Внесение изменений в проект планировки территории

Изменение Градостроительного кодекса РФ с 19 августа 2019 года

Внесение изменений в проект планировки территории

19 августа 2019 года вступила в силу новая редакция Градостроительного кодекса РФ. Законодатели уточнили регулирование отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также требования к проектной документации автозаправочных станций и складов горюче-смазочных материалов, расположенных в водоохранных зонах.

КонсультантПлюс ПОПРОБУЙТЕ БЕСПЛАТНО

Получить доступ

Редакцию Градостроительного кодекса РФ изменили сразу два новых закона:

Усовершенствовано правовое регулирование отношений по градостроительному зонированию и планировке территории, а также определены новые требования к проектной документации автозаправочных станций и складов горюче-смазочных материалов, расположенных в водоохранных зонах.

Проектная документация

Новой редакцией статьи 49 ГрК РФ предусмотрено, что не допускается проведение иных экспертиз проектной документации, за исключением экспертизы проектной документации, предусмотренной настоящей статьей, в том числе проектной документации:

  • автозаправочных станций,
  • складов горюче-смазочных материалов.

При условии, если такие автозаправочные станции и склады горюче-смазочных материалов:

  1. планируются к строительству и реконструкции в границах водоохранных зон на территориях портов, инфраструктуры внутренних водных путей, в том числе баз (сооружений) для стоянки маломерных судов, объектов органов федеральной службы безопасности;
  2. предназначены для обеспечения бесперебойного и надежного функционирования размещенных на территории Калининградской области электрических станций установленной генерирующей мощностью 100 МВт и выше.

Требования по планировке территорий и зонированию

В статье 1 ГрК РФ скорректировано понятие красных линий, под которыми теперь понимаются линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории. В статье 42 ГрК РФ пункт 4 о том, что состав и содержание проектов планировки территории, предусматривающих размещение одного или нескольких линейных объектов, устанавливаются Правительством РФ, утратил силу.

Красные линии, которые обозначают границы территорий, занятых линейными объектами и (или) предназначенных для размещения линейных объектов, и которые установлены до 2 августа 2019 года, сохраняют свое действие и могут быть отменены посредством утверждения проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории и (или) внесения в них изменений либо решением органа местного самоуправления поселения или городского округа.

Уточнен порядок внесения изменений в правила землепользования и застройки, порядок внесения изменений в документацию по планировке территории, а также требования к проведению государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

В частности, нормами новой редакции статьи 30 ГрК РФ определено, что земельные участки, границы которого в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон, являются исключением из правила о том, что границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

Частью 5 этой же статьи определено, что границы населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа, границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия, границы территорий исторических поселений федерального значения, границы территорий исторических поселений регионального значения могут отображаться на отдельных картах, которые являются приложением к правилам землепользования и застройки. Границы территорий, на которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отображаться на отдельной карте. В отношении таких территорий заключается один или несколько договоров, предусматривающих осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

Правила землепользования и застройки

Сокращена продолжительность общественных обсуждений, публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки. В частности по нормам новой редакции статьи 31 ГрК РФ, она может составлять не менее одного и не более трех месяцев со дня опубликования соответствующего проекта.

По нормам статьи 33 ГрК РФ в случае однократного изменения видов разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, без изменения ранее установленных предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и (или) в случае однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на 10%, больше не требуется:

  • проведение общественных обсуждений или публичных слушаний;
  • опубликование сообщения о принятии решения о подготовке проекта о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
  • подготовка предусмотренного частью 4 статьи 33 ГрК РФ заключения комиссии.

В соответствии с новой редакцией статьи 40 ГрК РФ допускается однократное изменение видов разрешенного использования и (или) предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на 10% без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.

Частью 4 статьи 41.1 ГрК РФ определено, что состав и содержание документации по планировке территории, предусматривающей размещение одного или нескольких линейных объектов, устанавливаются Правительством РФ.

Статья 45 ГрК РФ дополнена новым пунктом 12.

12 в соответствии с которым, если в связи с планируемыми строительством, реконструкцией линейного объекта федерального, регионального или местного значения необходима реконструкция существующих линейных объектов, то она может осуществляться на основании существующего проекта планировки территории. Исключение составляют ситуации, когда для такой реконструкции существующих линейных объектов не требуется разработка проекта планировки территории.

Проект планировки территории подлежит согласованию с органом государственной власти или органом местного самоуправления, уполномоченными на его утверждение.

