Неустойка по договору купли продажи недвижимости

Содержание

Неустойка по дкп квартиры

Неустойка по договору купли продажи недвижимости

19 Января 2015, 20:50 0 0 5719 ответов 1907 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Адвокат, г. Санкт-Петербург Бесплатная оценка вашей ситуации Могу ли на основании этого договора взыскать с гражданки Н. сумму задатка в двойном размере? Ника можете, если в договоре написано, что это задаток, то по закону можете, даже если не прописано в договоре.

Успехов. 19 Января 2015, 20:52 0 0 4064 ответа 4109 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Калининград Бесплатная оценка вашей ситуации Ника, здравствуйте! Если условия договора нарушены продавцом, то Вы вправе потребовать возврата задатка в двойном размере на основании ст.

381 ГК РФ Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон

Договор купли продажи квартиры образец

В договоре купли продажи целесообразно прописать соответствующую обязанность продавца и его ответственность за достоверность предоставленных из опеки документов.

Зачем? А если продавец предоставит подделку согласия опеки?

И по большей части они связаны с самостоятельным проведением участниками купли продажи квартиры. Как правило, покупатель заинтересован оплатить квартиру после регистрации права собственности на него.

Это логично. Но тогда в пользу продавца возникает ипотека (залог) квартиры в силу закона (статья 488 Гражданского кодекса РФ). Само по себе это не страшно, возникло обременение отмеченное в реестре недвижимости.

Взыскание неустойки при договоре купли-продажи квартиры

Добрый день.

Возникает некоторая ситуация, месяц заканчивается уже, покупатели квартиру не берут так как у них цепочка и ждут уже своих покупателей с оформлением ипотеки и тд( к слову у них две квартиры и два разных покупателя), нам предложили вариант, мол что могут к концу месяца не успеть, оформить сделку и выплатить часть суммы за нашу квартиру, что бы могли купить свой «будущий» дом и закрыть цепочку, а остальную сумму выплатить со временем по завершении всех сделок в цепочке. Сомнительно звучит, но в целом выгодно всем и нам и им. Но происходит следующее владелец дома, у которого мы планировали купить, перестает отвечать на звонки от слова совсем( мы еще и задаток ему выплатили кстати).

Мы пытаемся дозвониться в течении нескольких дней, бесполезно, договор предварительный не заключали, только расписка о передачи денег. Следовательно других вариантов покупки у нас нет и мы не рассматривали.

Уже нашим покупателям мы предлагаем искать другой вариант, так как пока у нас не получается дозвониться.

Так как нам нужна вся сумма за квартиру а не частями.

29 Ноября 2017, 15:24, вопрос №1828859 Ника, г. Иркутск Консультация юриста онлайн Ответ на сайте в течение 15 минут Ответы юристов (1)

  • Юрист, г. МоскваОбщаться в чате

Все услуги юристов в Москве Гарантия лучшей цены – мы договариваемся с юристами в каждом городе о лучшей цене. Похожие вопросы

  • 12 Февраля 2017, 22:47, вопрос №1536669
  • 06 Марта 2015, 09:57, вопрос №752734
  • 30 Июня 2016, 10:59, вопрос №1300262
  • 21 Февраля 2013, 10:30, вопрос №47500
  • 18 Февраля 2016, 22:52, вопрос №1150158

Взыскание неустойки 214 ФЗ по предварительному договору купли-продажи квартиры

Также истец просит взыскать с ответчика штраф на основании положений п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Решением Савеловского районного суда адрес от дата иск фио удовлетворен частично: в ее пользу с наименование организации взыскана неустойка в размере сумма и штраф в размере сумма, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Апелляционным определением Московского городского суда от дата решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований фио отменено.

В этой части принято новое решение об отказе в удовлетворении иска, в остальной части решение оставлено без изменения.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от дата решение Савеловского районного суда адрес от дата и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от дата отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой

Договор купли продажи пеня

Никаких договоров не подписывала. Председатель прислал уведомление о том, что подает на меня в суд на основании ст.ФЗ 217 и насчитал взносов и пени на сумму 18700 р.

