществе (например, в отношении жилья нужно указать конкретный адрес);
  • правила и период доступа продавца к сейфу для получения наличных за переданное имущество (с указанием документов, необходимых для предоставления банком доступа к ячейке);
  • порядок доступа покупателя для возврата денег, если сделка не состоялась в силу разных причин (например, при отказе в регистрации договора). 

Обратите внимание! Срок аренды банковской ячейки составляет от 1 до нескольких месяцев. При передаче денег стороны, как правило, пользуются платной услугой банка по пересчету и контролю подлинности наличных, которую оплачивает продавец. Однако в договоре может быть предусмотрен и иной порядок расходов. 

Доступ к банковской ячейке 

Оформление договора аренды банковской ячейки и дополнительного соглашения к нему (при необходимости) позволяет указанным в них лицам получить доступ в депозитарий банка. В целях помещения денежных средств в сейф покупатель получает на руки ключ от одного замка от сейфа, второй остается у банка. При этом открыть ячейку можно только с помощью 2 ключей.

В дальнейшем в зависимости от договоренности сторон ключ может быть оставлен у покупателя до передачи имущества или регистрации договора в отношении купли-продажи недвижимости либо передан продавцу. 

Важно! В договоре аренды ячейки может содержаться условие о том, что при потере ключа сторона, ответственная за утерю, должна будет заплатить штраф, после чего доступ к сейфу снова будет открыт. 

Продавец может также присутствовать при помещении денег в ячейку, однако доступ к ней он сможет получить только после передачи ему ключа и предъявления указанных в договоре аренды документов.

Если заключение сделки в силу каких-либо обстоятельств не произошло, доступ к сейфу получает покупатель, который может вернуть помещенные туда денежные средства.

Кроме того, в договоре аренды сейфа или дополнительном соглашении к нему может быть прописан порядок совместного доступа продавца и покупателя в любой день при возникновении определенных условий. 

Документы для доступа к ячейке, образец договора купли-продажи с банковской ячейкой 

В договоре аренды банковской ячейки или дополнительном соглашении к нему указывается список документов, которые обеспечивают доступ продавца к сейфу. Как правило, продавец должен предъявить гражданский паспорт и оригинал договора купли-продажи (свой подписанный экземпляр).

Обратите внимание! Договор купли-продажи недвижимости, подлежащий государственной регистрации в силу ст. 551 ГК РФ, предъявляемый продавцом в банк, должен содержать штамп и запись Росреестра о совершении регистрации сделки и переходе к покупателю права собственности на имущество.

Подробнее о государственной регистрации недвижимости рассказывается в статье О государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Образец договора купли-продажи с использованием сейфа на примере договора купли-продажи квартиры можно скачать по ссылке: Договор купли-продажи через банковскую ячейку (образец).

Стороны также вправе предусмотреть иные дополнительные документы для доступа продавца, например выписку из домовой книги, подтверждающую отсутствие зарегистрированных в проданной квартире лиц. 

***

Таким образом, для проведения расчетов по договору купли-продажи через банковскую ячейку необходимо заключить договор аренды ячейки с банком. В договоре аренды и дополнительном соглашении к нему подробно описывается совместный и единоличный порядок доступа покупателя и продавца к ячейке, а также список документов, при условии представления которых лицо получает к ней доступ. 
Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    -->