Предметом такого согласования являются предусмотренные данным проектом планировки территории границы зон планируемого размещения существующих линейных объектов, подлежащих реконструкции в связи с планируемыми строительством.

Согласование проекта планировки территории должно пройти в срок до 30 дней со дня его поступления в указанные орган государственной власти или орган местного самоуправления. В случае, если по истечении этих 30 дней указанными органами не представлены возражения относительно данного проекта планировки территории, он считается согласованным.

Статьей 46. 9 ГрК РФ устанавливаются особенности архитектурно-строительного проектирования в отношении отдельных объектов транспортной инфраструктуры федерального значения, линейного объекта транспортной инфраструктуры регионального или местного значения.

Перечень объектов, для которых не требуется разрешение на строительство, дополняется антенными опорами высотой до 50 метров, предназначенными для размещения средств связи.

Статьей 46 ГРК РФ уточнены вопросы местного значения городского поселения, сельского поселения, городского округа, муниципального района в области градостроительной деятельности, в частности по подготовке документации по планировке территории применительно к территории поселения, территории городского округа.

Новая редакция статьи 46.1 ГрК РФ предусматривает, что:

Обязательным приложением к решению о развитии застроенной территории являются сведения о границах такой территории, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территории, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Требования к точности определения координат характерных точек границ застроенной территории, в отношении которой принимается решение о ее развитии, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти.

Состав Градостроительной документации

Внесение изменений в проект планировки территории

Инвестор или Застройщик, реализуя инвестиционно-строительные проекты, сталкивается с необходимостью учета требований, корректировки или разработки градостроительной документации в отношении земельного участка – площадки перспективного строительства.

Компания РАНТА Девелопмент, как профессиональный партнер – Технический заказчик, обеспечивает разработку или внесение изменений в Градостроительную документацию в интересах своих Клиентов.

Действующим законодательством в сфере градостроительного регулирования предусмотрены следующие уровни градостроительной документации:

Давайте разберемся поподробнее.

Генплан города

Первоначально изучив Генеральный план муниципального округа или города, мы видим действующее и перспективное территориальное зонирование по рассматриваемой территории.

В Генплане укрупненно показано, какие функциональные объекты можно размещать в рассматриваемой территориальной зоне.

Очевидно, что в зоне жилой застройки нельзя разместить склады, производственные объекты; в промышленной зоне не разместим торговый центр или объекты образования.

Генеральный план утверждается решением Совета депутатов муниципального образования и соответственно имеет статус закона. Если планы развития земельного участка не соответствуют решениям, предусмотренным Генпланом, то возможно внести в Генеральный план изменения с обязательным утверждением решением Совета депутатов.

Отметим, что в Московской области сейчас (2-я половина 2016г) интенсивно ведется разработка и корректировка Генеральных планов городских округов за счет областного бюджета, с задачей завершить их разработку и утверждение до конца 2016г. Также и в Москве ведутся работы по корректировке Генплана (включая территорию «Новой Москвы») и разработка ПЗЗ.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

Далее, разобравшись с Генеральным планом, приступаем к ПЗЗ.

Правила землепользования и застройки дают уже более детализированные решения в отношении земельного участка. В ПЗЗ формируются правовые ограничения, в них для каждой территориальной зоны могут приводиться конкретные параметры застройки, виды разрешенного использования, этажность, высотность, плотность застройки и проч.).

Правила землепользования и застройки включают в себя:

  • порядок применения ПЗЗ, порядок внесения изменений в указанные правила;
  • графический материал – карта градостроительного зонирования, на которой указываются границы территориальных зон.
  • графический материал – карта зон с особыми условиями землепользования;
  • градостроительные регламенты. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
    • виды разрешенного использования ЗУ и объектов капитального строительства;
    • предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов;
    • ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

  • о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
  • об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
  • о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
  • о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
  • о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
  • о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

Также Правила землепользования и застройки формулирует основные процедуры землепользования, установленные для соответствующей территориальной единицы.

Аналогично Генплану разработанные ПЗЗ утверждаются решением Совета депутатов.

При реализации инвестпроектов иногда требуется произвести внесение изменений в ПЗЗ. В этом случае мы готовим комплект обосновывающих документов, буклет-концепцию планируемого развития земельного участка, в отношении которого требуется внести изменения.

Далее мы инициируем процесс рассмотрения и согласования уполномоченными структурами и обеспечиваем получение требуемого результата.