Если Вы выложите исковое заявление, то более предметно можно будет ответить. 4. Взял займ под птс с оформлением дкп.

Исправно платил 3 месяца потом не смог заплатить.

Наказали пени (в договоре прописаны) приехали и забрали на эвакуаторе автомобиль на свою стоянку (в договоре тоже прописано что заберут до судебных разберательств) теперь долг составил 85000 брал 18000.

Как правильно прописать в договоре купли-продажи квартиры неустойку?

4 ст.

445 ГК РФ, согласно которым другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.Гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором.

01 Июня 2016, 11:26 0 0 8,7 Правовед.ru 1767 ответов 846 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г. Москва Бесплатная оценка вашей ситуации

Анастасия, добрый день!Почему остановились на авансе, если не секрет?

Такое решение для Вас невыгодно, задаток Вам вернется в двойном размере (хороший стимул для продавца не срывать сделку), если основной договор будет подписан, то он будет зачтен в счет стоимости квартиры.

Каков размер неустойки при неисполнении обязательства по ДКП квартиры?

Уфа Бесплатная оценка вашей ситуации Добрый день! Если размер неустойки не прописана в договоре, то скорее не получиться, а долг который остался можете потребовать с бывшего собственника. Вам скорее всего придётся, в судебном порядке снимать его с рег.учета.

22 Февраля 2020, 10:41 1 0 151 ответ 66 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Адвокат, г. Липецк Бесплатная оценка вашей ситуации В соответствии с п.

5 ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента приобретения права собственности на жилое помещение.

Только с этого момента на Вас ложится обязанность оплачивать коммунальные услуги, которые Вы получаете и нести бремя содержания принадлежащего Вам имущества (ст. 210 ГК РФ). Поэтому Вы не отвечаете по долгам бывшего собственника квартиры. В том случае,

Выплата неустойки по договору купли-продажи недвижимости в рассрочку

Похожие вопросы 01 Октября 2012, 19:22, вопрос №19118 11 Августа 2017, 01:45, вопрос №1720945 01 Апреля 2015, 13:44, вопрос №785943 30 Ноября 2020, 13:26, вопрос №2183797 03 Октября 2020, 13:52, вопрос №2123454 Смотрите также Правовед.ru В мобильном приложении и Telegram юристы отвечают быстрее и ответ гарантирован даже на бесплатный вопрос!

Мы стараемся! Угостите дизайнера чашечкой кофе, ему будет приятно

Договор купли продажи квартиры образец | Гордон и Партнеры

Неустойка по договору купли продажи недвижимости

Кто бы, что бы не говорил, скачать из интернета Договор купли продажи квартиры образец 2016 вы можете где угодно, например, с этой страницы — ПРИЛОЖЕНИЕ.

Если вам такой договор понадобился, скорее всего, вы готовите сделку купли продажи квартиры. Полагаем, Вам будет интересно узнать, что гражданское законодательство России такого договора не знает.

Дело в том, что в Гражданском кодексе РФ есть понятие купля продажа, из которого с очевидностью следует сфера применения этих норм – от продажи спичек, до поставок товаров для магистральных газопроводов.  И есть отдельный раздел кодекса  – продажа недвижимости. А купли продажи квартир, домов, машино-мест и т.д. в кодексе нет.

Вместе с тем, не секрет, что в России ежегодно совершаются миллионы продаж квартир. Можем вас удивить:  каждый договор купли продажи квартиры всегда уникален.

Почему?

Согласно тому же Гражданскому кодексу РФ, каждый объект недвижимости – индивидуально определенная вещь, и в договоре должна быть соответственно описана. Кроме того, договор купли продажи, как и любой договор – результат договоренностей сторон о том, какую они совершают сделку, на каких условиях и в каком порядке.

Именно эти условия, которые в конкретных ситуациях всегда индивидуальны, и определяют уникальность каждого договора купли продажи квартиры.

Грамотный и правильный подход — планирование сделки купли продажи квартиры исходя из положения продавца и покупателя.  Например, в одних случаях покупатель привлекает ипотечный кредит.

Следовательно, в договоре купли продажи квартиры сразу необходимо планировать раздел, формируемый банком-кредитором, и закладывать время на согласование условий договора с банком.

Некоторые банки работают только со своими договорами, в которые не всегда можно учесть интересы продавца. Следовательно, это нужно выяснить и изучить договор банка.

Кроме того, ипотечный кредит – всегда ипотека (залог) квартиры в пользу банка, следовательно, в случае спора по оплате возвращать квартиру будет сложнее, чем без ипотеки, следовательно – больше внимания оплате.

Кроме того, ипотечный кредит – всегда ипотека (залог) квартиры и соответствующая регистрация ипотеки.

Или, на стороне продавца – несовершеннолетний, следовательно нужно согласие  опеки. В договоре купли продажи целесообразно прописать соответствующую обязанность продавца и его ответственность за достоверность предоставленных из опеки документов. Зачем?

А если продавец предоставит подделку согласия опеки?

По решению суда сделка недействительная, квартиру забирают у покупателя и возвращают продавцу. А деньги – покупатель будет долго возвращать деньги. И обязательность нотариальной формы договора купли продажи квартиры не является здесь гарантией.

Отдельный вопрос – порядок расчетов. Каких только перлов не приходится видеть. И по большей части они связаны с самостоятельным проведением участниками купли продажи квартиры. Как правило, покупатель заинтересован оплатить квартиру после регистрации права собственности на него. Это логично.

Но тогда в пользу продавца возникает ипотека (залог) квартиры в силу закона (статья 488 Гражданского кодекса РФ). Само по себе это не страшно, возникло обременение отмеченное в реестре недвижимости. После получения денег продавцом основания для залога отпадают, и его можно снять. Проблема в том, что снять этот залог без продавца у вас не получится.

 А захочет ли продавец заниматься снятием залога, когда он деньги получил? А вы с этим залогом еще побегаете.

Или, например, в договоре купли продажи вообще не указан порядок расчетов. Хорошо если указана цена квартиры,  и обязанность покупателя ее уплатить. Между тем, не менее важно внести в договор как именно должны проходить расчеты: в наличном или безналичном порядке, до гос регистрации перехода права собственности к покупателю или после, где, в каком порядке передаются деньги и т.д.

Каждое из перечисленных обстоятельств имеет значение, например, при оплате наличными, когда их передают?  Если этого условия в договоре нет, как продавец будет требовать от покупателя исполнения? Покупатель предложит продавцу открыть банковский счет.

Когда должен быть совершен платеж? Аналогично, в отсутствие этого условия в договоре, как продавец будет требовать исполнения?

Между тем, недавно мы проводили несколько необычную сделку. Покупатель нашел 3-х комнатную квартиру, но вся сумма у него будет только через 3 месяца. Продавцу нужна была сумма на однокомнатную, и  с оставшейся он согласился подождать. Как быть?

Мы конечно вышли из положения, был заключен договор купли продажи квартиры на 3-х комнатную и договор на покупку однушки, и одновременно – договор займа на разницу в цене.

При этом, поскольку мы были на стороне покупателя 3-х комнатной, мы так оформили все договоры купли продажи, что бы на эту трешку не возникала ипотека в силу закона  (залог). Благо закон это позволяет.

Все остались довольны. По истечение 3-х месяцев сделку завершили.

Как видите, договор купли продажи квартиры образец 2016 найти не проблема, но договор всегда уникален.

Особенности покупки квартир покупателями из регионов России Сложности при юридическом сопровождении сделок с недвижимостью

Абсолютной системой стали сложности при покупке Московской недвижимости покупателями из регионов России.  Продавцам нужно быть готовыми, что при совершении сделки (непосредственно в момент подписания договора купли продажи квартиры или загородного дома) покупатель потребует изменить условия договора, причем текст ранее уже между вами согласованный.

И эти изменения конечно не в пользу продавца. Как правило, это или требования ввести повышенную ответственность продавца, или требования к состоянию квартиры, или начинается торг о цене или о порядке оплаты и т.д.

По нашему опыту, такие ситуации возникают только в случае отсутствия у покупателей юриста или риелтора, или присутствия на стороне покупателя юриста из региона.