Существует множество особенностей процесса внесения изменений в ПЗЗ (выверка изменившихся юридических норм, необходимость установления координат территориальных зон и постановка их на кадастровый учет и проч.).

Для планирования и постановки задач, координации действий участвующих сторон по внесению изменений в Генеральный план и ПЗЗ следует привлекать специализированную структуру, обладающую опытом решения таких вопросов. Компания РАНТА Девелопмент успешно решает такие задачи в интересах своих Клиентов.

Проект планировки территории (ППТ)

Поскольку ПЗЗ дают лишь основные, грубо очерченные решения относительно действующего и перспективного развития территории (указание основных ограничений), для дальнейшего уточнения параметров застройки под конкретный объект часто бывает необходимым разработать Проект планировки территории.

ППТ, согласно Статье 42 Градостроительного кодекса РФ, служит: «для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов капитального строительства, в том числе объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения».

Таким образом, Проектом планировки территории определяется размещение зданий и сооружений на проектируемой территории (с учетом обеспеченности социальной инфраструктурой), обеспечение их инженерными коммуникациями, транспортом и парковочным пространством. Проектирование ведется с учетом федеральных и региональных норм градостроительного проектирования и планов развития территорий, установленных Генпланом и ПЗЗ.

Проект планировки территории получает согласования местной администрации, других заинтересованных организаций и ведомств. Решения проекта планировки рассматриваются на публичных слушаниях и утверждаются распоряжением уполномоченного органа.

Проект планировки территории может содержать в своем составе Проект межевания территории (ПМТ), который устанавливает необходимость формирования новых земельных участков, объединение, разделение или изменение границ существующих участков. Проект межевания территории является основанием для дальнейших землеустроительных работ по проектируемой территории.

Проект межевания территории может содержать разработанные Градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ). Утверждение ППТ, ПМТ и ГПЗУ в таком случае производится единомоментно, в рамках одной процедуры.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

В правовом отношении ГПЗУ представляет собою выписку установленных для земельного участка регламентирующих ограничений. Источником таких ограничений служат ПЗЗ, проект планировки территории, данные кадастра, данные геодезической съемки, прочие материалы (для Москвы, например, решение Градостроительной земельной комиссии).

Также в ГПЗУ указывается:

  • Наличие объектов капитального строительства.
  • Ограничения (охранные зоны) от проходящих по нему и вблизи него инженерных коммуникаций.
  • Санитарно-защитные зоны (СЗЗ) расположенных вблизи объектов.
  • Ограничения зон с особыми условиями землепользования.
  • Прочие обременения и ограничения, установленные на участок.

При обращении Инвестора за получением ГПЗУ не всегда видны многие осложняющие факторы. В таких случаях чаще всего Инвестор получает ГПЗУ-«нулевку», в котором указываются параметры «по существующему положению» застройки и не предполагается возможности нового строительства или реконструкции объектов.

Для исключения таких случаев РАНТА Девелопмент предварительно проводит Градостроительный аудит земельного участка с анализом возможного градостроительного потенциала и строительства с нужными Инвестору параметрами. По результатам аудита разрабатывается план мероприятий (Дорожная карта) преодоления ограничений и дальнейшие движения по такому плану приводят к желаемому результату.

Разрешение на отклонение от предельных параметров строительства

Нередки случаи, когда Инвестор-Застройщик планирует строительство объекта, но в силу конфигурации или рельефных особенностей участка невозможно полностью обеспечить соответствие параметрам, установленным в Градостроительном регламенте (например, в части, отступа от границ ЗУ, % застройки участка и проч.),

Для таких случаев Градостроительный кодексом предусмотрен механизм согласования таких несоответствий “в ручном режиме”, путем получения Разрешения на отклонение от предельных параметров застройки. Процедура получения Разрешения предусматривает обязательное проведение публичных слушаний по предлагаемым изменениям.

РАНТА Девелопмент готовит пакет документов, обосновывающих необходимость отступления от градостроительных регламентов, готовит пакет необходимых документов. Наши специалисты сопровождают рассмотрение материалов и обеспечивают получение Разрешения на отклонение от предельных параметров застройки.

ППТ: подготовка проекта планировки территории в Москве

Внесение изменений в проект планировки территории

Следует отметить, что число принимаемых проектов планировки в г. Москве несоизмеримо мало по отношению к числу осуществляемых строительных проектов. Они разрабатываются, как правило, применительно к крупным проектам жилой или офисной застройки (исключением являются линейные объекты, ТПУ и озеленённые территории).