Нам в таких ситуациях помогало снять споры наличие письменных обсуждений всех условий договора купли продажи квартиры и порядка совершения сделки.

Рекомендуем: если вашу квартиру или загородный дом покупает «региональный» покупатель, согласовывайте все условия письменно: при личной встрече – оформляйте договоренности протоколом, в остальных – смс сообщениями и сообщениями по электронной почте. Это помогает быстро снимать претензии.

ПРИЛОЖЕНИЕ   Договор купли продажи квартиры 2016 образец

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

город Москва                                                                                                                                                                          23 января 2017 года

Гражданка Российской Федерации, ……, именуемая в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и

гражданка Российской Федерации, ….., именуемая в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор купли-продажи квартиры (далее — Договор) о нижеследующем:

1.1. Продавец продал, а Покупатель купил на условиях Договора следующее недвижимое имущество: квартиру общей площадью ….. кв. м, без учета помещений вспомогательного использования (лоджия) ….. кв. м, состоящую из …  комнат жилой площадью …. кв. м, расположенную на …  этаже многоквартирного дома по адресу: Российская Федерация, ……… (далее по тексту – «Квартира»).

1.2. Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ….. .

1.3.

Продавец гарантирует, что на момент подписания Договора является полноправным и законным собственником Квартиры, Квартира не отчуждена, не заложена, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдана, возмездное или безвозмездное пользование не передана, не обременена правами третьих лиц, свободна от каких-либо притязаний третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается.

1.4.

Стороны в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством либо патронажем не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять свои обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть Договора и обстоятельств его заключения. Стороны заключают Договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или крайней необходимости, не на крайне невыгодных для себя условиях, Договор не является для Сторон кабальной сделкой.

  1. ЦЕНА ДОГОВОРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Стоимость Квартиры составляет ….. рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит (цена Договора).

2.2. Покупатель выплачивает Продавцу …. рублей

2.3.

Передача денежных средств в счет оплаты стоимости Квартиры производится с использованием индивидуальной банковской ячейки (индивидуального сейфа) в течение … рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности Покупателя на Квартиру и государственной регистрации ипотеки Квартиры в силу закона в пользу Кредитора. Продавец получает доступ к индивидуальной банковской ячейке (индивидуальному сейфу) Кредитора в присутствии Покупателя и при предъявлении Кредитору следующих документов: оригинала выписки из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающей государственную регистрацию права собственности на Квартиру за Покупателем и с указанием Покупателя в качестве правообладателя. В момент получения денежных средств Продавец обязуется подписать и передать Покупателю расписку, подтверждающую получение им денежных средств.

2.4. Расходы на оплату аренды индивидуальной банковской ячейки (индивидуального сейфа) несет Покупатель.

Как признать предварительный договор договором долевого участия и взыскать по нему неустойку

в принципе может заключать ДДУ (пункт 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве, утвержденного Верховным судом РФ 04 декабря 2013 года).

Судебная практика всех инстанций последовательно поддерживает эти доводы, защищая дольщиков (Определения Верховного Суда РФ от 10 мая 2016 № 78-КГ16-13 и от 19 января 2016 № 5-КГ15-196). В то же время, если предварительный договор не содержит всех условий, необходимых для ДДУ, суд может отказать дольщику (Определение Верховного суда от 2 марта 2016 года № 307-ЭС16-335).

Аналогичную позицию суды занимают и в отношении ПДКП и других видов договоров с застройщиками.

Но у судебной практики по ПДКП есть свои особенности.

Например: если стороны назвали соглашение предварительным, его условиями предусматривается подписание в будущем основного договора о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено, но при этом

В каком размере допустимы пени за просрочку платежа по дкп?

А у Вас Договор с рассрочкой платежа? 13 Марта 2017, 08:36 1 0 10,0 Правовед.ru 23660 ответов 8927 отзывов эксперт Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Екатеринбург Бесплатная оценка вашей ситуации

В договоре КП квартиры продавец настаивает на пени в размере 1% за каждый день просрочки платежа от стоимости квартиры. Правомерно ли это? Если да, то в каком проценте, доли процента?ОльгаОльга, договор есть соглашение сторон и обо всем, что не противоречит законодательству стороны могут договориться. Договор — это компромисс взаимных требований.

Поэтому предложите свой вариант, он может быть выражен как в доле процента, на Ваше усмотрение, так и вообще в твердой сумме в день за каждый день просрочки. 13 Марта 2017, 08:40 1 0 1847 ответов 770 отзывов Общаться в чате Бесплатная оценка вашей ситуации Юрист, г.

Взыскание неустойки по предварительному договору купли-продажи недвижимости

Проще говоря, сложившиеся фактические отношения показывают, что между Вами и застройщиком должен быть на самом деле договор долевого участия, а не навязанный Вам иной договор.

3. исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Нюансы оформления договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа. Как не попасть впросак?

Неустойка по договору купли продажи недвижимости

Сделка с рассрочкой платежа может быть выгодна обеим сторонам. Продавец решает проблему с продажей недвижимости, а покупатель получает квартиру и не переплачивает банку проценты за кредит. В правильном составлении договора больше заинтересован продавец, так как именно он предоставляет покупателю кредит и несет риски в случае прекращения поступления денежных взносов.

При составлении договора применяются нормы гражданского права. Согласно статье 489 ГК возможна продажа товара с рассрочкой платежа. Рассрочка – это способ оплаты, при котором товар оплачивается частями в течение определенного времени. При этом в договоре необходимо указать стоимость, порядок оплаты, сроки и размеры платежей.

Справка: Если покупатель не производит своевременные выплаты или перестал платить, то в договоре прописывается сумма неустойки (штрафы, пени). Это денежная сумма, которую должен уплатить должник в случае ненадлежащего (предусмотренного договором) исполнения своих обязательств (статья 330 ГК РФ).

При определенных обстоятельствах одна из сторон может расторгнуть договор и обратиться в суд с исковым заявлением.

Особенности

Перед тем как отправиться в МФЦ на оформление и регистрацию сделки необходимо обсудить и прописать в договоре определенные условия:

  • Цена объекта и сроки погашения.
  • Проценты (если предусмотрены). Регулируется ГК РФ (статья 395) и зависит от ключевой ставки ЦБ.
  • Первоначальный взнос (10-50%).
  • График платежей с указанием даты и вносимой суммы.
  • Ответственность сторон.
  • Размер неустойки (штрафы, пени). Регулируется ГК РФ (статья 330-333).

Последний пункт очень важен, так как на основании его продавец может взыскать с покупателя неустойку (при нарушении договоренностей). Также важно прописать, что квартира будет находиться в залоге у продавца до полного погашения всей задолженности.

Как оформить соглашение между физическими лицами?

Важно! По своему содержанию договор КП с рассрочкой платежа похож на ипотечный договор, но в более конкретизированном виде. При необходимости график платежей можно составить отдельным соглашением к основному договору.

На первоначальном этапе необходимо подготовить пакет документов:

  • паспорта участников сделки;
  • свидетельство о государственной регистрации права;
  • свежая выписка из единого государственного реестра недвижимости;
  • документ, на основании которого зарегистрировано право собственности (договор о приватизации, купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, по решению суда и т.д);
  • свежая справка из домовой книги о зарегистрированных лицах (жэк);
  • квитанция об оплате госпошлины (2000 руб).

Если квартира находится в собственности или общей совместной собственности этих документов вполне достаточно, чтобы составить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку. При необходимости оформляется нотариальное согласие одного из супругов.

Условия и порядок погашения

Обговаривается индивидуально и прописывается в договоре или отдельным соглашением. При этом необходимо обратить внимание на:

  • Первоначальный взнос. Оформляется авансом (предоплата) или задатком. Может составлять от 10 до 50% от стоимости квартиры.
  • Порядок и график платежей. Прописывается в договоре отдельными пунктами (цифрами и прописью) с указанием конкретного числа и вносимой суммы.
  • Сроки погашения. Если остаточная сумма платежа небольшая, то в договоре можно указать конкретную дату, когда покупатель обязуется погасить всю задолженность. В этом случае график платежей можно не прописывать.
  • Возможность досрочного погашения. Если взносы платятся с процентами, то этот пункт имеет важное значение для покупателя.
  • Ответственность сторон. Каждая сторона при подписании договора берет на себя определенные обязательства и должна их соблюдать. Продавец обязуется предоставить квартиру и снять обременение после погашения задолженности. Покупатель берет на себя обязательства по своевременным платежам.
  • Размер неустойки. Этот пункт в договоре дисциплинирует покупателя, так как предусматривает штрафы и пени за просрочку платежей. Важный пункт для продавца квартиры.