Проект планировки территории

Законодательством г. Москвы предусмотрен сложный перечень мер для утверждения проекта планировки территории.

Подготовка проекта планировки территории может инициироваться как органом государственной власти г. Москвы (Москомархитектурой), так и частными субъектами (физическими и юридическими лицами).

В первом случае на финансирование выделяются бюджетные средства г. Москвы, в последнем случае подготовка проекта осуществляется за счёт инициатора подготовки проекта.

Рассмотрим случай, когда имеет место частная инициатива подготовки проекта планировки территории.

Границы подготовки проекта планировки территории определяются правовым актом Москомархитектуры о подготовке проекта и уточняются техническим заданием на подготовку проекта.

Процедура подготовки проекта планировки может быть разделена на 5 этапов:

1. Принятие решения о подготовке проекта планировки территории

На данном этапе Москомархитектура и Градостроительно-земельная комиссия г.Москвы оценивают градостроительный потенциал территории по документам, представленным им заявителем-частным лицом. По результатам такой оценки Москомархитектура принимает решение о подготовке проекта планировки территории. Заявитель-частное лицо готовит техническое задание на подготовку проекта.

2. Согласование технического задания

Подготовленное заявителем техническое задание направляется в Москомархитектуру, на которой лежит обязанность провести согласования данного технического задания с заинтересованными органами за 10 рабочих дней.
Техническое задание утверждается актом Москомархитектуры и направляется исполнителю проекта планировки территории.

Что такое проект планировки территории

3. Подготовка проекта планировки территории

Подготовка проекта планировки территории осуществляется за счёт заявителя (заинтересованного в подготовке проекта частного лица), который заключает соответствующий договор с проектной организацией.
Подготовленные документы передаются на рассмотрение в Москомархитектуру.

4. Согласование проекта планировки территории

Москомархитектура и Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы рассматривают представленные документы. Проект рассматривается не только с точки зрения соблюдения градостроительных норм и правил, но и с учётом объёма затрат на реализацию его мероприятий.

Отчёт о последней, экономической составляющей проекта, направляется Мэру Москвы. В случае, если органами власти г. Москвы проект будет одобрен, он подлежит утверждению на публичных слушаниях.

Публичные слушания проводятся городской или окружной комиссией по вопросам градостроительства, землепользования и застройки соответствующего административного округа города Москвы.

По их результатам городская или окружная комиссия составляет заключение и либо представляет Москомархитектуре проект нормативного правового акта об утверждении проекта, либо анализирует представленные по результатам публичных слушаний замечания и направляет материалы для повторного рассмотрения на Градостроительно-земельной комиссии города Москвы. 

5. Утверждение проекта планировки территории

На основании представленной со стороны Москомархитектуры документации, утверждённого Мэром Москвы плана затрат по реализации проекта планировки Правительство Москвы утверждает проект планировки территории нормативно-правовым актом.

Состав ППТ

Данная схема утверждения проекта планировки требует значительных временных затрат. В законодательстве г. Москвы отсутствует утверждённый общий норматив сроков, необходимых для согласования проекта планировки. Следует также учитывать, что Градостроительно-земельная комиссия города Москвы обладает полномочиями вынести решение о прекращении подготовки проекта на любом её этапе.

В настоящее время запрещено изменение правил землепользования и застройки в соответствии с положениями проекта планировки территории. В этой связи проекты планировки должны будут соответствовать нормативам данного документа, либо требуется внесение изменений в сами Правила землепользования и застройки.

Правовой центр ДВА М готов взять на себя разрешение вопросов подготовки проекта планировки территории:

  • анализ правовой необходимости подготовки проекта планировки территории (установление градостроительного регламента земельного участка, выявление существующих ограничений или обременений);
  • сбор документов для обращения за подготовкой проекта планировки территории;
  • правовое взаимодействие с государственными и муниципальными органами, проектными организациями по указанным вопросам;
  • обжалование нарушений органов публичной власти (действий или бездействия);
  • представление интересов Заказчика в случае возникновения судебного спора в связи с подготовкой проекта планировки территории.

Наши услуги: разработка ППТ, порядок и сроки согласования ППТ, разработка ППТ в Московской области, стоимость разработки ППТ, утверждение проекта планировки территории, утверждение ППТ московская область Москва и Московская область.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.

    -->