Подводные камни для сторон сделки

В оформлении документов и подписании договора принимают участие две стороны: продавец и покупатель.

Каждый из участников берет на себя определенные обязательства и риски:

  • Продавец рискует остаться без денег и будет вынужден доказывать свои права в суде.
  • Покупатель может остаться без квартиры и потерять определенную денежную сумму.

Основные пункты

Перед процедурой регистрации права собственности проверьте условия договора, а именно:

  1. паспортные данные участников сделки;
  2. данные об объекте недвижимости (адрес, этаж, площадь, количество комнат и т.д);
  3. цена на объект и порядок оплаты;
  4. сроки погашения (дата последнего взноса);
  5. сумма первоначального взноса и порядок расчетов;
  6. пункт о залоге квартиры (важен продавцу);
  7. ответственность сторон;
  8. порядок освобождения квартиры и снятие с регистрационного учета (сроки);
  9. размер неустойки (при несоблюдении графика платежей).

Акт приема-передачи жилого помещения может прописываться в договоре отдельным пунктом и во многих регионах не требуется отдельного соглашения (статья 556 п.1 ГК РФ).

Если при подписании договора купли-продажи передаются ключи, то составлять отдельный документ нет необходимости. Достаточно прописать, что квартира признается переданной и договор одновременно является передаточным актом.

Важно! Передаточный акт составляется отдельным документом, в обязательном порядке, когда заказчиком выступает муниципальное или государственное учреждение. Подписывается только после приема жилого помещения и получения ключей.

После подписания договора КП каждая из сторон берет на себя определенные обязательства. Продавец обязуется передать квартиру в том состоянии, при котором производился осмотр. Покупатель обязуется своевременно осуществлять платежи в установленные договором сроки.

Все обязательства продавца и покупателя регулируются гражданским кодексом, а все спорные вопросы решаются самостоятельно или в судебном порядке. В этом случае, сторона, нарушившая условия договора оплачивает судебные издержки.

Стоимость и сроки

Цена на квартиру между продавцом и покупателем обговаривается заранее и только потом фиксируется на бумаге. Что касается сроков, то они устанавливаются от 3 до 12 месяцев.

На больший срок продавец идет крайне редко, так как деньги могут просто обесцениться, а недвижимость подняться в цене.

При этом в договоре необходимо указать конкретную сумму платежа и дату, а также форму оплаты (наличные, расчетный счет, карта и т.д).

Важные пункты

Обратите внимание на важные пункты в договоре, а именно:

  • Цена объекта. Прописывается цифрами и прописью. После подписания меняться не может.
  • Сроки оплаты. В договоре отдельным пунктом указана дата последнего платежа.
  • График платежей. Вносится по договоренности между участниками сделки с указанием конкретных дат и сумм.
  • Возможность досрочного погашения.
  • Переход права собственности. После подписания договора права на квартиру переходят к покупателю. С этого момента все риски по содержанию и оплате коммунальных услуг несет он.
  • Акт приема-передачи квартиры. Прописывается отдельным пунктом в договоре или составляется дополнительный документ (ст.556 ГК РФ).
  • Залог квартиры. Жилое помещение будет находиться в залоге у продавца до полного погашения. Важный пункт для продавца. Регулируется ГК РФ (ст.488 п.5).
  • Порядок освобождения квартиры и снятия с регистрационного учета. Обговаривается заранее и прописывается в договоре. Важный пункт для покупателя.
  • Размер неустойки. График платежей, проценты (если предусмотрены) и штрафы (при несвоевременной оплате) составляются отдельным соглашением. В договор включают, как правило, только график платежей.

Справка: Бывают ситуации, когда у покупателя нет денежной суммы на покупку квартиры и он официально не работает (не может предоставить справку о зарплате). В этом случае кредитная организация может дать недостающую сумму, но под залог собственной квартиры.

При продаже дома обращайте внимание на пункты в договоре, что и при продаже квартиры. Проверьте данные участников сделки и данные на объект продажи. Разница может быть только в цене и условиях, которые заранее обговариваются между продавцом и покупателем.

Составление соглашения без залога недвижимости

Некоторые продавцы не соглашаются на условия, при которых право собственности на объект переходит к покупателю, а деньги поступят в обозримом будущем.

В этом случае составляется договор, при котором квартира не будет находиться в залоге у продавца, но и право собственности сохраняется за ним до полного погашения всей суммы.

Если в первом случае основные риски несет продавец, то во втором покупатель.

Если вы не сталкивались в своей практике, с таким видом сделок, то обратитесь к опытному юристу. Он поможет вам составить договор с учетом ваших пожеланий. И только после консультаций принимайте решение о сделке.

Предлагаем посмотреть видео, в котором юрист рассказывает о нюансах составления ДКП недвижимости с рассрочкой платежа:

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Как признать предварительный договор договором долевого участия и взыскать по нему неустойку

Неустойка по договору купли продажи недвижимости

Многие покупатели квартир в новостройках заключают предварительные договоры купли-продажи или долевого участия с застройщиком, надеясь на благоприятное развитие событий.  К сожалению, вместо ключей от квартиры их часто ожидают неприятности.

 Стройка может остановиться, а застройщик может обмануть.  Однако не все потеряно: незадачливого покупателя может спасти признание предварительного договора договором долевого участия.  Рассмотрим, как это сделать и взыскать с застройщика неустойку.

Как установить, что предварительный договор – это на самом деле ДДУ

Судебная практика по предварительным договорам долевого участия в строительстве (ПДДУ), а равно и предварительным договорам купли-продажи (ПДКП) часто признает их полноценными договорами долевого участия. В случае, если в соглашении с застройщиком указаны существенные условия, предусмотренные законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», оно может быть признано ДДУ.

Признание предварительного договора договором долевого участия допустимо при условии, что строительная компания вправе осуществлять обязанности застройщика, т.е. в принципе может заключать ДДУ  (пункт 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве, утвержденного Верховным судом РФ 04 декабря 2013 года).

Судебная практика всех инстанций последовательно поддерживает эти доводы, защищая дольщиков (Определения Верховного Суда РФ от 10 мая 2016 № 78-КГ16-13 и от 19 января 2016 № 5-КГ15-196).

В то же время, если предварительный договор не содержит всех условий, необходимых для ДДУ, суд может отказать дольщику (Определение Верховного суда от 2 марта 2016 года № 307-ЭС16-335).

Аналогичную позицию суды занимают и в отношении ПДКП и других видов договоров с застройщиками. Но у судебной практики по ПДКП есть свои особенности.  Например:

  • если стороны назвали соглашение предварительным,
  • его условиями предусматривается подписание в будущем основного договора о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено, но при этом
  • покупатель обязан уплатить до заключения основного ДКП цену квартиры или существенную ее часть,

суды должны квалифицировать такой предварительный договор как ДКП будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (пункт 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54).

Неважно, как было названо соглашение — руководствуясь пунктом 1 статьи 431 Гражданского кодекса РФ суд в любом случае будет устанавливать действительные намерения сторон при его заключении.

Если суд с учетом всех обстоятельств и действий установит, что стороны в действительности имели в виду участие в долевом строительстве (возведение многоквартирного дома за счет средств покупателя квартиры), такое соглашение будет признано ДДУ (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года от 10 апреля 2013 года).  Если же дом уже построен – соглашение, предусматривающее оплату, будет признано куплей-продажей.

В то же время предварительный договор не гарантирует возможность получения квартиры, что доказывает еще один случай из судебной практики, изложенный в Постановлении Восьмого Арбитражного Апелляционного суда от 17 марта 2016 года № 08АП-15138/2015.  Между истцом и ответчиком (застройщиком) были заключены ПДДУ.  От заключения основных ДДУ застройщик уклонился.

  Истец потребовал через суд принудить застройщика к их заключению. Однако, пока длилось судебное разбирательство, спорные квартиры были проданы и переданы другим покупателям.   Рассматривая иск, суд пришел к выводу, что квартиры должны остаться у тех покупателей, которые в них уже проживают.

Истец же имеет право только на денежные компенсации (возврат покупной цены и компенсация убытков), но не на получение квартир.

Неустойка с застройщика по предварительному договору купли-продажи

Уровень гарантий, установленных для гражданина-потребителя не должен быть снижен, если его денежные средства привлечены недобросовестным застройщиком путем уступки права требования, через предварительный договор или иным способом, прямо не предусмотренным законом 214-ФЗ.

Поэтому если суд установил, что в действительности застройщик привлекал денежные средства для строительства, покупатель-дольщик может претендовать на неустойку, штраф и другие выплаты в размере, предусмотренном 214-ФЗ.

Размер такой неустойки составит:

  • 2/300 ключевой ставки ЦБ РФ (ранее – ставка рефинансирования) для дольщиков – граждан;
  • 1/300 ключевой ставки для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.

Например, в одном из рассмотренных судом споров граждане подписали ПДКП. Им были предусмотрены строительство многоквартирного дома, а также передача квартиры истцам после ввода его в эксплуатацию. Стоимость квартиры была уплачена после заключения предварительного договора.

  С учетом этого, суд установил, что независимо от названия и юридической квалификации соглашения, целью его заключения было намерение приобрести квартиру в строящемся доме.

  На этом основании суд взыскал с застройщика неустойку по так называемому предварительному повышенной ставке, установленной 214-ФЗ, а также штраф за нарушение законодательства о защите прав потребителей и компенсацию морального вреда (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда № 33-1326/2015).

Застройщик может защищаться, указывая, что начисленная по ПДДУ и ПДКП неустойка несоразмерна последствиям нарушения. В соответствии со статьей 333 ГК РФ, в этом случае взыскиваемая сумма может быть уменьшена.

Покупатель квартиры в ответ может сослаться на то, что застройщик изначально вел себя недобросовестно, заключив соглашение, не соответствующее закону, поэтому его ответственность не стоит уменьшать.

Подробнее о взыскании неустойки и прочих выплат с застройщика читайте в других материалах нашего сайта.

Право взыскать неустойку по предварительному договору купли-продажи недвижимости или ПДДУ может быть уступлено другому лицу.  Такая позиция была поддержана в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве, утвержденный Президиумом Верховного суда РФ 19 июля 2017 года.

Неустойка с покупателя по предварительному договору

Зачастую в предварительном договоре предусмотрена возможность застройщика потребовать у уплатить штраф или неустойку в случае, если покупатель отказывается от его исполнения (то есть, не уплачивает цену квартиры). Как правило, размер такой неустойки устанавливается в зависимости от цены квартиры (обычной суммой являются 10% от нее).  Как правило, в качестве неустойки застройщик удерживает внесенный аванс.

Дальнейшее развитие событий зависит от того, имел ли застройщик право заключить этот договор.

Если (в большинстве случаев) по предварительному договору привлекались средства на строительство дома, такое соглашение законным не является.  Поэтому что-либо требовать по нему застройщик не имеет права.  Наоборот, дольщик может возвратить уплаченные средства и неустойку, признав через суд, что на самом деле с ним заключен ДДУ.

Если же застройщик законно подписал ПДКП (в случае, если дом уже достроен), тогда его требование правомерно. Но покупателю квартиры может помочь уже упомянутая статья 333 Гражданского кодекса РФ. Она позволяет уменьшить неустойку по ПДКП или ПДДУ, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Поэтому, прежде чем смириться с потерей средств, лучше проконсультироваться  с юристом – возможно, часть денег удастся вернуть.

Эта статья содержит общую информацию о содержании законодательства и может не учитывать особенности каждого случая. Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации.

8 800 350-84-13 доб. 741 (все регионы)

+7 499 577-00-25 доб. 741 (Москва)

+7 812 425-66-30 доб. 741 (Санкт-Петербург)

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    -->